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　　謎團五：為何是杭州首降？

　　很多人都想了解，此次為何是杭州打響馬年樓市降價第一槍呢？原來，高庫存壓力下的杭州，使得不少本土開發商不得不長期面臨產品積壓之痛；再加上銀行信貸收緊導致需求觀望，迫于企業發展，也迫于資金回籠壓力，杭州開發商選擇降價促銷，不失為一種務實的做法。

　　受困高庫存

　　高庫存的現狀，以及對于銀行房貸收緊的現實狀況，使得開發商不得不采取降價促銷的方式來“自救”。

　　“為什么在杭州出現‘馬年第一降’？不降已經不行了。”面對記者，一位不愿透露具體姓名的房企老總很直白地說。中國指數研究院[微博]杭州分院有關人士分析指出，高庫存壓力下的杭州，已讓開發商感到“壓力山大”。

　　數據表明，截止到今年3月底，杭州市區(含蕭山、余杭)新建商品住宅可售房源保有量為115021套，其中，商品住宅可售套數為76015套。讓開發商感到擔憂的是，由于市場購買力陷入觀望態勢，導致杭州樓市庫存壓力在上升。中國指數研究院杭州分院監測數據表明，3月份杭州新建商品住宅成交面積約20.53萬平方米，在全國其他城市成交狀況出現明顯回升的大背景下，杭州環比居然不升反降，降幅約12.3%。

　　杭州樓市已經進入一個極度敏感和脆弱的時期。一邊是庫存量的上升，一邊是月成交量的下滑，從而導致庫存壓力不斷增加。中國指數研究院杭州分院數據表明，自2013年10月新建商品住宅可售面積邁入400萬平方米大關之后，杭州商品房的庫存量便一直維持在高位。

　　而月度成交量卻呈萎縮態勢，由去年30萬平方米的月均成交量，降至今年3月份的20.53萬平方米的階段性低位。這樣的變化使得杭州出清周期，也由去年10月份的14個月，一路上升到現在的21個月(具體見表1)。

　　表1杭州樓市出清周期變化表

　　時間可售面積(萬㎡)月均成交面積(萬㎡)出清周期(月)

　　2014年3月431.15 20.53 21

　　2014年2月431.6 23.41 18.44

　　2014年1月438.73 26.18 16.76

　　2013年12月423.59 27.41 15.45

　　2013年11月400.63 27.65 14.49

　　2013年10月398.38 28.02 14.22

　　2013年9月378.79 30.11 12.58

　　2013年8月363.36 32.04 11.34

　　2013年7月359.66 30.83 11.67

　　2013年6月350.15 32.4 10.81

　　2013年5月355.87 32.99 10.79

　　2013年4月341.57 33.33 10.25

　　2013年3月340.87 30.98 11

　　2013年2月303.29 29.89 10.15

　　2013年1月321.83 32.41 9.93

　　數據來源：中國指數研究院杭州分院

　　這樣的變化，在很大程度上與需求陷入觀望有關，而這又與銀行貸款額度緊張有著莫大的關系。杭州我愛我家營銷策劃中心總監周包軍告訴記者，目前購房申請商業貸款，不僅無法享受到優惠，而且放款速度也已放慢，這對自住需求約八成人買房靠貸款的杭州市場來說，形成了不小的影響。

　　資金壓力增大

　　從企業層面來看，出于企業發展、自身資金周轉考量，在融資通道不暢的情況下，只能加快產品去化速度來回籠資金，這也導致杭州房企盡快邁出這一步。

　　記者了解到，包括德信、天鴻、華元地產等本土房企展開降價促銷，基本都是以消化尾盤為主。如剛剛開展降價活動的華元地產玉榕莊、天鵝堡和美林公館這3個項目均為尾盤。對于降價的目的，主要是考慮快速回籠資金，用于另外一個大型項目歡樂城的開發，或者投資新的項目。浙江華元地產集團策劃總監唐華強表示，在目前融資不是很暢通的情況下，通過去化尾盤可以減輕資金占用成本，并提高資金利用效率。

　　此外，國內一線品牌的強大品牌號召力，或者一些外地企業的快速開發模式，也讓杭州本土房企感受到了巨大壓力。目前，杭州市場上一種被稱為“三步走”快速的模式，讓當地房企既艷羨又備感無奈。所謂“三步走”模式，即拿地5個月之后開工，9個月開始銷售，12個月之后資金“正負零”，基本收回成本開始下一個項目開發。唐華強坦陳，這種模式對杭州本土房企來說，是個巨大考驗。

　　謎團六：降價潮會蔓延嗎？

　　通過調查，我們發現杭州降價潮并未結束，相反，近期有開發商在醞釀新一輪的降價。觀察最近一輪的降價潮不難發現，降價幅度有所加大，而且參與的開發商也不僅僅局限于本土房企，包括萬科、九龍倉等國內一線品牌也以較為隱蔽的方式跟進，開始了新一輪的降價促銷活動。總而言之，杭州樓市降價潮并未結束。

　　降價呈現輪動格局

　　浙江華元房產集團三大樓盤聯袂降價促銷，最高幅度可達6.8折，這比之前的打折促銷活動，力度更大。

　　“我們確實準備拿出一部分房源回饋杭州市民。”面對記者，華元集團策劃總監唐華強如是說。據了解，華元房產此次主要拿出位于杭州西部板塊的玉榕莊、美林公館和天鵝堡等3個項目進行促銷。

　　觀察此次降價促銷活動不難發現，杭州樓市降價潮呈現輪動格局。據了解，杭州目前供應較為集中的三大板塊如蕭山、余杭和城西，前兩個板塊都已有樓盤降價促銷，“這次也應該輪到城西板塊了。”某知名房企老總如此猜測。

　　輪動態勢還表現在知名房企跟進方面。萬科大家錢塘府項目于4月12日舉辦了一次認籌活動，繳納5萬元認購一個購房資格，并可獲得相應的優惠。據了解，該項目將于近日加推“時尚版”2號樓，戶型89平方米小三房，總價200多萬元/套起，具體均價及優惠待定，但肯定比先前開盤的項目要實惠。據悉，該項目早前開盤的1、6號樓，戶型有90平方米和130平方米，其中90平方米的房源均價35000元/平方米，130平方米的房源均價38000元/平方米。

　　?降價范圍還會擴大

　　對杭州樓市來說，未來降價壓力依然不小。

　　據了解，余杭和蕭山市場供應與杭州主城區已經形成“五五開”局面。據杭州透明售房網公布的監測數據表明，截至2014年3月，杭州市區(含蕭山、余杭)新建商品房可售房源有115021套。其中，主城區55287套，余杭區39990套，蕭山區19744套。單就商品住宅供應來看，外圍的余杭和蕭山供應量已經遠超主城區。數據表明，杭州市區(含蕭山、余杭)新建商品住宅可售房源有76004套，主城區31881套，余杭區33037套，蕭山區11086套。

　　外圍區域市場承受著更大的降價壓力。業內人士預測，杭州房價降價潮不會就此停歇。未來包括余杭、蕭山以及主城區城西板塊等供應巨大的板塊，面臨不小的競爭壓力，將會有更多的樓盤參與降價促銷。

　　整體降價幅度會有多大？業內人士預計整體水平會在10%左右，當然不排除有個別樓盤高出該水平。杭州我愛我家營銷策劃中心總監周包軍表示，杭州房價整體下降幅度會達到10%。此外，有些積壓數年的尾盤，可能會采取更極端一些的策略，比如通過大幅降價方式，一次性清盤，所以不排除有20%甚至更高降價的幅度，“但這是個別現象。”周包軍強調。

　　從另外一個方面來看，由于銀行房貸收緊仍看不到放松跡象，這也會導致開發商不得不采取措施刺激成交，降價無疑是最為直接的手段。記者以購房者的名義電話咨詢了杭州部分銀行網點，結果表明，包括中行、農行、工行、建行在內的四大國有商業銀行，首套房已經暫緩8.5折利率優惠，取而代之的是基準利率。而包括興業、中信、廣發等股份制商業銀行，均上調了首套房的貸款利率，幅度在5%~20%不等。