近日，溫嶺市城西街道一地塊總計27.55畝在浙江省土地使用權網上交易系統掛牌出讓。在出讓公告的備注一欄中，注明這是一塊工業用地“先租后讓”項目。

所謂工業用地“先租后讓”，是指通過盤活存量土地，由土地使用者與國土部門簽訂租賃合同，再與所在鎮（街道）、管委會簽訂投資開發協議，把工業用地資源租給優質企業或增資擴產企業，在一定租聘期內達到約定的固定資產投資強度、建設容積率、畝均產出、畝均稅收等投入產出條件后，再繳清土地出讓價款，最終以出讓方式提供給土地使用者。

今年初，溫嶺市結合“標準地”管理模式創新，探索推行工業用地“先租后讓”模式?！巴ㄟ^這種精準供地模式，進一步破除了土地要素供給瓶頸制約，大幅降低企業用地成本，有效改善營商環境，為留住優質企業助推民營經濟高質量發展騰出了更大空間。”溫嶺市委書記徐仁標介紹。

牽好土地與項目的“紅線”

近年來，工業用地供給緊缺成為溫嶺發展的瓶頸。一方面，高企的地價導致企業用地成本不斷增加，直接影響當地招商引資、戰略新興產業培育以及實體經濟發展；另一方面，需要用地的優質企業很難拿到土地，大大降低了土地利用效能。

如何破解企業工業用地難、用地貴、用地慢等問題，實現土地節約集約利用及其效益最大化？

去年9月，溫嶺出臺了《關于工業用地先租后讓促進土地節約集約利用的實施意見（試行）》，鼓勵轄區范圍內10畝以上的工業用地，采用“先租后讓”方式供地。

4個月后，首宗“先租后讓”工業用地掛牌出讓成功，位于箬橫鎮中庫村、水岸村的三塊土地以總價4410萬元被三家溫嶺企業競得。

值得注意的是，地塊在掛牌競拍時，設置了競標“門檻”。除生產技術要求和行業類別有一定限制外，相關指標也有“及格線”，如企業投產后需連續3年土地產出率不少于500萬元每畝，土地稅收不少于40萬元每畝。

“一方面，我們要遵循高質量和生態化發展理念，嚴格設置投資項目生產技術條件，引進企業需符合節能降耗、環境保護、消防安全和各類強制性指標要求。另一方面，還要堅持節約集約用地理念，設置嚴格的準入條件，并進行綜合評估，確保讓‘好土地’匹配優質項目?！斌铏M鎮相關負責人介紹。

“先租”降成本，省下錢來辦大事

樁基全部完成，消防水池開始施工，幾架塔吊機正在緊張作業……日前，記者走進箬橫鎮帽業園區，見到一片忙碌的景象。

“總面積4000多平方米的新廠房，最遲明年年底就能建成投用。”其中一幢廠房的主人叫江曉榮，是溫嶺市妮珂芙服飾有限公司的負責人。年初，老江以780萬元的總價拍得園區內9畝工業用地。“本以為一次性這么大筆的支出，會嚴重擠壓企業的流動資金，影響接下來的運作?！钡缃瘢疽炎龊盟枷霚蕚涞慕瓡詷s沒有進入“寒冬期”，反而在廠房設計建造和設備采購更新上加大投入，“新廠房請了專業化設計團隊進行打造，總投資增至400多萬元，今年還投入200多萬元買進了一批自動化設備?！?/p>

為江曉榮卸下重擔的，正是工業用地“先租后讓”的運作模式。溫嶺將工業用地出讓分成前期租賃和后期出讓兩個階段，租讓總年限設定為50年，其中租賃年限為6年，出讓年限為44年。租賃期間，企業只需繳納相應租金。待租賃期滿，企業在技術、投產等方面逐漸穩定后，再補齊后期出讓金。

“前期6年，每年租金才十幾萬，給了我們資金緩沖期?！闭f起土地先期租賃、后期出讓的模式，江曉榮深有感觸，“急于購地建廠投產的實業企業，特別是我們這種資金不太寬裕的中小企業，前期用地成本大大減少。暫緩支付的出讓金可以先用于建設廠房、研發技術?！?/p>

土地使用需“達標”，倒逼企業“跑”起來

盡管“先租后讓”的能夠省下一大筆錢，但這并不意味著拿地企業能夠高枕無憂。相反，真正的考驗才剛剛開始。

同在箬橫的浙江一征機械有限公司，在年初以每畝170萬元的價格，拿下了9畝土地用于工業廠房建設。在廠房開建的同時，企業負責人徐榮方就已經在籌劃擴大再生產計劃了。

“投資1000多萬元的新能源電動齒輪項目即將上馬，遠期還將投入3000萬至5000萬元開發機械手項目。”徐榮方說，企業拿得土地之后，項目還得接受綜合評估，“不合格”者將面臨淘汰?！斑@就要求我們將土地用于實業，也迫使企業要跑起來，產生裂變效益?！毙鞓s方說。

據了解，溫嶺對“先租后讓”引入項目進行動態跟蹤及分類管理。項目竣工投產且達到合同約定的投資開發要求的，在租賃期滿前3個月，以協議出讓方式確定土地使用權人，辦理出讓手續。如未達到投資開發協議要求，允許續租1次，續租期限不得超過1年，年租金按前期平均年租金繳納，待評估合格后再辦理出讓手續。如租賃期滿未續租或續租期滿，土地使用人未達到建設、投資、稅收等相關要求，政府有權無償收回土地使用權。

這意味著不僅優質企業項目工業用地緊缺困境得到了解決，工業用地“先租后讓”模式，還確保了土地資源要素由低質低效領域向優質高效領域集中?！拔催_標即收回土地”，更有效解決了“囤地炒地”、無序轉讓、私自改變用途、高價出租等行為，使得資源配置效率不斷提高。

據了解，溫嶺市工業用地“先租后讓”模式創新做法已被省經濟體制改革工作小組確定為典型經驗，獲評臺州市解放思想十佳典型案例。目前，這一做法已在全省推廣。