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　　停車位租售價格猛漲、公攤面積藏“貓膩”，公共維修資金“睡大覺”……眼下，一些住宅小區業主維權問題比較突出。

　　分析人士認為，我國雖然公布了《物業管理條例》，但部分城市并未認真執行。一些小區開發商與物業公司相互勾結，“打劫”業主合法權益，有的行政管理部門也參與“分肥”。

　　　車位被二次銷售

　　近年來，越來越多的家庭擁有汽車，而小區車位配比不足，車位租售價格節節攀高。武漢洪城物業公司劉經理說，當初三四萬元的車位如今漲到十幾萬元、幾十萬元，高檔小區的車位抵得上一套小戶型房產。

　　然而在車位緊張的情況下，一些物業公司卻把它轉給其他開發商和外單位使用。《物權法》規定，建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。北京市蓮花橋附近一業主說，小區內五個停車場中有兩個被物業公司撥了出去，業主們不得已高價買來或租來的車位，不少其實是開發商低價租來的人防工程用地。

　　湖北律師宮步說，法律規定一定規模的小區必須配置人防工程，由人防部門管理，不能出售，產權不能轉讓，經過人防部門審批可以長期租賃，須繳納一定的費用。“以武漢某小區為例，開發商以低于1角錢每平方米每天的價格與人防部門簽約，又以20萬元的價格賣給業主。如此算來，小區90個人防工程地下車位，為開發商帶來1800萬元收入。就這樣通過價格差，開發商獲取了相當可觀的收益。”

　　有的開發商為謀取利益，還在公攤費上做“文章”。比如，有的先將停車位納入公攤，由全體業主“埋單”，之后又將車位再次賣給業主。

　　北京張先生購買了一套91平方米房，簽訂的合同上寫著“其中公共部位與公用房屋分攤建筑面積19.78平方米”。但他感覺公攤數字偏大，找來專業測量機構后才得知，公攤面積不僅包括樓道、電梯間等，還包括地下車庫、游泳池、小學校等，但開發商并沒告訴他這些。《物權法》規定，如果車位是由已經計入公攤的公共設施改造而來，開發商就對其沒有所有權，車位租賃或出售收益為全體業主所有。“本屬于我們所有的車位二次賣給我們，開發商糊弄業主的把戲太黑了。”

　　　公共維修基金去哪了？

　　天津、鄭州等城市已出臺規定，明確要求物業管理用房由開發建設單位無償提供，不得計入公攤面積，產權歸全體業主所有。但現實中，一些城市的小區物業管理用房不但被計入公攤，還被開發商用于租售獲利。

　　“小區的游泳池、羽毛球場、網球場等，原本是歸業主集體所有的權益，現在卻被開發商長期侵占。”北京市蓮花橋附近一業主說，小區開發商侵占、轉移業主權益獲得了五六百萬元收益，但并未向業主公布資金去向。湖北省物業管理協會副會長王建國說，一些物業公司和開發商形成利益共同體，物業公司要么是開發商下屬企業，要么是開發商選定企業，當然維護開發商利益。

　　除了利用公攤面積以謀利外，小區內房屋公共維修基金等費用，資金管理部門也很少向業主告知去向。數據顯示，北京市自從1998年實行公共維修基金制度以來，到2013年底累計金額約達到350億元，使用額約8億元，使用比例僅為2.3%，大量資金在“睡大覺”。業內人士說，相關管理部門將結余基金產生的利息，變成了自己的“小金庫”。南京一個小區，曾有近300萬元的公共維修基金利息，被當地住建部門挪用。