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　　原標題：房地產稅種大盤點房產稅、營改增擴圍成財稅改革焦點

　　4月10日，在海南博鰲召開的2014年博鰲亞洲論壇上，李克強總理發表主旨演講，提到擴大“營改增”試點的相關內容。這一內容也引發房地產業內人士猜想，房地產是否也會納入“營改增”的擴圍內容？這一疑問雖暫無答案，但可以發現，無論是房產稅的“風聲鶴唳”，或是“營改增”的“風吹草動”，都會引發房地產業的諸多聯想。房地產與稅收，在多年發展之下，已經形成了密不可分的聯系。

　　在現行開征的18種稅中，涉及房地產行業的稅種就有11個，涵括房屋開發建設、銷售、出租、保有、轉讓等環節。面對如此眾多的稅種，即使不少業內人士也對其知之甚少，但稅收和房地產的關系卻又如此緊密，甚至在目前居高不下的房價之中，無疑也有著稅收的一臂之力。

　　房地產稅收知多少？

　　對于房地產開發企業來說，需要繳納的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。

　　營業稅是在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其取得的營業額作為課稅對象而征收的一種商品勞務稅。其中規定建筑業的營業稅為3%，銷售不動產部分的稅率為5%，即如果開發商的一套商品房銷售價為100萬元，其中土地成本50萬元，建安成本30萬元，其需要繳納的營業稅為：100×5%+30×3%=14(萬元)。

　　房地產作為不動產，財產稅也是其涉及到的重要稅種，其中包括房產稅、契稅等。目前個人住房開征房產稅在上海、重慶兩地進行試點工作。契稅則是以所有權發生變動的不動產為征收對象，目前對個人購買住房實行差別化稅率，稅率在1.5%-3%之間，家庭首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調至1%。

　　所得稅也是房地產行業乃至各行各業都涉及的重要稅種，其中包括企業所得稅和個人所得稅兩種。企業所得稅是我國境內企業和經營單位以其生產經營所得和其他法律規定應稅所得為課稅對象所征收的一種所得稅，一般采用25%的比例稅率。個人所得稅是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅，也是大家最為熟悉的稅種之一。房地產行業涉及個稅的部分主要體現在工資和薪金所得，適用5%-45%的超額累進稅率。

　　土地增值稅，是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的一種稅。目前，我國土地增值稅采用核定征收和減去法定扣除項目金額后進行超率累進稅率兩種方式。核定征收率為1%，超率累進稅率方式則需要進行較為復雜的計算。

　　城市維護建設稅和教育費附加，是以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。

　　除此之外還包括印花稅等其他稅種，在以上稅種的征收中，大多為項目結束后征收，但由于房地產投入資金量大、開發周期長、商品房先預售后交房等特點，國家對企業所得稅和土地增值稅部分都采取了“預征”方式，即在開發項目竣工前，按稅法規定的毛利率或預征稅率征稅，竣工滿足清算條件后，即進行土增稅清算。房地產業內人士認為，這一做法存在一定的邏輯問題，即使虧損的項目，仍然要提前繳納“土地增值稅”和“企業所得稅”，這對房企的發展顯然是不利的。

　　財稅改革對房地產影響幾何？

　　稅收體系自古以來就經歷著不斷的改革和創新，財稅改革也是我國目前的一大任務和方向。而房地產作為國民經濟支柱產業之一，也身處其中深受影響。目前關于房地產行業稅收改革的焦點主要集中在兩大方面，一是關于房地產稅的征收和擴圍，二是關于房地產行業納入“營改增”試點范圍。

　　房產稅是以納稅人所有的房屋作為征稅對象，按其房價或者租金收入為計稅依據的一類稅。目前，個人住房開征房產稅由于涉及范圍太廣，僅在上海、重慶兩地進行試點。然而關于房產稅擴圍的消息頻頻傳出，屢次“狼來了”都激起房地產市場的一片波動，連夜推盤搶房時有發生。但時至今日，房產稅擴圍的靴子仍未落地。

　　十八屆三中全會發布的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，要加快房地產稅立法并適時推進改革。財政部財政科學研究所所長賈康對此表示，房產稅試點與房地產稅立法不排斥，大的改革方向是以經濟手段為主調控房地產市場，作為現代稅制里的直接稅——房地產稅必不可少。賈康指出對于目前的房地產稅發展方向，需要清醒認識改革方向已鎖定，此項改革已經“箭在弦上”。但同時由于涉及面廣，又需要“特別慎重”。

　　相比房地產稅，“營改增”的擴圍距離房地產業稍顯遙遠，但卻也已經過多時醞釀。有關專家指出，“在數十年的增值稅擴圍改革中，形成了營業稅和增值稅并立、分別針對服務和商品進行征稅的格局。從發達國家的稅收制度可以看出，增值稅的壯大和營業稅征收范圍的縮小是必然的趨勢，也是為了更好地適應復雜的商品流轉過程。”

　　目前營改增已涉及鐵路運輸和郵政業，電信業也將很快納入試點。隨著營改增的進一步深化，房地產業也成為了下一個“熱門”領域。財政部副部長王保安去年底曾撰文指出，“十二五”期間，房地產業和金融業等將被納入“營改增”序列，并逐步將不動產納入增值稅抵扣范圍。

　　對于“營改增”如果擴圍到房地產行業的猜想，協安置業營銷總監胡軍輝表示，作為企業來說當然很歡迎這一改革，減輕了房企的稅負，也會降低房價成本。房地產已經告別曾經的暴利時代，目前的市場利潤有限，以增值部分來計稅比按照營業額計稅更加合理。不過這一改革涉及層面較廣，應該從整體來考慮，需要一定的時間。