簽訂了《購房意向合同》，買家也依約支付了10萬元意向金，不料賣家臨時違約停止出售房產。之后，買家要求雙倍返還已支付的意向金，想不到因為中介公司未能將這筆意向金轉入賣家賬戶，這一要求被法院駁回。

　　律師建議：購買二手房意向金最好直接轉入賣家賬戶，即便賣家違約，買家可憑借“雙倍返還定金”法則維護自身權益。

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　　案例：賣家未收到定金，違約無需雙倍返還定金

　　去年年中，在杭州一家大型中介公司的推薦下，王強(化名)看中了位于良渚街道的一套次新房，房子總建筑面積在150平方米左右，總房價為250萬元人民幣。

　　買賣雙方于2014年7月18日簽訂了一份《購房意向合同》。合同為中介公司提供的格式文本，部分內容為格式條款，另外根據房屋的情況以及雙方當事人的意見，合同部分內容另作調整。

　　合同約定，王強購買該套房屋應支付首付款130萬元，首付款需在2014年11月18日前支付，雙方代理服務費共計5000元也由買家王強承擔。為表示購買誠意，買家王強支付意向金10萬元，若賣家簽署《購房意向合同》并接受買家王強的購買條件，意向金則直接轉為定金。若買家王強不依約履行合同，無權要求返還定金，假若賣家違約，則需雙倍返還定金。

　　見買家如此有誠意，賣家為展現自己出售房屋的意愿，將房屋權證證明，即房屋“三證”(房屋所有權證、國有土地使用證、契證)，在雙方簽訂《購房意向合同》當日交于中介公司保管。同時保證出售的這套房屋無權屬爭議，不存在限制、禁止轉讓的情形，無優先購買權存在等二手房出售中常見問題。

　　按照約定，《購房意向合同》簽訂后120天內，買賣雙方需前往中介公司處簽訂正式的《杭州市房屋轉讓合同》。正式合同簽訂后若出現單方違約，違約方則要按房屋轉讓總價的10%支付違約金給對方。

　　隨后，王強將10萬元意向金作為購房定金轉賬到中介公司指定賬戶，由中介公司負責將定金交納給賣家。但意向合同簽訂后的一個月內，王強多次催促賣家簽訂正式轉讓合同，一直未有回音。

　　后來王強得知，7月19日，賣家已經告知居間人(中介公司)，拒絕接受這筆10萬元的定金，這套房子他不賣了。

　　法院經過審理后認為，在居間人想將這筆意向金打入其賬戶時，賣家提前通知居間人停止支付，賣家實際上并未收取定金。因而法律上的定金罰則在買賣雙方之間并不適用，依照相關法律規定，法院駁回了王強的訴訟請求。

　　律師點評：定金合同成立需同時滿足兩個條件

　　胡增冬：浙江三道律師事務所律師

　　根據《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋的規定：定金合同從實際交付定金之日起生效。收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。

　　因此，定金合同成立需同時滿足兩個條件，一方完成支付，另一方完成收受，缺乏任何一個條件，定金合同便不能成立。

　　本案中，王強與賣家之間是通過居間人(中介公司)進行交易。王強雖然將10萬元“支付”至居間人的銀行賬戶內，但缺乏接受定金方即賣家的“收受”，所以買家的支付行為不能視為定金的交付。

　　因此，買賣雙方的情況無法適用“定金罰則”(指給付定金的一方不履行約定的債務，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應該雙倍返還定金)，據此，法院判決駁回了王強的訴訟請求。

　　在此也提醒購房人，在房產中介居間達成的房屋買賣過程中，涉及定金支付時，購房人可以直接轉賬給賣方，或者以現金交付立字據的形式表明賣方已收受，定金合同成立。這樣當出現不利情形時，一方可以采取定金罰則約束另一方。本報記者江嘉宜