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　　原標(biāo)題：房地產(chǎn)稅種大盤點(diǎn)房產(chǎn)稅、營(yíng)改增擴(kuò)圍成財(cái)稅改革焦點(diǎn)

　　4月10日，在海南博鰲召開的2014年博鰲亞洲論壇上，李克強(qiáng)總理發(fā)表主旨演講，提到擴(kuò)大“營(yíng)改增”試點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容。這一內(nèi)容也引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士猜想，房地產(chǎn)是否也會(huì)納入“營(yíng)改增”的擴(kuò)圍內(nèi)容？這一疑問雖暫無答案，但可以發(fā)現(xiàn)，無論是房產(chǎn)稅的“風(fēng)聲鶴唳”，或是“營(yíng)改增”的“風(fēng)吹草動(dòng)”，都會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的諸多聯(lián)想。房地產(chǎn)與稅收，在多年發(fā)展之下，已經(jīng)形成了密不可分的聯(lián)系。

　　在現(xiàn)行開征的18種稅中，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅種就有11個(gè)，涵括房屋開發(fā)建設(shè)、銷售、出租、保有、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)。面對(duì)如此眾多的稅種，即使不少業(yè)內(nèi)人士也對(duì)其知之甚少，但稅收和房地產(chǎn)的關(guān)系卻又如此緊密，甚至在目前居高不下的房?jī)r(jià)之中，無疑也有著稅收的一臂之力。

　　房地產(chǎn)稅收知多少？

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，需要繳納的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。

　　營(yíng)業(yè)稅是在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營(yíng)業(yè)額作為課稅對(duì)象而征收的一種商品勞務(wù)稅。其中規(guī)定建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅為3%，銷售不動(dòng)產(chǎn)部分的稅率為5%，即如果開發(fā)商的一套商品房銷售價(jià)為100萬元，其中土地成本50萬元，建安成本30萬元，其需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為：100×5%+30×3%=14(萬元)。

　　房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)稅也是其涉及到的重要稅種，其中包括房產(chǎn)稅、契稅等。目前個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地進(jìn)行試點(diǎn)工作。契稅則是以所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征收對(duì)象，目前對(duì)個(gè)人購買住房實(shí)行差別化稅率，稅率在1.5%-3%之間，家庭首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)至1%。

　　所得稅也是房地產(chǎn)行業(yè)乃至各行各業(yè)都涉及的重要稅種，其中包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅兩種。企業(yè)所得稅是我國(guó)境內(nèi)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位以其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他法律規(guī)定應(yīng)稅所得為課稅對(duì)象所征收的一種所得稅，一般采用25%的比例稅率。個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅，也是大家最為熟悉的稅種之一。房地產(chǎn)行業(yè)涉及個(gè)稅的部分主要體現(xiàn)在工資和薪金所得，適用5%-45%的超額累進(jìn)稅率。

　　土地增值稅，是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅。目前，我國(guó)土地增值稅采用核定征收和減去法定扣除項(xiàng)目金額后進(jìn)行超率累進(jìn)稅率兩種方式。核定征收率為1%，超率累進(jìn)稅率方式則需要進(jìn)行較為復(fù)雜的計(jì)算。

　　城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3%計(jì)征教育費(fèi)附加。

　　除此之外還包括印花稅等其他稅種，在以上稅種的征收中，大多為項(xiàng)目結(jié)束后征收，但由于房地產(chǎn)投入資金量大、開發(fā)周期長(zhǎng)、商品房先預(yù)售后交房等特點(diǎn)，國(guó)家對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅部分都采取了“預(yù)征”方式，即在開發(fā)項(xiàng)目竣工前，按稅法規(guī)定的毛利率或預(yù)征稅率征稅，竣工滿足清算條件后，即進(jìn)行土增稅清算。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一做法存在一定的邏輯問題，即使虧損的項(xiàng)目，仍然要提前繳納“土地增值稅”和“企業(yè)所得稅”，這對(duì)房企的發(fā)展顯然是不利的。

　　財(cái)稅改革對(duì)房地產(chǎn)影響幾何？

　　稅收體系自古以來就經(jīng)歷著不斷的改革和創(chuàng)新，財(cái)稅改革也是我國(guó)目前的一大任務(wù)和方向。而房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，也身處其中深受影響。目前關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收改革的焦點(diǎn)主要集中在兩大方面，一是關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收和擴(kuò)圍，二是關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍。

　　房產(chǎn)稅是以納稅人所有的房屋作為征稅對(duì)象，按其房?jī)r(jià)或者租金收入為計(jì)稅依據(jù)的一類稅。目前，個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅由于涉及范圍太廣，僅在上海、重慶兩地進(jìn)行試點(diǎn)。然而關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的消息頻頻傳出，屢次“狼來了”都激起房地產(chǎn)市場(chǎng)的一片波動(dòng)，連夜推盤搶房時(shí)有發(fā)生。但時(shí)至今日，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的靴子仍未落地。

　　十八屆三中全會(huì)發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康對(duì)此表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)與房地產(chǎn)稅立法不排斥，大的改革方向是以經(jīng)濟(jì)手段為主調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為現(xiàn)代稅制里的直接稅——房地產(chǎn)稅必不可少。賈康指出對(duì)于目前的房地產(chǎn)稅發(fā)展方向，需要清醒認(rèn)識(shí)改革方向已鎖定，此項(xiàng)改革已經(jīng)“箭在弦上”。但同時(shí)由于涉及面廣，又需要“特別慎重”。

　　相比房地產(chǎn)稅，“營(yíng)改增”的擴(kuò)圍距離房地產(chǎn)業(yè)稍顯遙遠(yuǎn)，但卻也已經(jīng)過多時(shí)醞釀。有關(guān)專家指出，“在數(shù)十年的增值稅擴(kuò)圍改革中，形成了營(yíng)業(yè)稅和增值稅并立、分別針對(duì)服務(wù)和商品進(jìn)行征稅的格局。從發(fā)達(dá)國(guó)家的稅收制度可以看出，增值稅的壯大和營(yíng)業(yè)稅征收范圍的縮小是必然的趨勢(shì)，也是為了更好地適應(yīng)復(fù)雜的商品流轉(zhuǎn)過程。”

　　目前營(yíng)改增已涉及鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)，電信業(yè)也將很快納入試點(diǎn)。隨著營(yíng)改增的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)業(yè)也成為了下一個(gè)“熱門”領(lǐng)域。財(cái)政部副部長(zhǎng)王保安去年底曾撰文指出，“十二五”期間，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)等將被納入“營(yíng)改增”序列，并逐步將不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅抵扣范圍。

　　對(duì)于“營(yíng)改增”如果擴(kuò)圍到房地產(chǎn)行業(yè)的猜想，協(xié)安置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)胡軍輝表示，作為企業(yè)來說當(dāng)然很歡迎這一改革，減輕了房企的稅負(fù)，也會(huì)降低房?jī)r(jià)成本。房地產(chǎn)已經(jīng)告別曾經(jīng)的暴利時(shí)代，目前的市場(chǎng)利潤(rùn)有限，以增值部分來計(jì)稅比按照營(yíng)業(yè)額計(jì)稅更加合理。不過這一改革涉及層面較廣，應(yīng)該從整體來考慮，需要一定的時(shí)間。