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　　與購買期房相比，二手房交易手續(xù)復(fù)雜一些，個中問題相對多一些，那么，返鄉(xiāng)置業(yè)購買二手房有哪些需要關(guān)注的問題呢？

　　標(biāo)價不等于實際購買價

　　與新房不同的是，除房價本身外，二手房交易過程中還需繳納各項稅費，如果是通過中介完成交易的還涉及中介費等。據(jù)了解，貴目前二手房市場上，幾乎所有賣家開出的都是“凈價”，房屋交易過程中所需繳納的一切稅費甚至是中介費都由買家支付，賣家只收“凈價”，不管稅費，已成為當(dāng)前二手房市場的“潛規(guī)則”。

　　例如購買一套普通的二手公寓，標(biāo)價50萬元，如果該房購房不足5年，所售房屋并非家庭唯一住宅的，賣家所需繳納的營業(yè)稅及附加、個人所得稅以及買家需繳納的契稅和中介費等各種費用。也就是說，買這套房子，最后買家要拿出的錢不止50萬元，需要加上其他費用才能買到。

　　關(guān)注之二：

　　外地人辦二手房貸款有門檻

　　據(jù)了解，并非所有銀行都辦理二手房貸款，有些銀行對于外地人而言，需要提供繳交一年社保的記錄，否則不予辦理。而貸款的條件和所需資料和辦理商品房一樣，即首套房可以辦理7成按揭，利率為基準(zhǔn)利率，二套房只能辦理4成按揭，利率為基準(zhǔn)利率上浮20%。

　　返鄉(xiāng)置業(yè)購房者要根據(jù)自己的經(jīng)濟情況進行相應(yīng)的選擇，如果達不到辦理二手房貸款的條件，則要準(zhǔn)備好全款購房。

　　掌握二手房貸款額評估計算

　　雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購房時的市場價作為參考不同，二手房則是按照評估價來計算貸款額。通常在申請二手房貸款時，銀行要先對房產(chǎn)進行評估。銀行在放貸時將取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

　　據(jù)了解，房屋評估價是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過專業(yè)評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估而計算出來，一般二手房評估價都低于市場價，通常，二手房評估價大多為市場價值的80%-90%。如果一套市場價50萬元的二手房，如果按照80%的市場價值計算，評估價則為40萬元。如果按照貸款首付三成計算，首付款為12萬元，加上成交價與評估價的差額10萬元，購買這套二手房，即要準(zhǔn)備22萬元的首付款，而非通常理解的15萬元首付款。

　　知曉房齡與貸款額度掛鉤

　　據(jù)了解，目前多數(shù)銀行在辦理二手房貸款業(yè)務(wù)時，貸款年限都是按照房齡+貸款年限≤30年來計算的。例如，某房屋的房齡為10年，其貸款年限最長為20年。

　　返鄉(xiāng)置業(yè)者大多對二手房貸款政策知之甚少，致使在后期申請貸款過程中困難重重。為此，特別提醒購房者，貸款購買二手房時，為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，在二手房買賣合同中切記對貸款方面的相關(guān)事宜進行條款約定，如貸款合同審批不能通過時，違約責(zé)任該如何約定。

　　不簽“陰陽合同”

　　為了達到少交稅的目的，很多人選擇了“陰陽合同”的做法，即除真實合同外，簽訂一份成交價格遠遠低于實際成交價的“假合同”報稅。

　　相關(guān)人員介紹，返鄉(xiāng)置業(yè)者完全不必為了達到“省稅”的目的在合同上做“手腳”，一方面現(xiàn)在這種做法不能省稅。另一方面，“陰陽合同”中真實合同和虛假合同差額部分的房款在法律上得不到保護。當(dāng)買家再次轉(zhuǎn)讓所購房屋時，會產(chǎn)生虛增售房利潤，導(dǎo)致稅負增大。如果一旦所買房屋以后遇到拆遷，還可能面臨補償價格較低的風(fēng)險，可謂得不償失。

　　各類返鄉(xiāng)置業(yè)人群：

　　★“啃老”型畢業(yè)生：

　　父母希望孩子畢業(yè)回家工作，出手買房。選擇房子應(yīng)選擇距離市中心不遠的小戶型，最好考慮今后的交通規(guī)劃，如有地鐵線路通過的地段，同時考慮學(xué)區(qū)房等。

　　★外漂族：

　　有一定積蓄，多為準(zhǔn)備婚房或SOHO型置業(yè)，應(yīng)選擇個性、時尚、周邊配套完善的樓盤，希望以三線城市價格享受一二線城市居住生活品味。品牌企業(yè)開發(fā)的品質(zhì)樓盤的小戶型會吸引婚房群體的追捧，市中心、CBD小戶型會受到SOHO客戶的青睞。

　　★為父母置業(yè)的人士：

　　這類群體出于“反哺”的考慮，為父母改善居住條件而買房。應(yīng)要求社區(qū)的周邊配套好，環(huán)境好，物業(yè)管理好，注重周邊醫(yī)療衛(wèi)生、公園環(huán)境、生活便利性。

　　★養(yǎng)老型置業(yè)者、投資者：

　　稀缺地段、稀缺資源是首選。住宅、寫字樓、商鋪、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店都可以考慮。投資者購房時應(yīng)考量地段的升值空間，養(yǎng)老型置業(yè)者則更多地考慮是否擁有良好的自然環(huán)境、景觀及醫(yī)療生活配套。高尚洋房、別墅社區(qū)也是這類群體的鐘愛。