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　　專家支招購房置業

　　大學畢業5年的王小易換了新工作，開始奔跑在租房、買房的道路上。過去幾年，他跟所有普通的人們一樣經歷著生活的轉變：租金飛漲、房價瘋漲、樓市調控……這些轉變幾乎深入到他每一個消費生活的細稍末節。他的心情跟神曲的旋律一樣忐忑不安，一個又一個早有耳聞的消費陷阱接踵而來。2014年的3.15又翩然而至，我們希望通過追蹤王小易在房地產消費中所遭遇的每一個典型案例，為他和那些同樣奔跑在維權路上的人們出謀劃策，爭取到屬于自己的權益。

　　買房前擦亮雙眼謹防虛假廣告

　　小易經過一段時間的辛苦存錢，加上父母的資助，總算湊了首付款，打算買一套房子脫離租房生活。不過，在收集樓盤信息時，他發現幾乎每個樓盤都趨近完美——低首付即可住上花園洋房、雙地鐵、一線江景、附送精美裝修拎包入住、學位房……簡直是眼花繚亂。

　　當小易跟著樓巴去現場看房的時候，卻發現很多名不副實的地方，如果不實地考察或者仔細了解，很容易受這些廣告的迷惑：所謂的超低首付，是指先給一部分首付款，短期內再籌集其他部分；所謂的城市中心是步行30分鐘后才能望到市政府的影子；至于精美裝修看起來真的很美，就是不知道收樓時又是怎樣的光景；所謂的學區房是有各種附加條件的……

　　看房之后，小易一次次敗下陣來，并且心有余悸：要選到好的房子，真是一件艱苦事件。在又一次失望后，他不禁問身邊的朋友：如何才能在眼花繚亂的廣告和房子中選到屬于自己的心水房？

　　支招

　　買房前多設定條件多看多選

　　買房前可預先設定自己的要求，例如總價、區域、樓盤規模、相關配套等，那么可以按照自己預想的要求來挑選房子，而不是跟著廣告走。例如要選學區房，那么就重點關注靠近學校的樓盤，以便可以參考對比，這樣可以避免被廣告或者樓盤銷售牽著鼻子走的情況。

　　實地考察多看多問

　　除了看宣傳資料，關鍵是要實地考察。除了多看，還要多問。首先要看樓盤規劃以及政府對該區域的規劃情況，并且自己考察一番，例如5分鐘可到是否真的步行5分鐘便可到達，還是要開車5分鐘。此外，還要多問，除了問銷售人員，最重要的是要問其他買家以及周邊居民所了解的情況，自己再去判斷。

　　購房合同陷阱多處處留心為上計

　　小易好不容易定了一套房子，即將要進入簽訂合同的流程了。不過，在簽訂合同之前，小易還是做了不少工作的，對于合同上要明確的約定也比較清楚。

　　拿到合同時，開發商聲稱是在房管局下載的統一合同，小易大致看了一下，還是覺得有些不清楚的地方，而且合同還留了空白地方。根據小易收集到的信息，這樣太容易形成“購房陷阱”了。因此，小易就小區規劃、裝修標準、交樓日期等以及違約責任都與開發商協商，在合同后面附加了幾頁，把問題說得更加清楚明白，小易這才放心簽下了自己的名字。

　　可是，后來小易咨詢學習法律方面的朋友時才發現，自己還是忽略了一些問題，例如簽訂認購書時所交的定金數額以及定金處理方法并不明確，幸好后來還是順利簽訂了合同，避免了出現違約糾紛。小易不禁感嘆道：購房真是處處是陷阱啊，一不小心就讓人傻眼。

　　支招

　　詳細條件要明確約定

　　房子宏觀規劃(主要是外部環境)要詳細約定。如戶型、綠化、相關配套設施、開發商對小區的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。約定房子面積，測量方法要明晰，將開發商有關面積的宣傳材料擇要寫入合同。明確交樓和房產證辦理的具體時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。明確房子的保修期限和范圍等。

　　延期交樓問題尤為注意

　　作為購房者，要特別注意延遲交樓所產生的違約責任問題。開發商拖延交房，并對購房人采取回避、推托等方法，購房人一時既無法收樓，也無法取得違約金。因此，在合同中約定的延遲交樓違約金稍高一些，如每延遲一天，賠償房款的萬分之五。另外，購房人事先要對開發商的資質、開發商實力等全面考察，謹防購買了實力較差、難以把樓盤建設到足以交樓的開發商的房。

　　收樓是大考驗做個挑剔的收房人

　　由于小易買的是期房，經過“漫長”的等待后，小易終于等來了收樓的日子。不過收樓當天，小易有點傻眼了。

　　原因之一：小易原來購買的是81.5平方米的兩居室，但到了收樓當天，開發商卻告知小易實測面積為83.6平方米，多出的部分小易要補差價。按照市場價格，小易要多給25200元才能收樓。

　　原因之二：當小易進入房子時，發現這個房子和樣板房有著天壤之別，撇開一堆小問題不說，單是附送的廚具品牌就貨不對板，開發商說廠家供應有問題，因此臨時換了另外一個的品牌，小易總覺得這個說法有點別扭。你覺得小易要如何面對這些難題？

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　　誤差正常關鍵看合同約定

　　一般來說，實測面積和期房面積存在誤差在所難免，且多數情況都是實測面積大一些。面對這種情況，小易應該回頭看看合同中約定的處理方法，由于誤差在2.57%，如果合同中約定“超過部分”在3%以內要按照售價進行結算，那小易只能按照房屋售價進行結算。如果3%以內部分雙方已約定了總價保持不變，那小易可以要求不補差價。

　　整改完再收樓做好書面記錄

　　對于收樓中發現的小問題，小易可以一件件記下來，并做一個書面的記錄和協議，等開發商整改完畢之后再收樓。至于附送的裝修品牌貨不對板問題，有些裝修中該用品牌產品被換成其他牌子，而這些在簽訂購房合同時明確裝修項目及標準，對材料品牌、檔次、規格等做出詳細約定，并在合同里面約定開發商雙倍返還品牌差價。

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　　注意一：不能光看廣告

　　很多的時候是廣告背后卻是冰冷的事實。例如：偏遠地段叫做遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生；挖個水池子稱為東方威尼斯，演繹浪漫風情等等。當然這樣的廣告包裝還很多，對于廣告的效力，法律理論上一般認為是一種要約邀請，對開發商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。

　　注意二：開發商資格需要認定

　　相關法律法規對于開發商的售樓資格作了若干限制：一是預售人信息；二是商品房預售許可證；三是開發進度和竣工時間；四是平面示意圖；五是結構類型；六是預售商品房的價格和付款辦法；七是商品房預售款的專用賬戶；八是物業管理事項以及法律、法規規定的其他事項。

　　注意三：內部認購有風險

　　內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。看好房源，雙方就要簽訂認購書，當簽訂認購書，購房人依約定繳納一定數額的款項。往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。

　　注意四：合同補充條款要細看

　　雖然目前購房者對于購房合同的重要性有了相當的了解，也非常重視合同內容，防止簽訂不平等的合同條款。但開發商會隨機應變，為了規避合同種種限制，往往在附件中大做文章。因此購房者必須留意附件內容，一定要明確責任范圍和違約后的補償措施，如果開發商約定的責任范圍不明確的要向開發商做出明確的條款。

　　注意五：驗房事大不能馬虎

　　綜合驗收項目包括：(一)城市規劃設計條件的落實情況；(二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；(三)單項工程的工程質量驗收情況；(四)拆遷安置方案的落實情況；(五)物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

　　注意六：面積誤差在合理范圍內

　　商品房銷售合同約定面積與實際面積發生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不想退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。