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　　原標題：九人十問——真實呈現(xiàn)開發(fā)商眼里的杭州樓市

　　盡管杭州樓市已度過最難熬的一段時間，但整個市場仍顯疲軟。也正因為如此，近段時間，圍繞在杭州樓市身上的傳言仍然不少，有繼續(xù)看空杭州樓市的，也有力挺杭州樓市的；有傳言政府會出手相救的，也有認為一切讓市場做主的；有開發(fā)商大聲宣布降價銷售的，也有更多的開發(fā)商在冷眼旁觀的，莫衷一是。但也正因為如此，才構(gòu)成一個雖說不確定，但更具討論性的樓市。

　　那么，杭州樓市到底處境如何？對于未來，開發(fā)商們又是如何看待的？我們這些不是真正業(yè)內(nèi)的人士，事實上不能完全體會到一線開發(fā)商的想法。因此，為了最為真實地呈現(xiàn)開發(fā)商在這個階段的想法，我們特地選擇了9家外來的開發(fā)商的負責(zé)人，對目前樓市最為關(guān)注的十個話題，做一個最為深入與直白的回答，從中可以窺探出整個市場核心從業(yè)人員的心聲。而之所以選擇9家外來的開發(fā)商，是因為他們來到這個城市還不是太久，以他們的直接去判斷這個城市，更具說服力。

　　我們選中的9家外來開發(fā)商，分別為九龍倉、招商、融創(chuàng)、景瑞、中華企業(yè)、富力、融信、佳兆業(yè)和中化方興，他們來自五湖四海，他們用自己的方式傳達對杭州樓市的本真理解。

　　如何看待市場上個盤頻降的現(xiàn)象

　　劉濤立(佳兆業(yè)地產(chǎn)杭州公司營銷總監(jiān))：市場個盤頻降的問題，正如用詞“個盤”一樣，各家有各家的情況和打算，當然也有市場整體氛圍的緣由。資金問題、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性問題、戰(zhàn)略主力改變等等都有可能成為降價的主要因素，市場一片凋零的氣氛也催化或加速降價這一過程。

　　戴正芳(中華企業(yè)股份有限公司集團市場部經(jīng)理)：事實上，就項目來說都是一個整體。而每個企業(yè)的營銷策略、資金實力各不相同。因此，對于個別項目在某一階段的降價行為，只能說是企業(yè)對自身產(chǎn)品在營銷過程中的再次定位。通常來說，個案的降價行為主要是因為上述原因，當然，也不排除整體市場不好而降價的。

　　楊曄(杭州富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)：我們認為，降價是局部地區(qū)個別樓盤的單獨現(xiàn)象。這種選擇是企業(yè)基于自身的需求及周邊市場競爭的情況綜合做出的運營策略。可以看到，這樣的項目所處的區(qū)域供應(yīng)量極大，而且項目之間的同質(zhì)化非常嚴重，產(chǎn)品核心競爭力的缺失勢必導(dǎo)致競爭退化到價格的層面上。

　　你認為樓市還存在進一步大規(guī)模降價的可能嗎

　　佳兆業(yè)：進一步、大規(guī)模、降價這三個詞要分開來看。杭州市場歷史高位的存量這是不爭的事實，住宅結(jié)構(gòu)性存量特別是大戶型(超140平方米的單位)住宅存量去化緩慢、存銷比大也是不爭的事實，限購政策后導(dǎo)致新拍土地，產(chǎn)品定位的趨同從而導(dǎo)致區(qū)域同質(zhì)化，甚至全城同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭加劇，這些都是促使市場進一步采取行動包括降價動作的因素。同樣公司策略不一樣、所處區(qū)域不一樣、手上存貨結(jié)構(gòu)、面臨的客戶群體不一樣，對于相同的大市場環(huán)境采取的動作也不盡相同。加上從13年拍賣土地情況的價格來看，市場大多數(shù)開發(fā)商特別是去年進入或拿地的開發(fā)商，現(xiàn)在的周邊產(chǎn)品售價對于這些開發(fā)商拿地成本來說好多已經(jīng)在虧損了，除非進一步割肉出局，否則他們手上能進一步降價的空間非常小。因此我認為市場政策環(huán)境不變化，多點狀的降價行動還會進一步發(fā)生，大規(guī)模的降價，現(xiàn)階段還難形成。

　　中企：杭州樓市總體上不存在進一步大規(guī)模的降價可能，部分的降價樓盤出現(xiàn)了低于成本銷售的情況，我們認為這是個別現(xiàn)象，因為不可能出現(xiàn)行業(yè)普遍虧損的現(xiàn)象。而中心城區(qū)、稀缺資源占據(jù)區(qū)域、或者有明確的發(fā)展前景的區(qū)域價格即使下降，也會率先反彈，最終獲得價格支撐。

　　富力：對于剛才說到的那些區(qū)域，如果不注重產(chǎn)品價值的塑造及品牌的樹立，勢必面臨銷售的壓力。但是企業(yè)運營也會考慮成本、現(xiàn)金流等因素，同時不同板塊所面臨的情況也有很大的區(qū)別，所以具體的決策還是要看各家的情況。

　　你是如何看待杭州樓市的高庫存的

　　佳兆業(yè)：高庫存是不爭的事實。但庫存也要分產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)、區(qū)域來看待。住宅和商辦庫存，雖然情況都不好，但商辦類產(chǎn)品庫存更加嚴峻；從結(jié)構(gòu)上來看，住宅產(chǎn)品大戶型(超140平方米的單位)住宅存量更為嚴峻，好多都是從11年以來就存在，至今未怎么動過；區(qū)域來看就更加的不均衡了。

　　高庫存的“高”的理解除了相對歷史來說，更要同市場需求來對比。限購限貸政策后，導(dǎo)致住宅類產(chǎn)品需求越來越單一，新增需求也越來越難形成，而且新增的需求基本都是流入式的，數(shù)量上來說這非常的有限，杭州內(nèi)涵的需求一直被壓抑，這是高庫存的主要原因之一。當然政府無節(jié)操的土地出讓也是導(dǎo)致高庫存的重要因素。

　　中企：杭州風(fēng)景秀麗氣候宜人，是浙江的杭州、全國的杭州，杭州樓市的購買群體不僅僅是針對杭州本地，因此高庫存對杭州來說并不是一個太大的問題。而且，杭州的供銷比沒有超過2，還是屬于合理范圍，遠比有些城市健康。另外杭州的商品房品質(zhì)在全國來說是數(shù)一數(shù)二的，這可以說是高庫存帶來的附加值。

　　富力：杭州的庫存看總量不少，但是存在結(jié)構(gòu)性的區(qū)別。從數(shù)字上看，市場主流去化的中小戶型庫存量并不太高，同時不同的板塊的庫存量也有很大的差距，有的區(qū)域甚至還處于低供應(yīng)高去化的良好水平上。所以具體情況要具體分析。

　　在你看來，杭州樓市目前遇到的最大問題是什么

　　佳兆業(yè)：市場的主要問題永遠是供應(yīng)同需求這一對歡喜冤家，杭州市場的主要問題也離不開這個范疇。具體來說：大供應(yīng)同有限需求的不均衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)同需求結(jié)構(gòu)不均衡、成本和售價不均衡是這一主要問題在杭州的表現(xiàn)。

　　中企：政策的限購，金融的不支持以及購房者的信心問題。

　　富力：現(xiàn)在杭州城市發(fā)展非常迅速，政府通過土地拍賣也獲得了很大的城市運營資金。但是隨著拍出的土地迅速建設(shè)并交付，住戶對大量的市政、商業(yè)、學(xué)校等配套設(shè)施的需求也將迅速地擴大，如果配套速度跟不上城市發(fā)展的腳步，將會造成很大的不便甚至城市問題，所以這方面我們希望也能夠健康而迅速地發(fā)展起來。

　　你覺得政府出手救市的可能性有多大

　　佳兆業(yè)：杭州持續(xù)這樣發(fā)展，政府放松之前不是市場的行政手段的可能性還是比較大的。這符合杭州的實際情況，也符合分區(qū)域調(diào)控的大方針。

　　中企：不存在救市不救市的說法。經(jīng)濟有自己的規(guī)律，所謂救市也只不過是重新回到市場化運作的軌道上。因此我覺得“救市”的可能性還是很大的。

　　富力：房地產(chǎn)為國家支柱產(chǎn)業(yè)，涉及土地、工程、建材等多個上下游領(lǐng)域，而且還承擔著改善民生問題的重大責(zé)任，政府肯定希望這個行業(yè)能夠健康有序地發(fā)展。現(xiàn)在杭州的房地產(chǎn)市場有一定的風(fēng)波，但屬于市場現(xiàn)象，企業(yè)自身也會進行調(diào)整。如果解決問題超越了企業(yè)所及的范疇的話，相信一定的政策調(diào)控也是需要的。

　　如果樓市能松綁，你最希望看到哪些政策的出臺

　　佳兆業(yè)：市場的交給市場去解決，松綁動作可能更多地表現(xiàn)為去行政干預(yù)，比如說放松限購。市場化手段期望降低改善客戶的首付比例。

　　中企：取消限購。限購本來就是違背經(jīng)濟規(guī)律的一種不得已之舉。通過增加供給即能提高競爭，就像李克強總理說的“市場的事交給市場去做”。

　　富力：我們希望政策能夠滿足大量剛需人口的需求。富力所處的未來科技城區(qū)域，正處于一個打造平臺與孵化基地，大量引入相關(guān)企業(yè)和外來高層次人才的階段。隨著區(qū)域和產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展成熟，產(chǎn)業(yè)人口也勢必大量導(dǎo)入。中國有個說法，安居才能樂業(yè)，這些人把自己的事業(yè)落戶在了這里，勢必也想長居在此。我們?yōu)檫@部分人提供高品質(zhì)的居住環(huán)境和服務(wù)，也希望真正有需求的人在購房這件事上能夠沒有后顧之憂。

　　對于樓市下一步的演變，你是如何判斷的

　　佳兆業(yè)：呵呵，這個太難回答了。

　　中企：針對杭州樓市來看，我覺得還是向好的。總體來說，杭州市場在這三四年里價格夯得比較實，而周邊城市例如上海這幾年價格有了飛速的上漲。杭州從均價超上海到現(xiàn)在均價只有上海的三分之二，已經(jīng)具有價格優(yōu)勢了。

　　富力：杭州的樓市發(fā)展水平很高，也十分的成熟和多元化。本土代表性企業(yè)對品質(zhì)的不懈追求，以及眾多全國大鱷帶來的成熟運作經(jīng)驗，讓這個市場的準入門檻日益提高。隨著競爭的日益激烈，勢必導(dǎo)致行業(yè)的洗牌，一些不以房產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、不具備專業(yè)修養(yǎng)及運營能力的企業(yè)將被淘汰，而專注于產(chǎn)品研發(fā)與打造，強化后期服務(wù)等用戶體驗的專業(yè)選手，將獲得更大的空間。

　　你覺得對購房者來說，現(xiàn)在是買房的好時機嗎

　　佳兆業(yè)：這個同地產(chǎn)公司買地一樣，市場一片熱鬧，絕對不是買地好時機。市場哀鴻遍野，不論區(qū)域還是價格都有談有的選。所以這個時候?qū)τ谧宰】蛻魜碚f，至少有更多可以選可以談的空間。當然永遠別指望踩在市場的最低谷入市。

　　中企：正是較好的時機。就如前面說的，杭州這幾年的調(diào)整是對市場的一種整理。我覺得今年一定會整理到位。杭州的樓市水分在這三四年里應(yīng)該已經(jīng)擠壓干凈了。

　　富力：對于西溪悅居的客戶來說，能在這么一個具有巨大發(fā)展前景的地方購買一套如此高標準、高性價比的房產(chǎn)，可謂機會難得。

　　樓市是否還有投資的價值

　　佳兆業(yè)：還是一樣分區(qū)域、分產(chǎn)品也分個人情況，從持有角度來看，投資回報率ok的產(chǎn)品、區(qū)域，投資價值依然存在，如果你沒有更高回報更低風(fēng)險的投資渠道的話。但別指望地產(chǎn)還有如同2009年一樣的投機機會。

　　中企：當然有的。樓市不論在什么階段都有其投資價值，發(fā)達國家依然有很多人以房地產(chǎn)作為投資的一種渠道，只是在投資的時候要多方考慮。還是一句話：強者恒強、弱者羸弱。

　　富力：隨著限購、利率調(diào)整、二手房交易個稅等政策的實施，房地產(chǎn)投機的泡沫已經(jīng)被大大的壓縮。但是杭州作為一個發(fā)達省份的省會，自身的資源聚集以及發(fā)展的前景非常地大，所以從長遠的角度看，資產(chǎn)的升值還是有很大的空間。

　　你們的項目是如何來應(yīng)對這種局面的

　　佳兆業(yè)：沒條件、也沒本錢去打一場價格戰(zhàn)，甚至是跟隨價格。做好產(chǎn)品，做細服務(wù)，做足附加值是我們的主要策略。當然不排除更加靈活地付款方式選擇等等營銷手段也在項目考慮范圍內(nèi)。

　　中企：夯實品質(zhì)、加強推廣、提高服務(wù)。中企這些年在上海開發(fā)了不少項目，也經(jīng)歷了市場的反復(fù)。讓我們感悟最深的就是高質(zhì)量的產(chǎn)品以及高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)帶給產(chǎn)品的價格增值是非常之巨大的。例如我們在上海佘山的國際別墅，雖然產(chǎn)品的建造時間較周邊項目為早，但由于我們嚴格的質(zhì)量管理，以及我們旗下古北物業(yè)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，使得產(chǎn)品在二手市場的價格要高過周邊項目20%！這就是品質(zhì)和服務(wù)帶來的威力。在杭州，御品灣也將緊緊貫徹這一方針，用品質(zhì)和服務(wù)來帶給購房者一個具有國際化生活體驗的高端產(chǎn)品。

　　富力：富力西溪悅居是富力地產(chǎn)集20年中高端物業(yè)鍛造經(jīng)驗所呈現(xiàn)的精品之作，在項目定位、規(guī)劃、園林、戶型設(shè)計等方面都有著獨特的優(yōu)勢，同時我們也是區(qū)域內(nèi)唯一的精裝產(chǎn)品，裝修標準也非常高，所以項目具有很高的價值。同時，富力以全產(chǎn)業(yè)鏈把控及高超的成本控制能力在行內(nèi)著稱，同樣的成本能夠帶給客戶更多的價值與體驗。這些都是周邊項目及企業(yè)所不具備的。同時，未來科技城板塊的供應(yīng)密度并不大，產(chǎn)品的類型也非常多元化。因此，我們對于項目及板塊的前景非常有信心。

　　如何看待市場上個盤頻降的現(xiàn)象

　　沈雅琴(九龍倉杭州公司營銷總監(jiān))：每個公司都有發(fā)展戰(zhàn)略上的考慮。有些是回籠資金，有些是調(diào)整發(fā)展方向，有些是清庫存。但總的來說，個盤頻降都是基于目前的大市場環(huán)境而作出的適合于本公司的價格策略調(diào)整，在市場經(jīng)濟的背景下，這些都是合理的。

　　寇建強(招商地產(chǎn)杭州公司總經(jīng)理助理)：市場因素：市場沖高過后，自然回落，產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴重時，企業(yè)要想有所斬獲，必須高性價比面市；戰(zhàn)略考慮：品牌企業(yè)多數(shù)追求高周轉(zhuǎn)，當前市場下，高價不可能實現(xiàn)快銷；斷臂求生：部分中小企業(yè)資金鏈本身就緊張，悲觀看法下，早跑比晚跑要好，所以先下手為強。

　　吳進(方興地產(chǎn)杭州公司營銷總監(jiān))：目前還不存在房價全面下降的信號，杭州、溫州等多地的房價調(diào)整屬于供求關(guān)系和市場狀態(tài)的一種調(diào)整，降價多出現(xiàn)于存量壓力較大的城市，而杭州個別樓盤確實出現(xiàn)低開、特價等現(xiàn)象，但真降少，假降多。房地產(chǎn)作為越來越成熟的行業(yè)，自然也受市場規(guī)律的影響，所以各個樓盤根據(jù)自身的銷售現(xiàn)狀與階段資金目標進行調(diào)整，這是一種策略，“以價換量”肯定比價格不動要跑得快，都是很正常的市場行為。

　　你認為樓市還存在進一步大規(guī)模降價的可能嗎

　　九龍倉：目前據(jù)媒體的說法，杭州已存在三波降價潮，若庫存依舊高企，且市場沒有實質(zhì)性的好轉(zhuǎn)，不排除其他開發(fā)商跟進降價的可能性，但要大規(guī)模和大幅度的價格下調(diào)可能性不大，有些板塊的價格目前都是貼地飛行的，沒有降價空間，且大開發(fā)商目前應(yīng)該也還沒有十分大的資金壓力，更多的還是在觀望。

　　招商：大范圍內(nèi)的降價完全有可能，市場持續(xù)走低，已開項目普遍降價是大概率事件，新開項目普遍低開是必然選擇；大幅度降價不太可能：指望降價幅度多大也不現(xiàn)實，因為現(xiàn)在在售在推項目多數(shù)已經(jīng)接近成本線了，虧本甩賣不會發(fā)生，至少實力型品牌企業(yè)不會這么干，一是市場沒那么壞，二是賠本買賣集團不會批。

　　方興：房地產(chǎn)市場有波動很正常，但因為階段性的波動就武斷做出降價預(yù)判，這本身就不符合市場規(guī)律，也不客觀。當前部分樓盤降價除了受政策調(diào)控影響外，主要還是因為自身企業(yè)戰(zhàn)略目標的需要，所以是否降價最終并不能受目前主觀趨勢判斷的影響。

　　你是如何看待杭州樓市的高庫存的

　　九龍倉：從2013年的去化來看，全年去化了791萬平方米，去化量在近6年來僅次于2009年，并不少，但2011年限購限貸后歷史庫存積壓，尤其大戶型庫存高企，改善和投資需求受抑制，2013年的新增供應(yīng)量首次突破了1000萬平方米，故到年底也形成了近千萬平方米的商品房庫存，再加上去年出讓的土地可建面積突破1400萬平方米，在目前開發(fā)商高周轉(zhuǎn)的背景下，這些地塊在今年下半年會紛紛上市，也會進一步加大庫存壓力。

　　所以高庫存是之前限購政策抑制消費、供求比失衡、新增供應(yīng)加劇以及行業(yè)周轉(zhuǎn)加快的多重因素的綜合結(jié)果。

　　招商：這是個虛偽命題，至少當前是！7萬套住宅存量對杭州不是多大的事，只能說目前庫存不低，但也談不上高！結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致了庫存看似很“高”；住宅庫存中，多年沉積的大戶型比例不少，主流剛需產(chǎn)品庫存不但沒問題，局部可能還是緊缺的。

　　方興：杭州的高庫存是市場形勢所形成的，從杭州歷年的走勢可以看出，由于2010年的市場非常火爆，導(dǎo)致2011年開發(fā)商持續(xù)高供應(yīng)，但限購出臺，導(dǎo)致成交急速下滑，第一波庫存形成。而2012年市場以價換量，供應(yīng)繼續(xù)走高，換來成交上漲，但2013年市場回暖，開發(fā)商紛紛放量，但價格開始走高，成交平穩(wěn)，繼續(xù)拉高整體庫存，形成第二波庫存。

　　在你看來，杭州樓市目前遇到的最大問題是什么

　　九龍倉：剛需市場下的改善型剛需被抑制：2013年成交結(jié)構(gòu)中近70%的房源是90平方米以下以及2萬元單價以內(nèi)的房源，而目前的庫存結(jié)構(gòu)中較大部分是144平方米以上的改善型戶型和單價2萬元以上的產(chǎn)品。為什么？因為小面積和低總價對應(yīng)的剛需客戶未被限購限貸，而那些改善型客戶，即便他是改善型的剛需客戶，也被限制了購貸。

　　土地市場失衡：和去年土地市場的火熱形成的鮮明對比，是今年土地市場上的啞然，失衡的土地供應(yīng)以及新地塊項目的過分集中上市，從另一個角度上加劇了目前的供求失衡。

　　招商：結(jié)構(gòu)失衡：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴重失衡；環(huán)境失衡：杭州房市與浙江民營經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度大，實體經(jīng)濟吃緊，外部購房動力不足，內(nèi)生動力(新杭州人的剛需及主流人群改善)也由于兩年來的清洗，消化了大部分，就像韭菜割去一茬一樣，新的一茬還得等等；心態(tài)失衡：購房者、開發(fā)商、政府都存在心態(tài)失衡問題。購房者總認為還要大降，不出手；部分開發(fā)商過于悲觀，甚至充滿壯士斷腕情懷；地方政府過于精明，過于講政治，怕房賣不動，又怕地賣低了，且都不想當出頭鳥。

　　方興：房價冷，地價高,并受限購以及二套房首付影響，會對很大部分有改善需求的客戶造成困擾，整體高庫存和土地供應(yīng)將導(dǎo)致未來房價的漲幅空間有限。

　　你覺得政府出手救市的可能性有多大

　　九龍倉：傳聞限購貸政策調(diào)整的呼聲比較高。

　　招商：首先弄明白兩個問題：這個市場需要救么？難道吃得飽了點，消化不良就要馬上吃藥解救？松松褲腰帶就好了！市場也沒壞到需要力挽狂瀾拯救的時候，政府多點市場化思維，少點英雄主義就好了，刻意去救，越救越亂，市場自己會救；什么才算救市？我認為把不合理的政策廢除或政策中不合理部分調(diào)整，算不上救市！當然實際提升了人們的信心，在客觀上能起到“救市”的效果。

　　方興：隨著十八屆三中全會之后，地方政府自主權(quán)增加，有利于各地政府針對當?shù)厍闆r進行靈活的微調(diào)，其實目前杭州地方政府開始積極救市，包括公積金門檻降低，以及各個有關(guān)樓市利好政策的傳言，均為“業(yè)內(nèi)專家“試水。

　　如果樓市能松綁，你最希望看到哪些政策的出臺

　　九龍倉：對限購貸的政策能進行調(diào)整：能放開大戶型改善型剛需的限購限貸資格；能對外地戶籍但在杭就業(yè)人群的限購限貸政策進行調(diào)整；能對限價申領(lǐng)預(yù)售證進行放開。

　　招商：限購政策要放開，人家有錢當然可以花，阻止別人花錢這種政策再不放開，有錢的人都去買海外的房子去了！限貸政策也最好能松松，二套、三套都50%即可；對應(yīng)二胎放開的相應(yīng)限購、限面積政策都可以放寬點；要限制惡意炒房的，比如可以提高二次交易稅費等。

　　方興：放松信貸政策。

　　對于樓市下一步的演變，你是如何判斷的

　　九龍倉：短期內(nèi)不會有太大的好轉(zhuǎn)，不排除有其他開發(fā)商跟進下調(diào)售價的可能性，但從長期來看，或許會有部分利好出臺，在傳統(tǒng)購房季節(jié)到來之時，或有回暖的動因。

　　招商：市場面：2-3個月短期內(nèi)還會有波動，3-5個月后，應(yīng)該會企穩(wěn)；長遠看房地產(chǎn)持續(xù)向上是主流趨勢，也是絕對的大概率事件；政策面：政府的政策一定會更加智慧，無為而治，大智慧是少插手，這個肯定是方向；需求面：城市化進程與新城鎮(zhèn)化推進，還有很多路要走，需求也會源源不斷，對杭州，城市化進程至少還有20年。

　　方興：未來樓市將是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，分層調(diào)控將持續(xù)常態(tài)化，并且會更加科學(xué)地指導(dǎo)樓市合理化發(fā)展。

　　你覺得對購房者來說，現(xiàn)在是買房的好時機嗎

　　九龍倉：如果是自住的話，看到好的就出手吧，有些樓盤的價格下調(diào)還是比較到位的，當然你得有購貸的資格，有些改善型的剛需就是想買也沒有資格了。

　　招商：從整個市場面判斷，大方向上肯定是好機遇，但近2-3個月不用急；從微觀個盤看，部分項目可能還有價格下探空間，不一定買到最低點，3-5個月之后應(yīng)該形勢明朗，再果斷出手為好。

　　方興：現(xiàn)在或許不是，但今年下半年在需求受到限購政策抑制的市場環(huán)境下，開發(fā)商為了贏得競爭，會更加主動讓利客戶，下半年可能是買房的好時機，但具體購房時機還要根據(jù)購房者自身需求出發(fā)。我們的項目“黃龍金茂悅”總占地61160平方米，總建面171248平方米，規(guī)劃12幢18-27層高層建筑，于今年下半年全城首開，或許會是您的一個理想選擇。

　　樓市是否還有投資的價值

　　九龍倉：很少有人現(xiàn)在選擇在樓市投資了。在如今供需失衡的情況下，有部分樓盤會出現(xiàn)新房和周邊二手新房價格倒掛的現(xiàn)象，銀行的利率上浮等政策也使得投資房產(chǎn)的成本走高，期房的資金成本也比較明白地擺在那里，而房產(chǎn)稅一直是一柄達摩克利斯之劍高懸頭頂，若限購貸松懈，房產(chǎn)稅出臺的可能性就會很大，房產(chǎn)投資除非有很好的投資心態(tài)，做長線，并將自住作為購置物業(yè)的首要需求，才具有存在的意義。

　　招商：整體有，但已經(jīng)不能過多期望，從租售比上看，投資回報率已經(jīng)較低；投資價值也存在較大不均衡性和分化性：投資價值與城市價值、區(qū)域價值高度關(guān)聯(lián)，存在較大不均衡性，有的項目已經(jīng)到頭了，有的則絕對值屬于潛力股，比如地鐵物業(yè)、公園物業(yè)等。

　　方興：短線無價值，長期投資還有潛力。投機性非理性購房的時代已經(jīng)不存在了，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是理性與成熟的，所以，作為長遠的理性投資，永遠可以考慮，我們的項目“黃龍金茂悅“，擇址城市的精華處，承啟黃龍，文教相接，向前是黃龍、申花雙CBD繁華萬象，向后是百年學(xué)府群文風(fēng)氤氳，并以500米的距離毗鄰城西銀泰，雙攬賣魚橋小學(xué)、甲級童心幼兒園兩大教育資源，是投資、自住的理想選擇。

　　你們的項目是如何來應(yīng)對這種局面的

　　九龍倉：旗下項目一直在價格走勢上采取的是穩(wěn)健的策略，對新入市的新盤就采取平價入市的策略。

　　招商：大家可能都會說練內(nèi)功，但內(nèi)功不是一天練成的，只有那些有積淀的“實力派”才能談得上有內(nèi)功，并讓內(nèi)功發(fā)揮效用；我們會把30年積淀的開發(fā)經(jīng)驗與杭州市場需求結(jié)合，在開發(fā)理念、項目規(guī)劃、景觀和戶型以及物業(yè)服務(wù)等方面，用心研究潛心打造，給杭州消費者帶來真誠貼心的人居新體驗；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，除主流的90平方米三房外，新加入70平方米左右的精研兩房，優(yōu)化內(nèi)部空間布局，在城市最主流地段，幫助主流客戶實現(xiàn)“低總價、優(yōu)空間、好生活”的更高追求；貼金貼銀的面子工程，招商不太去做；我們更樂于把錢花在里子上，花在保障未來70年的好生活上！服務(wù)是我們的優(yōu)勢，我們會在物業(yè)服務(wù)和社區(qū)文化營造方面做一些嘗試，讓“家在情在”融入我們每個客戶心里。秉承“以人為本、以客為先”的服務(wù)理念，招商地產(chǎn)會通過“到家”服務(wù)平臺，將“管家式”、“星級式”、“一站式”的全程服務(wù)體系深入落地，為客戶提供“到家”即享的美好居住體驗。

　　方興：我們會牢牢把握2014年6月市場逐步好轉(zhuǎn)以及下半年集中放量的“窗口期”，重視區(qū)域市場深耕，以金茂的擇址眼光及產(chǎn)品打造，打造出超越地段的金茂悅系產(chǎn)品，針對市場主流群體，設(shè)計高端精品住宅來規(guī)避風(fēng)險區(qū)域。我們項目的戶型面積段為90-140平方米，為三房兩衛(wèi)和四房兩衛(wèi)的設(shè)計，主力戶型為90平方米，是非常方正標準的3房2廳2衛(wèi)1廚，我們稱之為三重四得的90平方米：三重指的是三個房間三重空間；四得指的是高得房率、多得陽光、多得贈送空間、得高生活品質(zhì)。整個戶型南北通透，功能布局合理，更加為客戶考慮到了贈送面積以及收納空間，以及三口之家甚至三代同堂也能容納的全生命周期的實用舒適戶型。這樣的戶型在杭城也是極罕見的。并且和景觀規(guī)劃結(jié)合做到戶戶見景，景色均好性極佳。方興獨有的綠金理念基于對生活的理解從細節(jié)考慮，將設(shè)計新風(fēng)系統(tǒng)保證業(yè)主在市中心、在鬧市區(qū)的家里也能呼吸到新鮮純凈的空氣，保證健康。

　　我們提供的金茂物業(yè)，是美國第一夫人鐘情的物業(yè)，曾經(jīng)，31位國家元首人物訪問中國，首選金茂物業(yè)。就在3月20日，美國第一夫人米歇爾訪華，同樣選擇方興地產(chǎn)旗下北京金茂威斯汀酒店。如今，方興地產(chǎn)金茂系高端住品——黃龍金茂悅，首現(xiàn)杭州，完美詮釋國賓級華宅服務(wù)品質(zhì)，值得期待！

　　如何看待市場上個盤頻降的現(xiàn)象

　　邵佳(杭州融創(chuàng)公司營銷總經(jīng)理)：這次祥符板塊的兩個樓盤降價，是個別板塊的個盤行為，一兩家開發(fā)商的正常企業(yè)行為不會對整體市場造成根本性的影響。

　　楊劍(融信杭州公司營銷部經(jīng)理)：這其實是市場的正常現(xiàn)象，只是每個樓盤的階段策略不同而已。當樓盤在某個特殊階段時，會采取通過降價的形式來回籠資金。另外是否降價，也是體現(xiàn)一個企業(yè)實力的表現(xiàn)，一般有實力的企業(yè)是很少通過降價行為來獲取市場份額，而是通過合理的定價穩(wěn)步占有市場，這也是融信多年來開發(fā)的經(jīng)驗所得。

　　丁浩(景瑞地產(chǎn)杭州公司營銷總監(jiān))：應(yīng)對市場的合理的企業(yè)自身行為。

　　你認為樓市還存在進一步大規(guī)模降價的可能嗎

　　融創(chuàng)：從3月份開始，杭城的住宅成交可以說是量升價穩(wěn)，所以我認為不會出現(xiàn)進一步大規(guī)模的降價。

　　融信：一般是不會的。整體房地產(chǎn)基調(diào)是穩(wěn)重漸漲的，未來大漲或者大跌的可能性非常小。今年年初雖然有些樓盤是有降價，但我們還是可以看到更多的樓盤沒有通過降價依然持銷。如今的市場更趨于理性，只有好的產(chǎn)品好的開發(fā)品牌，才能受到市場認可。

　　景瑞：不排除杭州個別樓盤，個別區(qū)域大降價的可能，但區(qū)域為遠郊片區(qū)，或個別企業(yè)因資金鏈緊張而導(dǎo)致的甩貨。

　　你是如何看待杭州樓市的高庫存的

　　融創(chuàng)：高庫存是杭州樓市的一種表現(xiàn)形式，但不是全部，不能由此就悲觀看空后市。從細分市場存量來看，余杭、江干等區(qū)域存量有點大，但主城區(qū)如上城、下城和西湖的供需關(guān)系還是很健康的，只用“高庫存”來形容市場是片面的。

　　融信：庫存在全國是很普遍的現(xiàn)象，高品質(zhì)、高附加值產(chǎn)品去化量依然穩(wěn)定，未來項目比拼就在于產(chǎn)品品質(zhì)、綜合質(zhì)素。

　　景瑞：12萬套中，3萬多套為寫字樓、商鋪等商業(yè)性物業(yè)；余杭還3萬多套，蕭山近2萬套，市區(qū)真正住宅庫存為4萬套左右，且多位大戶型，從這個角度看，庫存并不高。

　　在你看來，杭州樓市目前遇到的最大問題是什么

　　融創(chuàng)：雖然這次的降價行為是個別的，但是的確引起了一波蝴蝶效應(yīng)，消費者對市場的信心不足，觀望情緒加重。

　　融信：這是全國性存在的問題，不單是杭州單一的問題。供應(yīng)量越來越邊緣化，購房者可選擇的區(qū)域離主城越來越遠，從杭州看，目前的之江、臨平、下沙等區(qū)域，供應(yīng)量非常大，從而形成了一定的競爭態(tài)勢。

　　但從整個市場看，杭州的需求量并不僅限于本城，整個浙江的購房者都存在，我們對杭州市場還是比較有信心的。

　　景瑞：1，需求量的問題，需要時間來補充客戶量；2，限購問題，改善性需求被壓抑；3，部分媒體過度炒作導(dǎo)致的觀望。

　　你覺得政府出手救市的可能性有多大

　　融創(chuàng)：可能性比較大，一是目前的存量比較大，以及市場的觀望氛圍比較重，另外，去年政府出讓的大量的高地價土地在今年也將陸續(xù)入市，每個公司對去化量和售價都有要求，所以采取一些房產(chǎn)的刺激政策才有利于整個市場的平穩(wěn)發(fā)展。

　　融信：作為開發(fā)企業(yè)，不會完全依賴與政府救市，只有打造高性價產(chǎn)品、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、更可靠的品牌保障，才能屹立于市場。

　　景瑞：杭州市政府會部分突破目前“雙限”的框架。

　　如果樓市能松綁，你最希望看到哪些政策的出臺

　　融創(chuàng)：取消限購限貸。

　　融信：對于政策方面，作為開發(fā)商，我們更希望政府能出臺一些有利于市場穩(wěn)定健康發(fā)展的措施，打造一個公平的環(huán)境，讓更多有實力的開發(fā)商，來打造高品質(zhì)、有價值的產(chǎn)品。

　　景瑞：1，取消限購；2，降低貸款利率；3，降低土地成本。

　　對于樓市下一步的演變，你是如何判斷的

　　融創(chuàng)：從幾個方面綜合來看，首先，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是支柱性產(chǎn)業(yè)，其次，城市化進程的加快，對樓市的作用越發(fā)明顯，對房地產(chǎn)市場的支持政策也會更多，同時，杭州是個非常宜居的城市，百姓對于“居者有其屋”的觀念是根深蒂固的，新杭州人的剛需和老杭州人的改善型購房需求是旺盛的。整體判斷杭州房地產(chǎn)市場未來將向著更加健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

　　融信：穩(wěn)中有升，市場越來越理性。

　　景瑞：如果出臺相關(guān)政策，下半年樓市會好轉(zhuǎn)。

　　你覺得對購房者來說，現(xiàn)在是買房的好時機嗎

　　融創(chuàng)：買房和炒股有異曲同工之妙，我認為現(xiàn)在是一個好時機。

　　融信：對于有需求的購房者來說，任何時候都是好的時機。不動產(chǎn)從長遠角度看都在穩(wěn)中有升，關(guān)鍵在于買什么樣的房子。對于好的地段、好的產(chǎn)品、好的品牌，綜合素質(zhì)高的產(chǎn)品，肯定是值得購買的。

　　景瑞：降格降到位的，確實有購房需求的客戶可出手。

　　樓市是否還有投資的價值

　　融創(chuàng)：房產(chǎn)的價值不僅包括投資價值，消費者更加關(guān)注的是其居住價值，從當前市場來看，房產(chǎn)品的投資價值在被擠壓，目前購房主要目的還是改善居住環(huán)境，改變生活方式。

　　融信：買房從本質(zhì)上來說就是投資，合理的投資也是政府鼓勵的。

　　景瑞：長期看有上升的空間，目前滿足自住的需求。

　　你們的項目是如何來應(yīng)對這種局面的

　　融創(chuàng)：融創(chuàng)作為新進入杭州的房企，我們對杭州市場是充滿信心的，我們會按照企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做好每個項目的市場定位、客戶定位，精心打造產(chǎn)品品質(zhì)，將每一個項目打造成為區(qū)域的新標桿，讓每一位購房者享受高品質(zhì)的居住感受，深耕杭州市場。

　　融信：融信從拿地開始，就會對市場進行深入了解。對于藍孔雀項目來說，我們將做好市場定位、產(chǎn)品定位，打造高素質(zhì)品質(zhì)。在成本和品質(zhì)之間，融信一定是以品質(zhì)為先，在周轉(zhuǎn)與品質(zhì)之間，融信仍將堅持以品質(zhì)為先。在未來的操盤中，我們不會為了周轉(zhuǎn)或回籠犧牲項目品質(zhì)。

　　景瑞：做好產(chǎn)品，提升產(chǎn)品的價值，精確營銷，線下拓展為主。