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　　原標題：專家分析房冷地熱現(xiàn)象：地市和樓市存在時間差

      地價緩漲說明什么

  2014年第一季度全國主要監(jiān)測城市地價上漲出現(xiàn)放緩跡象。中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松表示，要正確認識當前地價形勢，理性應(yīng)對地價變化。

  地市和樓市存在“時間差”

  一線城市“房冷地熱”現(xiàn)象突出。趙松說，地市、樓市是兩個不同的市場，“房冷地熱”有其內(nèi)部規(guī)律性。“房冷”說明房屋市場觀望氛圍較濃，購房者 不急于出手，或受限于資金支付能力(銀行收緊購房貸款)不能形成有效需求，房屋供需矛盾趨于舒緩，供需力量對比正在調(diào)整。“地熱”則說明開發(fā)商對未來的正 常經(jīng)營、獲利仍充滿希望，所以踴躍出手拿地，形成有效交易。

  趙松認為，樓市與地市“時間差”是很正常的，二者間的影響要一個傳導(dǎo)期。就目前情況而言，關(guān)鍵要分析清楚當前“房冷”是短期現(xiàn)象還是長期趨勢； 是個別樓盤營銷策略，還是市場整體行情；是形成斷崖式深跌，還是逐步降溫。新一屆政府強調(diào)讓市場發(fā)揮決定性作用，不妨繼續(xù)著眼于長效機制建設(shè)，培育更加理 性規(guī)范的市場環(huán)境。

  “房冷”會不會令樓市出現(xiàn)“拐點”？趙松說，就整體而言，拐點不會出現(xiàn)得這么快。經(jīng)過十幾年高速增長，我國樓市確實該隨著經(jīng)濟降速、調(diào)整而降溫，但降溫、降價不代表“崩盤”，價格小幅波動應(yīng)該是正常市場常態(tài)。

  城市地價分化日趨明顯

  當前，由于分類調(diào)控，市場化主導(dǎo)的管理思路與差別化的區(qū)域發(fā)展特點、結(jié)構(gòu)調(diào)整策略等相疊加，城市地價分化日趨明顯。

  趙松說，今年以來，中央政府進一步明確深化改革、讓市場發(fā)揮決定性作用。房地產(chǎn)領(lǐng)域雙向調(diào)控、差別化調(diào)控、長效機制建設(shè)等更加契合市場規(guī)律，加 之房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記推進的間接影響，有助于形成理性預(yù)期。地方層面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、自主調(diào)控市場等政策性因素綜合影響，區(qū)域和城市地價分化日 趨明顯。

  在全國商業(yè)、住宅地價減速上漲同時，工業(yè)地價增速繼續(xù)低位上揚，這也是本季度特點之一。工業(yè)地價上漲通常有兩方面原因，一是成本因素，如征地拆 遷成本提升，剛性推高土地取得成本。二是市場因素，如供需矛盾加劇、市場競爭活躍等。就我國現(xiàn)狀而言，相當多的地方政府為招商引資，不惜低成本供地，造成 工業(yè)地價長期低于真正的價值。

  對住宅地價而言，一方面，部分人口增長緩慢、商品房庫存高、消化周期長的三、四線城市房地產(chǎn)價格有所回落，地價水平漲幅收窄，甚至出現(xiàn)下降跡 象；另一方面，部分房價上漲較快的一線城市和區(qū)域熱點城市，通過推廣自住型商品房、限制預(yù)售、調(diào)整公積金貸款額度、增加土地供應(yīng)等措施加大調(diào)控力度，加之 2013年四季度部分城市調(diào)控收緊新政持續(xù)發(fā)力，一定程度上抑制了需求，市場進入觀望期。

  土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整

  土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，住宅用地占比有所提高，工業(yè)、交通水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占比有所下降。趙松認為，這與“保民生”的政策導(dǎo)向一致，科學合理供地對于促進集約節(jié)約利用，穩(wěn)定市場預(yù)期，具有積極作用。

  趙松說，今后一段時期，宏觀經(jīng)濟下行壓力依然較大，經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)性矛盾和風險因素依然存在。在政府繼續(xù)執(zhí)行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 下，2014年第二季度，我國商業(yè)、住宅地價上漲態(tài)勢或?qū)⑦M一步趨穩(wěn)，工業(yè)地價將持續(xù)溫和上漲；城市間分化態(tài)勢更為明顯，部分城市地價或?qū)⒅節(jié)q回落。

  “我擔心兩種傾向，一是個別地方政府‘閑不住’，等不得市場的自發(fā)調(diào)節(jié)，又要急于出手救市，非把小‘泡沫’炒成大‘泡泡’不可；二是輿論盲目跟 風，把點上的問題炒成面上的問題，進而形成強大的‘市場預(yù)期’，催動市場的大幅波動。”趙松說，在當前的復(fù)雜形式下，對市場中的量價信號、預(yù)期變化，既要 敏感跟蹤，又要全面、理性解讀、審慎應(yīng)對，要保持宏觀政策的穩(wěn)定性。