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　　趕著22日最后一小時確認申購金隅兩個自住房項目，昨天又奔向南四環內去采育自住房確認現場看地圖，手機上了今天上午10時的鬧鈴，提醒自己去申請通州于家務自住房。32歲的“剛需購房人”田曉，最近有點忙。

　　從去年年底開始，田曉就開始注意一個新名詞——“自住型商品房”。這種低于市場價30%的房子對他頗有吸引力，但也讓人有些疑惑，這些房子的價格是怎么定出來的？政府為何要鎖定“7折”這個價？

　　“在政府對住房保障和房地產市場供應頂層設計中，要包括對‘夾心層’的住房供應。按照市場價的70%供應自住房，正好滿足了‘夾心層’的需求。”市住建委主任楊斌稱。

　　7折始于長陽國際城

　　“對于廉租房、公租房、經適房、兩限房、自住房和商品房供應結構的梳理和完善，其實和住房保障、住房供應體系的頂層設計思路有關。”本周一，市住建委主任楊斌做客城市管理廣播“對話一把手”節目。在節目中，他公布了未來的計劃：“商品房定價會隨著市場波動，但自住房比周邊商品房價格低30%左右，這種定價方法將長期堅持下去。”

　　這樣的鎮定和自信，源自3年前的布局和嘗試。那一年，本市首個“單限房”長陽國際城試點銷售，其每平方米1.25萬元的定價，是周圍同品質房價的71.4%。3天內銷售一空的場景，讓主管部門的心中有了底。這種只限價格、不限購房人收入的新型房源，就是自住型商品房的雛形。但是否能成為一種模式持續下去，政府還在尋找依據。

　　“7折的定位之前還有過試點嗎？”“市場上有很多聲音，認為兩限房就曾經是市場7折的定價。”2012年夏天，市住建委的一次主任辦公會上，房地產市場相關處室與住房保障相關處室負責人討論著。再往前半年，主管部門在網上作出回應稱，北京市限價商品房的售價在按照“不高于同區域、同品質的商品房價格80%”的原則下，主要由土地成本、建安及稅費成本以及開發商的合理利潤構成。

　　7折的定價，就是考慮到既讓市民得到最大實惠，又讓開發商有積極性持續拿地的優選方案。經過長達一年的調研，7折的定位先后出現在了可研性報告、調研報告、草案和最終獲批的方案中。

　　“當年的兩限房，就是為了滿足買不了經適房和商品房的夾心層；而如今的自住房，不僅面朝北京戶籍買不了保障房和商品房的夾心層，更是向非京籍家庭打開了窗口。”市住建委負責人說。

　　自住房定價公式三寸長

　　“順義這么遠，怎么能定成接近兩萬元的價格？”“通州于家務那兒根本沒房子，怎么定的每平方米1萬元呢？”在“血拼自住房”論壇中，網友對于近期推出的自住房價格，有著不少疑問。

　　“市場價格”如何確定，又最終會有哪些因素影響自住房的最終定價？決定自住房價格的5個部門啟用了一套考慮到區位、新房價格和二手房價格、折舊系數的測算公式。

　　在這個公式中，會有一套用于調整的加權系數。類似于順義區住總正華滿庭芳這種屬于新園區、周圍沒有特別多同檔次住宅參照物的自住房，系統將自動擴大搜索范圍，再根據區域開發強度的不同乘以一個系數。

　　市住建委的房屋管理系統中顯示，位于后沙峪天竺新國展東側的蓮竹花園、位于順義區地鐵15號線空港工業區的藍星花園二手房距離住總正華滿庭芳最近，又都有中小套型。

　　“順義周圍有很多別墅和豪宅項目，如果將所有房屋的成交數據都計算在自住房的公式內，肯定會拉高自住房價格。”在一間獨立計算房價的辦公室中，相關工作人員點開自住房定價計算軟件，只見計算公式從頭到尾足有三寸長。記者發現，每個小區都按照大套型、中小套型兩個層面分為不同的價格，在排除了大套型之后，蓮竹花園的中小套型均價為每平方米26623元，而藍星花園二手房的中小套型均價為每平方米27273元。

　　如果將這兩個數字簡單相加，再除以2，乘以0.7，得出的結果是每平方米1.89萬元。而在系統中，還有一個“折舊系數”，將二手房價換算到新房價格，進而對結果進行調整。

　　“已經住了10年的二手房和新房價格不同。折舊系數主要是計算老房因為折舊而貶值的價格。”工作人員說。于是，舊房均價除以折舊系數，然后乘以0.7。最終區域自住房定價的結果為每平方米1.9萬元出頭。工作人員取整后，得出了每平方米1.9萬元的指導價格。

　　“無論對哪個項目定價，都要先經過市住建委調研周圍的新房、二手房指導價，同時還要經過發改、財政等部門協商，最終在國土局的定價會上確定，并寫入土地出讓標書中。”這位工作人員說。

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　　13萬家庭確認申購金隅自住房

　　本報訊(記者耿諾)申購了本市第二批自住房的市民已經開始進行購房資格審核。昨日下午，匯星苑、匯景苑的現場核驗已經全部結束，共有13萬戶家庭確認將申購。

　　開發商金隅嘉業(金隅萬科城金隅·觀瀾時代)消息顯示，歷時29天的現場核驗中，共有累計13余萬家庭參與了核驗。其中匯星苑核驗數量為12.8萬份，匯景苑則為11.6萬份，合計辦理24.4萬余份。而此前已經在首個自住房項目御景灣項目進行了現場核驗的家庭，此次則不再需要核驗。

　　據介紹，接下來市住建委將會同公安、民政、社保、地稅等部門對確認申購家庭的購房資格進行聯網審查，通過審核的家庭可參加搖號。