臺州三門有位父親，擅自賣了兒子的房子后，竟然拿了錢一走了之。然后，買房人拿著買房協(xié)議，來要求兒子交付房產(chǎn)。

　　兒子未成年，他不知道也不同意父親賣房。這樣的買賣合同還有效嗎？

　　這起購房糾紛日前鬧到了三門法院。

　　父親賣了兒子的房

　　2001年，三門的葉某和丁某經(jīng)人介紹相識并結(jié)婚。次年2月，兒子小葉出生。婚后兩人經(jīng)常因家庭瑣事爭吵。

　　2008年7月，雙方協(xié)議離婚，《離婚協(xié)議書》約定兒子小葉由葉某撫養(yǎng)，以后村分財產(chǎn)均歸兒子小葉所有。

　　之后，葉某、丁某、小葉在村中以戶為單位分配得到了一套120平方米的房屋（土地為國有劃撥性質(zhì)），但房屋至今未取得產(chǎn)權(quán)證。

　　去年7月，葉某以20.8萬元的價格將房子賣給了鄰村的王某，雙方簽訂《套房買賣協(xié)議書》，協(xié)議書上葉某、小葉的簽名都是村里中介人所簽，簽名上的按印均為葉某所按。

　　協(xié)議簽訂后，王某按約向葉某支付了購房款，但不能實際占有和使用房屋，而葉某拿到購房款出具收條后就聯(lián)系不上了。

　　今年4月，王某一紙訴狀將葉某、小葉告到了三門縣法院，請求判令葉某、小葉繼續(xù)履行《套房買賣協(xié)議書》，將房屋交付給王某。

　　這份《套房買賣協(xié)議書》到底有沒有效？

　　在法庭上，兒子小葉說：我沒有在協(xié)議書上簽字捺印，當(dāng)時處于未成年狀態(tài)，爸媽離婚時將房子分給我了，賣房是我爸爸擅自決定，沒有經(jīng)過我同意，這份協(xié)議無效！

　　王某說：這個房子自始至終都是葉某所有，我們簽協(xié)議時對房屋買賣的主要內(nèi)容進(jìn)行明確約定，是真實的意思表示，買賣合同關(guān)系成立。離婚協(xié)議書相關(guān)約定是他們對自身權(quán)利的合法處分，我在簽訂協(xié)議時并不知情，作為善意第三人，離婚協(xié)議內(nèi)容對我不發(fā)生效力。

　　根據(jù)民法總則第三十五條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。未成年人的監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，在作出與被監(jiān)護(hù)人利益有關(guān)的決定時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被監(jiān)護(hù)人的年齡和智力狀況，尊重被監(jiān)護(hù)人的真實意愿。”

　　本案中，葉某作為小葉的法定代理人，在與王某簽訂《套房買賣協(xié)議書》時，小葉已年滿十七周歲，對相關(guān)利益問題已有一定的認(rèn)識，但小葉對父親出賣房屋的行為并不知情，也無證據(jù)證明葉某是為了維護(hù)小葉的利益才出賣房屋，小葉在成年之后也未對葉某出賣房屋的行為進(jìn)行追認(rèn)，且明確表示不愿意履行本案的《套房買賣協(xié)議書》。

　　根據(jù)合同法第四十八條第一款的規(guī)定“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任”。葉某在出售房屋時并未取得合法代理權(quán)限，屬無權(quán)代理行為。因此，本案《套房買賣協(xié)議書》對小葉并不發(fā)生效力，僅對葉某發(fā)生效力。

　　王某作為與葉某同在一鎮(zhèn)的鄰村人員，對案涉房屋沒有產(chǎn)權(quán)證以及房屋系以戶為單位進(jìn)行分房的事宜應(yīng)有所知曉，王某訴稱自始至終都認(rèn)為房屋屬葉某一人所有，但在簽訂《套房買賣協(xié)議書》時，協(xié)議書上卻署名了葉某、小葉兩人的名字，而王某對此卻并未進(jìn)一步深入了解，存在過失，不宜認(rèn)定為善意第三人。

　　最后，法院判決：由于本案所涉房屋并不屬于葉某一人所有，現(xiàn)在小葉對葉某出賣案涉房屋的行為不予追認(rèn)且不愿履行本案《套房買賣協(xié)議書》的情況下，王某要求葉某、小葉繼續(xù)履行《套房買賣協(xié)議書》，將套房交付給王某的訴訟請求顯然無法成立，故法院駁回了王某的訴訟請求。

　　王某的損失接下來可以向葉某去追討。