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　　“到處都是紅旗的海洋、生產的景象，非常鼓舞人心，”回憶起2008年曹妃甸之行，萬年基業集團投資發展中心(以下簡稱萬年基業)總經理劉家勝仍然激動不已。

　　曹妃甸的愿景曾點燃了劉家勝和其團隊的斗志，這一切與公司的理想高度吻合——綠色、生態、區域運營，曹妃甸國際生態城迅速被列為萬年基業“二次創業”的開幕大戲。然而，5年過去，萬年基業的曹妃甸項目仍停滯不前。

　　萬年基業曹妃甸生態城遇到的挫折只是眾多企業在環首都城市發展中的縮影，現實問題難以逾越，即人口增長與產業引入的相互作用力在過去數十年間并沒有得到有效解決。首都經濟圈一體化3.0版本開啟，這些“先行者”繼續堅守。

　　200公里外的難題/

　　萬年基業之所以將腳步邁到200公里以外的唐山曹妃甸，緣于北京長辛店生態城項目的成功，如果能成功復制，難度可大大降低。

　　理想很豐滿，現實卻骨感，實際開發過程中不可控因素很多。

　　不同于大多數企業的開發模式，萬年基業將產品線確定為城市生態區域運營開發，“北京長辛店生態城項目實際上是從2006年12月開始，我們委托英國的一家公司進行項目設計規劃，2008年，與豐臺區政府、北京城市規劃院進行區域生態規劃研究，最終在2010年獲得審批后取得了首發項目的開發權。”萬年基業集團副總裁郭衛東告訴《每日經濟新聞》記者。

　　據北京市豐臺規劃分局局長楊浚介紹，長辛店生態城是將生態規劃融入到城鄉規劃設計與管理系統，生態控制指標已納入規劃行政許可文件，規劃審查管理流程付諸實施。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，隨著長辛店生態城的建設，北京市規劃與國土部門已經將生態控制條件納入規劃許可文件和土地招標文件，建立了生態城市建設全生命周期的監管體系。

　　但長辛店項目積累的經驗未能在曹妃甸得到更好的發揮。

　　在接觸曹妃甸項目時，萬年基業基本已經完成了北京長辛店項目的前期規劃。在劉家勝看來，與曹妃甸結緣也是偶然的機遇，“當時我們正處于‘二次創業’的初始階段，公司計劃從傳統開發商轉型為區域運營商，并有綠色發展戰略，很多想法都與曹妃甸當時打造的國際生態城發展理念不謀而合。”

　　據了解，當時曹妃甸國際生態城已啟動，并委托瑞典SWECO公司制定曹妃甸新城生態指標體系以及總體規劃，“他們也在尋求國內企業參與投資，而我們專注做生態城項目的研發，在北京也有了一個項目，所以就決定與當地政府成立合作公司打造曹妃甸生態城。”劉家勝說。

　　雙方的計劃是將曹妃甸打造成全國生態城市的標桿。“一開始我們和政府達成的合作是利用企業的資源、專業技術平臺以及投融資能力，政府制定規則提供平臺。”劉家勝說。

　　如果只是單純的住宅開發，那么，只要有足夠的需求存在，項目的成功基本就有了保證，但劉家勝認為，對于需要大量產業依托的生態城項目來說，考驗的不只是開發企業的運營能力，更需要所在區域對于目標產業擁有足夠吸引力，這種吸引力不僅依托區域發展潛力，更多決定性因素還在于政策扶持的力度。

　　比如長辛店項目，“項目在2010年通過審批之后，政府在土地規劃、用地指標、區域配套以及資金投入方面支持力度非常大。”劉家勝說。

　　“前期規劃的自由度非常大，幾乎沒有政策的限制，但后期政府的支持卻薄弱了很多。而唐山的支持力度有限，由于地緣關系，河北一直以來的發展都缺乏合力，最終這個區域出現了后勁不足的情況。”劉家勝說。

　　一位接近曹妃甸管委會的人士對《每日經濟新聞》記者說，由于整個河北都在壓減產能、轉型升級，很多項目的進展都比較緩慢，“而且目前進入的企業雖然大，但作為傳統行業，帶動性較差。比如首鋼，核心利潤還是留在了北京。”

　　紅利與博弈/

　　眼下，劉家勝基本還保持了每個月至少去一次曹妃甸的頻率，對于京津冀一體化，他也感覺到了些許變化。

　　“當地領導開會的次數增多，都開始討論如何做好準備。以前有投資意向的企業又重新有了聯系，大家都在互通有無，了解新的消息。”劉家勝說道。

　　“曹妃甸地處京津冀三角地帶的腹地，擁有北方優質的深海港口資源，同時土地不占用耕地指標，灘涂用地的資源廉價且優質，作為承接京津地區的產業溢出和升級都非常合適。”上述接近曹妃甸管委會人士向《每日經濟新聞》記者表示，從技術上看，曹妃甸國際生態城不存在問題，主要因政府管理部門的調整，規劃定位一直不明確，加之資金投入有限，只是停留在一個地級市的發展戰略上，很難引起國家的重視。

　　該人士透露，此前曹妃甸生態城的規劃是將生態城與港口分離，核心的產業聚集區中不能有住宅的配套，但隨后又進行了多次調整，直到現在定位都很模糊。

　　根據《唐山曹妃甸國際生態城概念性總體規劃》，2008年~2010年為生態城基礎設施和起步區建設階段，起步區規劃面積12平方公里，形成6萬人左右的人口規模；中期(2011~2020年)要形成80萬人左右的規模；而遠期(2020年以后)則要形成200萬人口、150平方公里面積的城市規模。

　　2012年曹妃甸新區成立，包括曹妃甸工業區、曹妃甸國際生態城、南堡開發區以及唐海縣。但擴容后的曹妃甸區總人口亦只有26萬人。

　　人口增長與產業引入的相互作用力在過去數十年間并沒有得到有效解決，曹妃甸生態城只是京津冀融合的大背景下，很多環首都城市的一個縮影。

　　同樣作為生態城項目，長辛店與曹妃甸項目的不同命運似乎也能體現出不同發展環境、政府推力對于產業項目的重要性。《每日經濟新聞》記者獲得的一份關于《豐臺園西區產業發展戰略》的報告顯示，北京長辛店生態城預期在2023年，綜合產業發展將對當地經濟和就業的貢獻產出在250億元，就業崗位47300個。

　　不難看出，除了直接的經濟效益，綜合產業發展可以帶動一系列與科技研發以及金融后臺服務相關的差異性商業及物業發展機會。這恰恰是京津冀一體化所需要推動的環節。

　　據記者了解，長辛店生態城項目的規劃研究主力并非只是房地產開發企業，還包括了豐臺區政府以及北京市規劃委員會，雖然由地產企業主導開發，但從園區規劃過程中的建設框架、土地、交通、能源、水資源等一系列環節都建立了嚴格的指標，北京市規劃與國土部門更是將生態控制條件納入了規劃行政許可文件和土地招標文件，力求實現低碳綠色。

　　房企的新角色/

　　10年過去，京津冀一體化的熱潮抵不過房地產開發大潮，在房地產開發下，北京成為購房者的“殤城”，而河北成為“睡城”。

　　顯然這并非京津冀一體化的本意，如果希望從賺“快錢”到賺“穩錢”，獲得豐厚持久的收益，房地產開發企業需要新的變局。

　　“原來京津冀的發展還是相對本位主義，但現在上升到國家戰略之后，資源該如何分配、北京的資源怎么疏解，這些問題我們都很重視。”在萬科集團(萬科藍山萬科幸福匯)副總裁毛大慶看來，京津冀一體化不再只是房地產開發，視野應該更加寬廣。據毛大慶透露，需要跟北京的城市功能更加配套，這些城市配套將會成為萬科發力的重點。

　　在萬科的京津冀一體化戰略地圖中，目標并非僅僅是住宅。在毛大慶看來，中國電子商務還處于初級發展階段，物流地產圍繞大都市周圍的高鐵、機場布局，空間很大。特別是京津冀一體化，城市群建設將給物流地產帶來很多想象空間。

　　不同于住宅地產，工業物流地產雖然地價相對低廉，但能否吸引足夠的需求來支撐同樣面臨挑戰。據了解，萬科有意進入物流地產，開發模式將更加金融化，“上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優勢來做服務商，這是我們的思路。”毛大慶說。

　　“從物流地產、倉儲到未來的全產業鏈，我相信這絕不僅僅是簡單的房地產。”毛大慶說。

　　曹妃甸區情簡介

　　位置

　　唐山市南部沿海，地處環渤海經濟圈的核心位置、河北沿海經濟隆起帶的中心區域，毗鄰京津兩大城市，距北京220公里，距天津120公里,處在京津冀一小時經濟圈內

　　時間

　　2012年7月經國務院批準設立

　　構成

　　曹妃甸工業區、唐山灣生態城、南堡開發區以及3個鎮、10個農場和2個養殖場

　　面積

　　1943平方公里，其中：耕地38萬畝，擁有可利用岸線69.5公里、已開發利用20.03公里

　　投資機會

　　首都經濟圈一體化催熱了誰？專家：真正利好尚待時日

　　據財政部測算，京津冀一體化未來6年需要投入42萬億元。多家機構認為，這將給房地產、建材、交運、環保等方面帶來確定性投資機會。

　　3月11日以來，京津冀一體化概念頻頻出現在兩市漲停榜上，炒作潮也從河北迅速蔓延到天津、北京地區的房地產、基建等行業，甚至一度出現24只個股集體漲停局面。

　　但瘋狂過后，業內專家提出冷思考：京津冀一體化不僅僅面臨行政考核，還包括財政改革、戶籍制度、配套措施完善等一系列問題，相關利好消息還有待頂層設計的出臺。

　　多個行業迎利好

　　銀河證券首席策略分析師孫建波對《每日經濟新聞》記者表示，京津冀一體化首先帶來的是地價變化。在北京相關產業的遷移過程中，由于周邊地區會承接一些新的商業用途，土地用途發生變化，地價也會發生變化，土地會增值，相關的地產板塊會受益。

　　孫建波還表示，環保也是京津冀一體化的概念所在，這給鋼鐵、水泥等板塊帶來利好，國家對鋼鐵、水泥產業本身是有限制的，而隨著一體化進程，這些產業面臨搬遷和轉移，會給這些公司帶來地價和設備補償，給相關上市公司帶來利好。

　　民生證券發布報告稱，京津冀地區協同發展上升到國家戰略后，后續政策將迅速跟進，有四類機會值得關注：一是去產能帶來的部分產業局部供需逆轉，在華北地區大量清理水泥企業的背景下，華北地區的水泥產能將顯著收縮，這無疑利好華北地區的水泥概念股；二是機構轉移承接帶來的機會，主要包括規劃建設及區域概念股，其中河北承接地域的可能性更為廣泛；三是環境污染治理帶來的機會，主要涉及大氣和水治理概念；四是交通設施互聯互通帶來的機會，主要涉及京津冀地區港口。

　　華泰證券策略研究團隊表示，一體化過程中，河北基礎設施、城市配套設施建設將提速、北京周邊房地產的需求也將大幅上升，新型城鎮化指引下，產業轉移的同時也將實現升級，建議積極關注京津冀地區建材、鋼鐵、電力設備、房地產、環保、交運、化工、汽車等行業及個股的投資機會。

　　利好真正實現尚待時日

　　不過，孫建波表示，地價雖然有升值潛力，但目前有過度炒作嫌疑。據其研究，只有在產業功能遷移之后，地價才能提升，而這至少是五年以后的事情。

　　由于京津冀一體化戰略是在新型城鎮化規劃發布之后出爐的，北大縱橫合伙人張文悅對《每日經濟新聞》記者表示，必須在新型城鎮化建設這一大宏觀背景下考慮一體化給房地產行業帶來的新要求，新型城鎮化建設對“城市開發運營商”提出了更高的要求。房地產企業必須雙管齊下，既要利用當前在基礎設施、房地產建設方面多年積累的優勢，進一步做好做優，通過綠色技術、智慧技術與基建、房建技術的融合進一步搶占發展高地；同時更要研究城市運營后端的內容，研究如何產業導入、如何人文建設，通過發展戰略合作伙伴引入相關資源彌補短板，成為真正意義上的“城市開發運營商”。

　　(每經網)