臺州三門有位父親，擅自賣了兒子的房子后，竟然拿了錢一走了之。然后，買房人拿著買房協議，來要求兒子交付房產。

　　兒子未成年，他不知道也不同意父親賣房。這樣的買賣合同還有效嗎？

　　這起購房糾紛日前鬧到了三門法院。

　　父親賣了兒子的房

　　2001年，三門的葉某和丁某經人介紹相識并結婚。次年2月，兒子小葉出生。婚后兩人經常因家庭瑣事爭吵。

　　2008年7月，雙方協議離婚，《離婚協議書》約定兒子小葉由葉某撫養，以后村分財產均歸兒子小葉所有。

　　之后，葉某、丁某、小葉在村中以戶為單位分配得到了一套120平方米的房屋（土地為國有劃撥性質），但房屋至今未取得產權證。

　　去年7月，葉某以20.8萬元的價格將房子賣給了鄰村的王某，雙方簽訂《套房買賣協議書》，協議書上葉某、小葉的簽名都是村里中介人所簽，簽名上的按印均為葉某所按。

　　協議簽訂后，王某按約向葉某支付了購房款，但不能實際占有和使用房屋，而葉某拿到購房款出具收條后就聯系不上了。

　　今年4月，王某一紙訴狀將葉某、小葉告到了三門縣法院，請求判令葉某、小葉繼續履行《套房買賣協議書》，將房屋交付給王某。

　　這份《套房買賣協議書》到底有沒有效？

　　在法庭上，兒子小葉說：我沒有在協議書上簽字捺印，當時處于未成年狀態，爸媽離婚時將房子分給我了，賣房是我爸爸擅自決定，沒有經過我同意，這份協議無效！

　　王某說：這個房子自始至終都是葉某所有，我們簽協議時對房屋買賣的主要內容進行明確約定，是真實的意思表示，買賣合同關系成立。離婚協議書相關約定是他們對自身權利的合法處分，我在簽訂協議時并不知情，作為善意第三人，離婚協議內容對我不發生效力。

　　根據民法總則第三十五條規定：“監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。未成年人的監護人履行監護職責，在作出與被監護人利益有關的決定時，應當根據被監護人的年齡和智力狀況，尊重被監護人的真實意愿。”

　　本案中，葉某作為小葉的法定代理人，在與王某簽訂《套房買賣協議書》時，小葉已年滿十七周歲，對相關利益問題已有一定的認識，但小葉對父親出賣房屋的行為并不知情，也無證據證明葉某是為了維護小葉的利益才出賣房屋，小葉在成年之后也未對葉某出賣房屋的行為進行追認，且明確表示不愿意履行本案的《套房買賣協議書》。

　　根據合同法第四十八條第一款的規定“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任”。葉某在出售房屋時并未取得合法代理權限，屬無權代理行為。因此，本案《套房買賣協議書》對小葉并不發生效力，僅對葉某發生效力。

　　王某作為與葉某同在一鎮的鄰村人員，對案涉房屋沒有產權證以及房屋系以戶為單位進行分房的事宜應有所知曉，王某訴稱自始至終都認為房屋屬葉某一人所有，但在簽訂《套房買賣協議書》時，協議書上卻署名了葉某、小葉兩人的名字，而王某對此卻并未進一步深入了解，存在過失，不宜認定為善意第三人。

　　最后，法院判決：由于本案所涉房屋并不屬于葉某一人所有，現在小葉對葉某出賣案涉房屋的行為不予追認且不愿履行本案《套房買賣協議書》的情況下，王某要求葉某、小葉繼續履行《套房買賣協議書》，將套房交付給王某的訴訟請求顯然無法成立，故法院駁回了王某的訴訟請求。

　　王某的損失接下來可以向葉某去追討。