引起社會(huì)廣泛關(guān)注的“興麟事件”,隨著主要犯罪嫌疑人吳秉麟的落網(wǎng)暫時(shí)告一段落,但由此引發(fā)的討論并未沉寂。透過這一事件可以發(fā)現(xiàn),總有一些購房者在購房過程中想省一些中介費(fèi),或者圖省事,不按正規(guī)手續(xù)走,而“興麟公司”恰恰是抓住了購房者的心理,以“中介費(fèi)可以商量”為誘餌,誘使購房者將首付款或房款打入其賬戶。截至事發(fā),2億元房款不知所蹤。(《法制日?qǐng)?bào)》視點(diǎn)版9月10日對(duì)此進(jìn)行了報(bào)道。)

　　目前,銀川警方正全力偵辦案件,力求將報(bào)案人的損失降至最低。而此事也為想通過中介購房的市民敲響了警鐘。

　　正規(guī)程序

　　房產(chǎn)中介全程不接觸房款

　　興麟公司的種種違規(guī)行為,不僅擾亂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的秩序,也讓規(guī)范操作的同行挨了一記“重拳”。9月9日,記者走訪了多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),詳細(xì)了解了正規(guī)的二手房交易程序。

　　寧夏麥吉屋地產(chǎn)總經(jīng)理梁輝告訴記者,正常的二手房交易手續(xù)分兩種情況,即一次性付清和按揭貸款。對(duì)于一次性付清的房屋買賣交易,前期先給買方提供房屋信息咨詢,帶客戶看房,在滿意的情況下三方簽訂合約；后期在核實(shí)買賣雙方證件信息以及房屋的有效性和真實(shí)性后,由專門的代售人員協(xié)助買賣雙方到銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過戶手續(xù),房款直接由買方付給賣方,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)全過程不接觸房款。

　　對(duì)于按揭貸款的交易,前期經(jīng)過信息咨詢匹配,帶客戶看房,三方簽約后,將貸款方的資料全部交給銀行,并要求買賣雙方一同去銀行,當(dāng)面將首付款打到銀行的指定賬戶或者打到賣方賬戶由銀行凍結(jié)監(jiān)管,進(jìn)入審批貸款環(huán)節(jié)。審批結(jié)束后銀行會(huì)通知客戶與賣方,辦理完過戶以及他項(xiàng)權(quán)利等一系列手續(xù),再將房款直接轉(zhuǎn)入賣方賬戶。

　　記者在采訪寧夏佳運(yùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司總經(jīng)理李云志時(shí)發(fā)現(xiàn),大多房屋中介機(jī)構(gòu)辦理流程類似。李云志說,該公司在為客戶辦理一次性交易時(shí),通常在簽訂購房合同后,由雙方約定過戶時(shí)間,過戶同時(shí)客戶將房款直接打給出售方,做物業(yè)交接,確定雙方物業(yè)交接單,交易完結(jié)。

　　而需要按揭貸款的客戶則是先簽訂合同,客戶提交貸款所需要的資料,到銀行面簽。面簽當(dāng)日,客戶將首付款打入銀行指定賬戶,一般情況下每個(gè)銀行都有規(guī)定的操作規(guī)范:建設(shè)銀行要將首付款打入銀行資金監(jiān)管賬戶；中國銀行和工商銀行是將首付款打入購買方賬戶進(jìn)行凍結(jié)監(jiān)管；郵政銀行是將首付款存在購買方的卡里,由銀行工作人員保管。購買方與出售方等待審批通過后雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),購買方房證出證后,拿到銀行的批貸合同作他項(xiàng)權(quán)利,當(dāng)銀行收到他項(xiàng)權(quán)利證的同時(shí)做物業(yè)交接,證明物業(yè)無遺留問題,銀行將房款全部劃轉(zhuǎn)到出售方賬號(hào)。無論是全款還是貸款,中介都不接觸客戶的首付款和購房款。

　　貪圖小利

　　市民聽信中介承諾紛紛中招

　　正常的二手房交易,各中介機(jī)構(gòu)在提供服務(wù)時(shí),按照條條框框執(zhí)行,在費(fèi)用、時(shí)間以及服務(wù)項(xiàng)目上差別不大。分析此次事件發(fā)現(xiàn),興麟公司恰恰是抓住了一些購房者想節(jié)省一些中介費(fèi)、購買低價(jià)房等心理,以“中介費(fèi)可以商量”為誘餌,誘使購房者將首付款或房款打入其賬戶。

　　梁輝告訴記者,一般情況下,中介機(jī)構(gòu)分別向買賣雙方收取房款的1%作為傭金,且收取的中介傭金也基本形成了一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。他說,此前麥吉屋也或多或少受到了興麟公司的影響,多次出現(xiàn)客戶“跳單”的情況,理由大同小異,一些客戶的說辭是:“你們要是不便宜點(diǎn),我們就去興麟公司,他們承諾中介費(fèi)肯定比你們低。”

　　記者在走訪多家中介機(jī)構(gòu)時(shí)發(fā)現(xiàn),正規(guī)的交易手續(xù)幾近相同,無非是比服務(wù)質(zhì)量的差異,且不能進(jìn)行正常過戶的房屋均不予受理。

　　李云志分析道,大多市民法律意識(shí)淡薄,遇到糾紛不善于通過法律渠道解決。他們?cè)谫徺I二手房交易時(shí),不是按正常渠道將購房款打入買、賣雙方在銀行設(shè)立的監(jiān)管賬戶,而是將購房款打入了中介公司賬戶,這樣就給一些不法中介提供了機(jī)會(huì)、留下了隱患。

　　李云志建議,市民要多了解政策,避免上當(dāng)受騙,同時(shí)要增強(qiáng)法律意識(shí)。“一旦有一家中介機(jī)構(gòu)承諾其他機(jī)構(gòu)不能辦的事而他們能辦,那其中就可能存在問題,此時(shí)一定要慎重,多比較,或咨詢業(yè)務(wù)部門”。

　　反思漏洞

　　無專用交易賬戶埋下隱患

　　此次事件的發(fā)生,也引來了不少市民的思考和討論。部分人認(rèn)為,在“興麟事件”中,購買方對(duì)政策的了解程度直接影響到對(duì)自身資金和權(quán)益的保護(hù)。

　　銀川市民郭先生正是在興麟公司要求打錢到公司賬戶上時(shí)產(chǎn)生了懷疑,他以“回去再考慮一下”為由,打電話到銀川市住房保障局窗口咨詢,避免了上當(dāng)受騙。

　　然而,并不是所有的購房者都有郭先生這樣的警覺性,很多購房者對(duì)二手房交易相關(guān)法律法規(guī)和流程不了解,直接把錢打入興麟公司的賬戶或法人賬戶,甚至在興麟房產(chǎn)全國大范圍關(guān)門后,還有人向該公司的賬戶打入購房款。

　　按照2011年出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)交易當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的,應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的簽字和蓋章。

　　按照這一規(guī)定,購房者的資金其實(shí)很難被中介機(jī)構(gòu)侵吞。但記者發(fā)現(xiàn),很多地方并沒有建立相應(yīng)的專用賬戶,如銀川市目前仍沒有一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)建立專用賬戶,這也為興麟公司事件集中爆發(fā)埋下了定時(shí)炸彈。

原標(biāo)題: 興麟交易亂象暴露購房者法律意識(shí)薄弱