位于北京市大興區的樓盤北京城建北京密碼,就涉及到商改住。馬金順攝

　　根據《違反〈北京市城市規劃條例〉行政處罰辦法》的規定,對于未經規劃主管部門批準,擅自變更建設工程規劃指標的單位,將處以3萬元以上10萬元以下的罰款,同時在6個月至2年的時間內,不得在北京承攬相關業務。專家認為,就算被查處,開發商最多面臨幾萬元的罰款,這對開發商而言影響很小

　　為什么被叫停的商改住現象不但沒有消失,反而層出不窮?商改住樓盤吸引購房者的原因是什么?開發商為何能夠繞開監管層的審核,做到商改住?如何才能解決這一亂象?

　　對此,北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為,商改住亂象的存在,真正要檢討的應該是供地層面,這很大程度上是政府規劃與市場脫節的原因造成的,政府從大的功能布局方面考慮,某些區域應該配套建設一些商業辦公,但實際市場缺少消費需求,開發商只能改建為住宅才能實現銷售。

　　“不過,在現有的政策體制下,未來一段時間內商改住現象不會絕跡。限購原因造成住宅成交下行,商業辦公立項產品因其不限購、總價低,存在一定的市場需求。”樓建波說。

　　商改住樓盤的“吸引力”

　　樓建波認為,商改住現象屢禁不止的原因主要是有利益、有市場。如果老百姓都不去買這類房產,沒有市場,這種現象就不會存在,但說到底,還是當前政策所致。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示,商改住存在的原因主要是在調控周期之內,由于市場環境不好,商業項目可能出現空置導致資金緊張,為了適應市場需求,開發商推出高檔商業類公寓打政策擦邊球。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴法治周末記者:“商改住項目最大的吸引力就在于自住、投資皆可,而且不受限購政策限制。”

　　位于朝陽北路的朝北8080項目的一位銷售人員告訴法治周末記者:“除了商住兩用外,小戶型是此類房產房受歡迎的另一個重要原因。這種房產面積一般是30多平方米、40多平方米、50多平方米。”

　　據該銷售人員介紹,選擇此類項目的客戶,一部分是投資類人群,另外一部分是受限購政策或經濟能力限制的年輕人。

　　在大興區魏善莊北京城建?北京密碼看房時,一位看房團成員告訴法治周末記者:“受限購政策的影響,外地人在北京買不了普通住宅房,只能買這種房,不過60平方米,還是精裝修,挺好的。兩層怎么也得有100平方米,并且是三居室,把父母接過來正合適。”

　　“LOFT都有買一層送一層的優勢,超過150%的空間利用率,是傳統平層住宅無法比擬的。躍層居住模式可以媲美小別墅,這是很多年輕人非常喜愛的居住形態。”謝逸楓說。

　　法治周末記者在走訪多家樓盤時發現,開發商似乎也抓住了購房者的心理,銷售的賣點均是“總價低”“不限購”“買一層得兩層”等。

　　違規成本低

　　“除了上述有市場需求外,政府的規劃不合理、開發商的違規成本低也是商改住現象屢禁不止的重要原因。如果明知規劃是商業用地,而老百姓還愿意去買那些房子,就說明規劃有問題。”樓建波說。

　　中國城市發展國策專家委員會委員陳寶存對此表示贊同,他告訴法治周末記者:“商改住其實是個怪胎,這怪胎的產生是因為規劃的不合理。目前商業用地供應過量,造成了市場和規劃方面不合拍,就出現了很多問題。”

　　據樓建波介紹,如果項目被查出違規,目前對于開發商的處罰也僅限于罰款和以后拿地會受到限制兩個方面。

　　據法治周末記者了解,根據《違反〈北京市城市規劃條例〉行政處罰辦法》的規定,對于未經規劃主管部門批準,擅自變更建設工程規劃指標的單位,將處以3萬元以上10萬元以下的罰款,同時在6個月至2年的時間內,不得在北京承攬相關業務。

　　陳寶存認為,就算被查處,開發商最多面臨幾萬元的罰款,這對開發商而言影響很小。

　　首創?悅都匯一位銷售人員和法治周末記者算了一筆賬:城建?北京密碼LOFT產品均價1.7萬元/平方米,開發商拿地價是6000元/平方米,去掉5000元/平方米的建筑成本,還有6000元/平方米的利潤。

　　對此,樓建波認為,商改住現象肯定是違規行為,執法部門應該加大執法力度,見一個罰一個。

　　僅靠遏制需求難達目的

　　在陳寶存看來,私改規劃僅靠遏制是不行的。

　　“商改住是源于消費者對住宅的需求,如果僅靠抑制商改住的需求,是很難達到目的的,而應該平衡住宅用地和商業用地的供應,這就要靠政府來進行整體的規劃了。”陳寶存說。

　　樓建波認為,要想減少商改住現象的出現,從政策上來講,政府在供地規劃方面做得應更科學一些,要增加住宅的供應量;從法律方面來說,要加強監管,加大處罰力度,嚴格執法,但是,要有個度,給買不了住宅房的那類人群,留下一定的生存空間;最后,加強宣傳,明確告知購房者購買這類房產的風險。

　　嚴躍進也表示,商改住現象的出現說明市場是不完善的。市場不完善導致很多人選擇這種規避政策的房子,在限購政策下,很多人沒法買住宅,只能買這種產品,無形中等于增加了購房人的成本,這需要政策的反思。

　　“商改住現象不會維持太久。因為隨著商業寫字樓租金價格的不斷提高,開發商就會轉而熱衷做商業辦公項目。如果開發商能從商業項目中獲利,那么也就不會開發更多商改住項目了。并且,消費者的行為也更趨向理性,會更多地關注商改住與住宅的差異,如水、電價格方面的差異等。而且商改住存在的隱患也會逐步顯現。”陳寶存說。

原標題: 商改住被指違規成本低：開發商最多被罰幾萬元