4月24日,李穎在馬來(lái)西亞忙著敲定她的第六筆房地產(chǎn)投資項(xiàng)目了。從2010年開(kāi)始,她已經(jīng)去過(guò)韓國(guó)、美國(guó)、加拿大、新加坡和英國(guó)投資買(mǎi)房。去年11月,在英國(guó)倫敦,她一口氣買(mǎi)下五套房產(chǎn),其中四套公寓用于投資,一套別墅用于孩子海外求學(xué)時(shí)自住。
李穎說(shuō),“賣(mài)掉北京的房產(chǎn)去國(guó)外投資,因?yàn)樵诒本┎蝗缭趪?guó)外掙錢(qián)了,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看北京房?jī)r(jià)肯定還是會(huì)上漲,但是就目前而言,北京的房產(chǎn)增長(zhǎng)點(diǎn)不明確了。”她的下一步打算是,再投兩千萬(wàn)到海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。
她計(jì)劃把自己位于二三線城市的房產(chǎn)全部賣(mài)掉,一方面規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),另一方面為自己在海外投資提供充沛資金。這樣一場(chǎng)騰空挪移是建立在精密計(jì)算基礎(chǔ)之上的,李穎在做了分析之后挑選出幾個(gè)海外房產(chǎn)作為投資目的地,紛紛出手購(gòu)置房產(chǎn),“這些地方的投資回報(bào)率顯然要高于國(guó)內(nèi)”。她說(shuō)。
去年下半年李穎賣(mài)掉了一套位于北京小悅城的房產(chǎn),150萬(wàn)買(mǎi)入、半年后220萬(wàn)賣(mài)出,滿意之余,李穎更多感到慶幸,“幸好去年賣(mài)掉了一套,放在今年就不好賣(mài)了”。
兩個(gè)月前,李穎將自己位于慈云寺的另一套房產(chǎn)掛到房屋中介機(jī)構(gòu),卻始終無(wú)人問(wèn)津,“能拿得出這么一大筆錢(qián)去買(mǎi)房子、不在銀行貸款的人畢竟太少。”她推斷,緊縮的銀行信貸導(dǎo)致今年北京房產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市。
去年,出現(xiàn)了很多像李穎這樣未雨綢繆拋售房產(chǎn)的人,來(lái)自北京的張小姐除了訴諸中介,也曾多次找朋友幫忙,希望能盡快賣(mài)掉北京的三套房子,張小姐認(rèn)為再放下去就不安全了。
李穎發(fā)現(xiàn),之前房?jī)r(jià)漲勢(shì)猛烈,勢(shì)必會(huì)帶來(lái)爭(zhēng)搶拋售,由于擔(dān)心自己投資的房子賣(mài)不出去,多年的生意頭腦和戰(zhàn)略性投資經(jīng)驗(yàn)讓她在去年迅速加入了身邊朋友的拋售隊(duì)伍,賣(mài)掉了她在北京和東北的幾處房產(chǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)似乎給了更多信號(hào)。2014年一季度,全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比下降5.2%,降幅比1-2月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)下行壓力伴隨著地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)下滑,4月上旬北京二手房?jī)r(jià)下跌3.8%,而之前杭州、南京等二線城市的小部分樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整,部分一線城市也出現(xiàn)局部增長(zhǎng)停滯。
除了北京的房產(chǎn),李穎在北京和和河北的交界處燕郊也有幾處房產(chǎn)。這幾套房子在售樓中介處已經(jīng)掛了三個(gè)月了,“還沒(méi)賣(mài)掉,賣(mài)不動(dòng),有人詢問(wèn),但是他們拿不出錢(qián)來(lái)。”李穎說(shuō)。
李穎是一名小企業(yè)主,經(jīng)營(yíng)著天然氣管道鋪設(shè)項(xiàng)目,企業(yè)規(guī)模最大的時(shí)候擁有200多名員工。但最近幾年,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整,銀根緊縮的金融環(huán)境讓李穎有些擔(dān)心,她開(kāi)始尋找新的投資方式。
2010年她有了去海外投資房產(chǎn)的念頭。她認(rèn)為企業(yè)做到最后必須解決融資問(wèn)題,需要投資來(lái)擴(kuò)大生產(chǎn),“但是國(guó)內(nèi)貸款利率一直都很高”。李穎將目光投向海外。
除了融資難、貸款成本太高,李穎還發(fā)現(xiàn)自己身邊有很多企業(yè)主的太太都帶著孩子去海外生活,同時(shí)做一些房地產(chǎn)投資,既能陪孩子讀書(shū),又能輕輕松松掙錢(qián)。而她的小兒子也快上小學(xué)了,于是李穎也開(kāi)始打聽(tīng)海外房地產(chǎn)投資從,2010年開(kāi)始,她跑了好幾個(gè)國(guó)家。
2013年11月,李穎詳細(xì)了解了倫敦市房屋出租率、出租價(jià)格以及市民平均收入水平,找到一家英國(guó)本土的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),一次性買(mǎi)下了總價(jià)值3000萬(wàn)元人民幣的五套房產(chǎn)。
貸款買(mǎi)房是李穎在海外投資房產(chǎn)的一個(gè)原則,“用10%的首付款,也就是三百萬(wàn)撬動(dòng)三千萬(wàn)的資產(chǎn),這種好事兒為什么不做?”。李穎通過(guò)預(yù)約訂購(gòu)的方式以更優(yōu)惠的價(jià)格買(mǎi)下了位于倫敦市的四套公寓,在供小于求的倫敦住宅市場(chǎng),新開(kāi)的樓盤(pán)往往需要預(yù)約才能搶到。短短兩個(gè)月的時(shí)間,280萬(wàn)元人民幣入手的公寓就賣(mài)到了320萬(wàn),李穎得意于自己的投資眼光,開(kāi)始勸說(shuō)周?chē)笥讶惗刭I(mǎi)房。
不懂英文、對(duì)國(guó)外房產(chǎn)投資法律政策的了解也只是來(lái)源于中介的二手資料,但似乎并不妨礙她的判斷,畢竟投資房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)已有多年。2009年前,李穎已經(jīng)在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn),當(dāng)初她從不看合同,直接簽字付款團(tuán)購(gòu)房產(chǎn)。
李穎認(rèn)為,放棄國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向海外是正確的選擇,“連李嘉誠(chéng)都撤資到倫敦投資了”。向來(lái)追求穩(wěn)定回報(bào)的李嘉誠(chéng)自去年8月份開(kāi)始連續(xù)拋售內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目,而其旗下和記黃埔有限公司于今年4月獲批在倫敦發(fā)展涉資約10億英鎊的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。
行業(yè)大佬們也都在積極擴(kuò)張海外地產(chǎn)。根仲量聯(lián)行研究部的數(shù)據(jù)顯示,2013年中國(guó)在海外商業(yè)房地產(chǎn)的投資額持續(xù)增長(zhǎng),增長(zhǎng)幅度高達(dá)124%,總投資額達(dá)到76億美元。內(nèi)地房企中最大的海外“地主”綠地集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)駐了10個(gè)國(guó)家的14個(gè)城市,綠地總裁張玉良預(yù)計(jì)明年的海外投資額將會(huì)超過(guò)400億美金。另一家中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園在嘗得進(jìn)軍馬來(lái)西亞的甜頭后,開(kāi)始進(jìn)軍澳大利亞住宅市場(chǎng),斥資7300萬(wàn)澳元購(gòu)買(mǎi)了位于悉尼西北部的一處開(kāi)發(fā)用地。萬(wàn)科集團(tuán)則以紐約曼哈頓為據(jù)點(diǎn),與美國(guó)知名地產(chǎn)商RFR、漢斯攜手開(kāi)發(fā)列克星敦大道610號(hào)項(xiàng)目。
這些行業(yè)領(lǐng)軍人物的出海,為投資者的海外房產(chǎn)投資提供了佐證,在李穎看來(lái)這就是最直白的邀請(qǐng),“緊隨其后一定穩(wěn)賺不賠”。
這導(dǎo)致中國(guó)與海外房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了截然不同的反差。英國(guó)邦瑞房地產(chǎn)發(fā)展有限公司中華區(qū)首席代表白兮透露,“2014年2月中國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)邦瑞倫敦房地產(chǎn)的客戶量是去年同期的5倍以上。”根據(jù)邦瑞公司的數(shù)據(jù),去年倫敦的房地產(chǎn)增長(zhǎng)高達(dá)15%。
而今年2月國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的交易量呈明顯下跌趨勢(shì),2月北京新建住宅成交量創(chuàng)兩年以來(lái)歷史新低,環(huán)比下跌68%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2014年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示,商品房銷(xiāo)售面積同比下降0.1%,銷(xiāo)售額同比下降3.7%。
盡管海外地產(chǎn)的投資收益尚不明顯,房屋出租情況、稅收政策、匯率波動(dòng)等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都牽扯著李穎的賺錢(qián)計(jì)劃,但她依然愿意去國(guó)外尋找發(fā)現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
李穎說(shuō),從個(gè)人投資角度看,北京的房產(chǎn)在近十年已經(jīng)漲幅已經(jīng)很大了,需要時(shí)間消化,“如果現(xiàn)在再在北京買(mǎi)房子,肯定要五到十年后才能掙錢(qián)。”
再有幾個(gè)月,李穎在倫敦的房子就要交房了,“打算5月就把它租出去”。按照房地產(chǎn)中介提供的數(shù)據(jù),李穎預(yù)期倫敦的房子租金每月可達(dá)15000元人民幣左右,除去貸款、稅收和物業(yè)管理等費(fèi)用,每月房租收益可達(dá)1萬(wàn)元人民幣左右,“這遠(yuǎn)比我在北京的租金收益率高。”
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