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　　謎團(tuán)一：真有降價嗎？

　　從打響杭州樓市降價第一槍的德信？北海公園，到蕭山首降開元名郡，再到華元集團(tuán)三樓盤聯(lián)袂降價，杭州樓市的降價風(fēng)波實可謂是一波未平、一波又起。那么，有著“馬年第一降”之稱的杭州樓市，真的有出現(xiàn)這樣頗具規(guī)模的降價情況嗎？為了一探究竟，記者實地走訪了站在杭州樓市降價前列的數(shù)個知名樓盤。

　　德信第一槍：尾盤清倉

　　雖說外界對杭州樓市的“風(fēng)波”、“震蕩”已眾說紛紜，但在最初出現(xiàn)降價的德信？北海公園售樓處，銷售人員則顯得頗為淡定，介紹起樓盤及降價情況來也是有條不紊。記者被告知，德信在城北萬達(dá)板塊共有北海公園和曉宸兩個樓盤同時在售，品質(zhì)相近，均價原本也都在18000~19000元/平方米左右。但因為總共1200套的北海公園今年年底就要交房，所以將其中200套尾盤降價3000元清倉銷售。“降價之后賣得很好，目前已經(jīng)只剩3套正常戶型了”。銷售人員接著還大方地告訴記者，曉宸近期沒有降價計劃，如果想要找其他既有優(yōu)惠又有房源剩余的樓盤，可以去對面的方正？御星和附近新開的寶嘉？御峰看看。

　　當(dāng)被問及降價之后是否有老業(yè)主不滿時，銷售人員坦然說：“有來鬧過，但這也沒辦法嘛，一般開發(fā)商都是最初推盤讓利促銷、尾盤降價清倉，中間段總是會高一點。”而從售樓處走出來時，記者還聽到邊上兩位前來看房的人正在剩余房源展板前討論：“這是曉宸，降價的是北海公園，已經(jīng)賣光啦！

　　蕭山首降：銷售策略

　　在德信？北海公園降價之后，不但同板塊的天鴻？香榭里緊隨其后大降6000元/平方米，更有約20多個樓盤通過推特價房、低開等方式紛紛讓利銷售。3月下旬，位于城南蕭山區(qū)的開元名郡又高調(diào)宣布降價，被業(yè)內(nèi)視為杭州第二波降價的來臨。

　　記者趕到開元名郡的售樓現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，雖然已經(jīng)過了下班時間，仍有幾個銷售人員尚未離去。看到記者要看房，一名售樓小姐二話不說就介紹起了情況。“同品質(zhì)下我們是蕭山第一低！”售樓小姐頗為熱情地告訴記者，出于跑量、回籠資金等銷售策略，現(xiàn)在第一期銷售的13、14號樓沿街房源共170套左右正特價出售，先前銷售大半的13號樓業(yè)主則每戶補償一個10多萬元的車位。“原價15000元/平方米，現(xiàn)在每套根據(jù)戶型好壞分別降價1600元/平方米和2400元/平方米。”該售樓小姐跟著還說，“降價后賣得很好！”

　　華元第三波：這事還沒完

　　4月初，華元集團(tuán)也傳出將大幅降價清盤銷售。果不其然，華元很快宣布清盤計劃正式啟動，城西三大盤同時大幅降價，最高降幅跌破7折。與前期降價樓盤相比，華元房產(chǎn)的這一降價力度無疑更大。而這，儼然又掀起了杭州樓市今年以來的第三波降價序幕。

　　“我們決定從4月10日開始，調(diào)整玉榕莊、美林公館和天鵝堡的價格，以期實現(xiàn)清盤的目標(biāo)。”華元房產(chǎn)集團(tuán)策劃總監(jiān)唐華強告訴記者，集團(tuán)已經(jīng)作出降價決定，向市場推出具有震撼力的價格。

　　記者了解到，此次降價后玉榕莊300~400平方米聯(lián)墅均價8880元/平方米、天鵝堡西湖區(qū)精裝酒店公寓6.8折后最低價17800元/平方米，相對于此前歷史成交均價11557元/平方米、21218元/平方米而言確實有所“驚喜”，相比城西同類均價也頗具優(yōu)勢。更有業(yè)界人士指出，當(dāng)初玉榕莊別墅的拿地樓面價為5183元/平方米，成本超過此次8880元/平方米的調(diào)整價，降價后簡直是“虧本買賣”。

　　看來，2月以來，在杭州城北、蕭山、城西等多個板塊確有部分樓盤有不同程度的降價情況出現(xiàn)。而照目前態(tài)勢來看，似乎也正如杭州不少業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)為的那樣：降價這事，還沒完。

　　謎團(tuán)二：是真降還是假摔？

　　隨著幾波降價的紛至沓來，已經(jīng)對樓市“假摔”司空見慣了的購房者不禁都要問：不會又是“狼來了”吧？在德信？北海公園對面的方正？御里，銷售人員就顯得有些冷淡，除了表示方正？御里均價17000元/平方米、并未降價之外，還告訴記者“沒有大規(guī)模降價這回事”、“都是媒體夸張的個案”。

　　到底是噱頭還是實際讓利？記者又在一些外圍、周邊的樓盤進(jìn)行了探訪，力求探明此番幾輪降價的動因。

　　尾盤、積壓盤急出手

　　如果說德信？北海公園是城北降價第一槍的話，緊隨其后的天鴻？香榭里只能算是第二槍。但相比德信穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)?ldquo;尾盤清倉”，天鴻的直降6000元/平方米則可說是幾波降價中最有故事的一個了。

　　而在天鴻的售樓現(xiàn)場，記者也感到了幾分蕭瑟。門口首先是一塊聲明告示，寫著近來網(wǎng)上有對天鴻？香榭里的不實報道和攻擊、其樓盤邊并無高壓線經(jīng)過等澄清內(nèi)容。見到記者要看房，一位售樓小姐最初也頗為熱情，然而在記者詢問降價情況時她卻透露說，天鴻從19000元/平方米左右降至13000多元/平方米之后，老業(yè)主紛紛前來鬧事。可能是急于證明天鴻這次降價“大出血”，售樓小姐還直接表示“上個月天天是頭條”、“沙盤都給砸了”。

　　聽到降價之后如此“鬧騰”，記者本還想多問幾句，沒想到該售樓小姐說著說著竟哽噎了起來，眼圈也紅了。“你們自己去網(wǎng)上看吧，都有的。”售樓小姐勉強笑了笑說。

　　特價房玩“噱頭”

　　從天鴻售樓處走出來，剛剛開盤一周的悅尚售樓處就在邊上，其樓盤地址也與天鴻毗鄰。記者了解到，悅尚的小區(qū)規(guī)模不大，但價格也是該區(qū)域的低位，在14000元/平方米上下。“我們算是低開，只開了小區(qū)邊緣的第一幢樓，以打廣告為主。”銷售人員也說得實在，“后續(xù)一步步再開的房源肯定就會漲上去的。”

　　那么，除低開促銷之外，跟隨幾波降價以特價房形式推出讓利的又是什么情況呢？在蕭山開元旗下的另一處樓盤開元名城，就推出了幾套特價房，不過記者發(fā)現(xiàn)這類特價房數(shù)量較少，有點借此名頭“攬客”的嫌疑。“品質(zhì)上是名城比名郡好一點。”邊上也在看房的一名購房者說道，“但還是降了價的名郡實惠。”

　　也有選擇面更廣一些的特價房。記者在位于城西板塊的協(xié)安？藍(lán)郡就了解到，協(xié)安？藍(lán)郡和另一區(qū)塊的協(xié)安？紫郡目前都以特價房的形式在售，其中藍(lán)郡是準(zhǔn)現(xiàn)房，也算是尾盤，剩余房源不多。售樓人員介紹說，列出的這批特價房基本涵蓋了各個房型、價位，一般客戶來買肯定都會挑特價房，不會出現(xiàn)想買的房源在特價房中找不到的情況。

　　“真降”多在外圍

　　在城北，剛剛開盤的寶嘉？御峰以較高品質(zhì)為賣點，其16000~17000元/平方米的開盤價雖無過多優(yōu)惠，但相比降價前德信、天鴻的18000~19000元/平方米則仍有一定優(yōu)勢。相反，一些中心城區(qū)的高檔樓盤卻往往態(tài)度冷淡，沒有大幅降價的態(tài)勢。在此前有消息稱，低開的武林壹號、九龍倉？碧璽，記者都沒能問到什么降價促銷的信息。

　　而在靠近西溪濕地、主打“環(huán)境牌”的雅戈爾(6.97, -0.19, -2.65%)？西溪晴雪，記者了解到，此前其銷售的排屋和90平方米小戶型價格在20000~30000元/平方米，當(dāng)前在售的180平方米大戶型則已從去年的開盤價17000元/平方米跌至了13000元/平方米上下。對于降價原因，銷售人員更是毫不避諱地表示開發(fā)商“手里缺資金”，所以急于“回籠”。在銷售人員扎堆站的售樓處門口，記者還遇到另一位似乎頗有意向的購房者，“雅戈爾這個價格在這塊區(qū)域確實算便宜的。”該購房者說。

　　總體來看，這次杭州樓市房價是真降。不過，無論是新房源讓利低開、尾盤積壓盤清倉，又或者銷售策略轉(zhuǎn)變、主推特價房，有較真實降價舉措的樓盤多集中在外圍城區(qū)，且大多交通、配套設(shè)施尚未完善。

　　謎團(tuán)三：購房者買賬嗎？

　　那么，經(jīng)過這兩個月以來的數(shù)輪降價，在一些樓盤確有真實讓利的情況下，市場的反響、降價的實際效果又如何呢？購房者對這樣的降價優(yōu)惠“買賬”嗎？記者走訪調(diào)查了解到，就杭州樓市前幾波的降價情況而言，雖然有個別樓盤跑了一定的量，但整個樓市卻并沒有被激活。市場低迷、成交萎縮、觀望情緒濃厚的情形，依然是目前杭州樓市的主基調(diào)。

　　降價效果不佳

　　降價伊始，杭州地產(chǎn)界人士還對開發(fā)商“以價換量”的策略頗為期待。然而時間一天天過去，降價并沒有帶來預(yù)期效果。以目前情況來看，不少號稱要“回籠”資金的降價樓盤并未成功跑量，杭州樓市的整體成交量更是不升反降。有業(yè)內(nèi)人士指出，部分降價樓盤的價格幾乎已經(jīng)達(dá)到了周邊樓盤的樓面價，卻仍然無法誘惑到購房者。

　　對此，透明售房研究院院長丁建剛坦言，目前杭州樓市的形勢不容樂觀。“此前市場上宣布的降價盤、特價盤，乃至市中心低開樓盤，一個都沒有賣光，一個都沒有被‘瘋搶’”。丁建剛指出，降價效果不佳，已成為杭州樓市公開的秘密。

　　熟悉杭州樓市的人都記得，2012年2月15日，方正荷塘月色打響杭州龍年樓市降價第一槍，160余套房源基本被搶購一空。緊隨其后，中海寰宇天下、濱江金色黎明等其他板塊樓盤紛紛跟進(jìn)。當(dāng)年3月，杭州樓市絕地反擊，成交量沖上4319套，直逼2009年的最高峰，“以價換量”的效果十分明顯。

　　然而，同樣是由“降價”起頭，2014年的杭州樓市卻已今非昔比。隨著價格戰(zhàn)的蔓延，杭州樓市觀望氣氛上升，簽約量未出現(xiàn)明顯反彈，開盤數(shù)量也低于預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，杭州樓市3月商品房成交套數(shù)為3443套，而2013年3月的銷售數(shù)據(jù)為8492套，同比降幅近六成。

　　樓市的低迷、不景氣也波及到了土地市場。整個3月份，杭州土地市場異常寒冷，單月成交額不到38億元。3月25日，蕭山北干街道榮星村宅地和蜀山街道地鐵2號線沿線地塊開拍，每幅土地均只有一家競買人，結(jié)果都以底價成交。而今年1月和2月，杭州土地市場的成交額分別為339億元、92.2億元。

　　購房者仍在觀望

　　雖然統(tǒng)計數(shù)據(jù)上顯示各家樓盤的銷量都差強人意，但在降價樓盤的銷售現(xiàn)場，記者往往仍能聽到銷售人員熱情洋溢地介紹自家樓盤如何銷量驚人，并且優(yōu)惠、優(yōu)質(zhì)的房源通常也都所剩無幾。就連略顯蕭條的天鴻？香榭里這樣的樓盤售樓處，都印有大幅的“月銷197套”宣傳廣告。

　　不過，“機智”的購房者自然也沒有那么容易就被開發(fā)商的推銷手段“牽著走”。在售樓現(xiàn)場記者詢問發(fā)現(xiàn)，不少購房者雖然認(rèn)為降價樓盤擁有一定的價格優(yōu)勢，但在被問及是否打算購買時，大部分人卻都謹(jǐn)慎地表示“先看看再說”。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析說，交易量并沒有出現(xiàn)峰回路轉(zhuǎn)的原因在于房企沒有“一降到底”，如今的價格還沒有降到位，購房者自然會傾向于繼續(xù)觀望。但今年4、5月份樓市供應(yīng)或?qū)⒊尸F(xiàn)價緊量平的狀態(tài)，降價通道將進(jìn)一步打開。

　　也有人對樓市現(xiàn)狀表示了擔(dān)憂，認(rèn)為降價效果平平并不是一個好兆頭，如果降價還無法走量的話，開發(fā)商也會惜于降價、轉(zhuǎn)而觀望。如此一來，杭州樓市勢必將會更顯膠著。

　　謎團(tuán)四：二手房市場是否受影響

　　受新房價格回落影響，原本陰跌不止的二手房價，下跌跡象也開始顯現(xiàn)。賣家除了主動調(diào)低心理預(yù)期之外，也出現(xiàn)5%～10%不等的議價空間，這一點也值得引起我們的關(guān)注。

　　賣家下調(diào)預(yù)期

　　“如果您想早點出手，這個價錢可能高了點。”

　　“那你認(rèn)為掛多少合適呢？”

　　“至少還要降3萬元。”

　　……

　　這是記者在杭州采訪時碰到的一幕。業(yè)主萬先生準(zhǔn)備拋出位于大學(xué)路新村的房產(chǎn)，一套面積為45平方米的一房，他的心理價是100萬元。但經(jīng)紀(jì)人李先生告訴他，這樣的價位很難找到買家，進(jìn)而勸說他降低預(yù)期，所以有了上述對話。經(jīng)過溝通，萬先生最終接受了97萬元的掛牌價。臨走時中介還告訴他，成交價可能會比掛牌價還要低一些。

　　面對這樣的情形，萬先生表示可以接受。“現(xiàn)在市場不好，最近一段時間新房都在打折降價，二手房哪有不降的道理？”他說。其實萬先生的想法代表了杭州目前市場的普遍心態(tài)，包括杭州市中心、城西、余杭等區(qū)域的二手房中介均反映，現(xiàn)階段賣家虛高掛牌的現(xiàn)象幾乎絕跡，部分誠意出售的賣家甚至?xí)�主動下調(diào)掛牌價。

　　其實杭州二手房市場一直處于陰跌過程。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)表明，自去年3月份以來，杭州主城區(qū)二手房均價一直處于下跌中(如圖所示)，今年3月份均價18368元/平方米，同比下跌7.19%。

　　議價空間顯現(xiàn)

　　議價空間的出現(xiàn)，也從另一個方面表明二手房市場受到來自新房降價促銷的影響。

　　據(jù)介紹，位于杭州外圍區(qū)域的二手房價格松動跡象最為明顯。杭州我愛我家置業(yè)有限公司臨平世紀(jì)大道店置業(yè)顧問曾憲來表示，在他所在的社區(qū)內(nèi)，購房者可以獲得5%甚至更高的優(yōu)惠。比如一套出自康城國際的三房，掛牌價為140萬元，最終成交價很有可能為133萬元。

　　在市中心區(qū)域，記者也聽到了同樣的說法。我愛我家、華邦地產(chǎn)的二手房顧問表示，受2月份德信？北海公園掀起降價促銷影響，二手房買家也開始主動還價。還價幅度在5%左右。比如市場價在100萬元的小戶型，成交價在95萬元左右。當(dāng)然，少數(shù)掛牌價虛高的二手房，議價空間會大一些，達(dá)到10%左右。

　　記者注意到，杭州二手房交易活躍度在3月份有了一定程度的回升。杭州我愛我家置業(yè)有限公司營銷企劃中心總監(jiān)周包軍表示，進(jìn)入3月份以來，每日成交量基本維持在70套左右，已基本恢復(fù)至正常水平。不過專家表示，近期市場觀望氣氛趨濃。周包軍告訴記者，杭州新盤打折促銷現(xiàn)象，引發(fā)購房者預(yù)期的變化，有不少購房者希望等待一段時間，以便買到更加便宜的房子。