引起社會廣泛關注的“興麟事件”,隨著主要犯罪嫌疑人吳秉麟的落網暫時告一段落,但由此引發的討論并未沉寂。透過這一事件可以發現,總有一些購房者在購房過程中想省一些中介費,或者圖省事,不按正規手續走,而“興麟公司”恰恰是抓住了購房者的心理,以“中介費可以商量”為誘餌,誘使購房者將首付款或房款打入其賬戶。截至事發,2億元房款不知所蹤。(《法制日報》視點版9月10日對此進行了報道。)

　　目前,銀川警方正全力偵辦案件,力求將報案人的損失降至最低。而此事也為想通過中介購房的市民敲響了警鐘。

　　正規程序

　　房產中介全程不接觸房款

　　興麟公司的種種違規行為,不僅擾亂了房地產經紀行業的秩序,也讓規范操作的同行挨了一記“重拳”。9月9日,記者走訪了多家房地產經紀機構,詳細了解了正規的二手房交易程序。

　　寧夏麥吉屋地產總經理梁輝告訴記者,正常的二手房交易手續分兩種情況,即一次性付清和按揭貸款。對于一次性付清的房屋買賣交易,前期先給買方提供房屋信息咨詢,帶客戶看房,在滿意的情況下三方簽訂合約；后期在核實買賣雙方證件信息以及房屋的有效性和真實性后,由專門的代售人員協助買賣雙方到銀川市房屋產權交易中心辦理過戶手續,房款直接由買方付給賣方,經紀機構全過程不接觸房款。

　　對于按揭貸款的交易,前期經過信息咨詢匹配,帶客戶看房,三方簽約后,將貸款方的資料全部交給銀行,并要求買賣雙方一同去銀行,當面將首付款打到銀行的指定賬戶或者打到賣方賬戶由銀行凍結監管,進入審批貸款環節。審批結束后銀行會通知客戶與賣方,辦理完過戶以及他項權利等一系列手續,再將房款直接轉入賣方賬戶。

　　記者在采訪寧夏佳運房地產經紀有限責任公司總經理李云志時發現,大多房屋中介機構辦理流程類似。李云志說,該公司在為客戶辦理一次性交易時,通常在簽訂購房合同后,由雙方約定過戶時間,過戶同時客戶將房款直接打給出售方,做物業交接,確定雙方物業交接單,交易完結。

　　而需要按揭貸款的客戶則是先簽訂合同,客戶提交貸款所需要的資料,到銀行面簽。面簽當日,客戶將首付款打入銀行指定賬戶,一般情況下每個銀行都有規定的操作規范:建設銀行要將首付款打入銀行資金監管賬戶；中國銀行和工商銀行是將首付款打入購買方賬戶進行凍結監管；郵政銀行是將首付款存在購買方的卡里,由銀行工作人員保管。購買方與出售方等待審批通過后雙方辦理產權轉移手續,購買方房證出證后,拿到銀行的批貸合同作他項權利,當銀行收到他項權利證的同時做物業交接,證明物業無遺留問題,銀行將房款全部劃轉到出售方賬號。無論是全款還是貸款,中介都不接觸客戶的首付款和購房款。

　　貪圖小利

　　市民聽信中介承諾紛紛中招

　　正常的二手房交易,各中介機構在提供服務時,按照條條框框執行,在費用、時間以及服務項目上差別不大。分析此次事件發現,興麟公司恰恰是抓住了一些購房者想節省一些中介費、購買低價房等心理,以“中介費可以商量”為誘餌,誘使購房者將首付款或房款打入其賬戶。

　　梁輝告訴記者,一般情況下,中介機構分別向買賣雙方收取房款的1%作為傭金,且收取的中介傭金也基本形成了一個行業標準。他說,此前麥吉屋也或多或少受到了興麟公司的影響,多次出現客戶“跳單”的情況,理由大同小異,一些客戶的說辭是:“你們要是不便宜點,我們就去興麟公司,他們承諾中介費肯定比你們低。”

　　記者在走訪多家中介機構時發現,正規的交易手續幾近相同,無非是比服務質量的差異,且不能進行正常過戶的房屋均不予受理。

　　李云志分析道,大多市民法律意識淡薄,遇到糾紛不善于通過法律渠道解決。他們在購買二手房交易時,不是按正常渠道將購房款打入買、賣雙方在銀行設立的監管賬戶,而是將購房款打入了中介公司賬戶,這樣就給一些不法中介提供了機會、留下了隱患。

　　李云志建議,市民要多了解政策,避免上當受騙,同時要增強法律意識。“一旦有一家中介機構承諾其他機構不能辦的事而他們能辦,那其中就可能存在問題,此時一定要慎重,多比較,或咨詢業務部門”。

　　反思漏洞

　　無專用交易賬戶埋下隱患

　　此次事件的發生,也引來了不少市民的思考和討論。部分人認為,在“興麟事件”中,購買方對政策的了解程度直接影響到對自身資金和權益的保護。

　　銀川市民郭先生正是在興麟公司要求打錢到公司賬戶上時產生了懷疑,他以“回去再考慮一下”為由,打電話到銀川市住房保障局窗口咨詢,避免了上當受騙。

　　然而,并不是所有的購房者都有郭先生這樣的警覺性,很多購房者對二手房交易相關法律法規和流程不了解,直接把錢打入興麟公司的賬戶或法人賬戶,甚至在興麟房產全國大范圍關門后,還有人向該公司的賬戶打入購房款。

　　按照2011年出臺的《房地產經紀管理辦法》規定,房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的,應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。

　　按照這一規定,購房者的資金其實很難被中介機構侵吞。但記者發現,很多地方并沒有建立相應的專用賬戶,如銀川市目前仍沒有一家房產中介機構建立專用賬戶,這也為興麟公司事件集中爆發埋下了定時炸彈。

原標題: 興麟交易亂象暴露購房者法律意識薄弱