如果您是一位房屋按揭貸業務的優質客戶，可能享受的是銀行申請名單上更靠前的位置。未來，您或許可從銀行拿到更低的利率，但房屋被抵押給了一家券商，而直接借錢給你的，可能是公積金中心，或者，是一位買養老險的大媽。這就是一個MBS(Mort-gage-BackedSecurity住房抵押貸款支持證券)的理想模型。起源于華爾街的這個金融產品，旨在增強房貸資產的流動性以增加金融機構對個人住房貸款投放能力，或許將改變未來中國住房市場的生態。

　　9月30日，央行、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松了對與自住需求密切相關的房貸政策，并鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。2014年個人房屋貸款余額達到10萬億元左右，如果按照一半額度發行MBS，相當于市場重新獲得4萬億元—5萬億元的流動性。

　　增強房貸資產的流動性

　　所謂RMBS(個人住房按揭貸款資產證券化)，是指銀行選定部分個人住房按揭貸款設立資產包，將資產包中的每一筆貸款及其附屬擔保權益轉讓給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式發行受益證券，并以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益。

　　例如，有人兩年首付30萬元買了一套100萬元的房子，基準利率借貸30年，兩年還款本金6萬元，房屋當前市值150萬元。這時，銀行如果把按揭貸款64萬元打包做成MBS，抵押品充足，發行利率取5%發行，這樣銀行就順利拿回所有貸款本金，騰出貸款額度，并將風險轉移到證券市場，同時每年可以獲得固定息差(房貸利率-MBS利率-發行費用)。

　　知情人士透露，有望在“9·30新政”后發布MBS產品的銀行中，交通銀行赫然在列。交通銀行在今年3月份就開始進行相關業務調研，并計劃發行首單規模為70億元的RMBS。一位交行內部人士介紹，該行首單RMBS發行成功后，相應釋放的貸款規模原則上仍歸貸款原發放分行使用。

　　另悉，具有很強創新能力的中信證券，接受某大行委托已完成了一單MBS業務的產品方案，但尚未公布，并在尋求更多的銀行合作。據悉海通證券、國泰君安均有參與類似業務。

　　過去，國內商業銀行僅發行了3筆MBS，第一筆是由2005年建設銀行發起、中信信托受托發行了國內首筆MBS—建元2005-1個人住房抵押貸款證券，總規模達到30億元。此后，建行又發起了總額40億元的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。今年7月，中國郵政儲蓄銀行發起的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品(RMBS)”在銀行間市場成功招標，總規模達68.14億元。

　　南方基金固定收益部負責人表示，該公司曾經在2005年購買過國開行和建行的資產證券化產品，“收益肯定要高于短融低于信貸，但流動性很差”。

　　地產迎來新金融時代

　　今時不同于往昔。

　　一直以來，推出MBS等資產證券化產品的政策時機和市場沖動總是不合拍。如今，政策時機和市場沖動都有了。

　　招商證券的報告認為，2013年年底信貸資產證券化次級自留比例大幅下降將極大促進銀行開展資產證券化的熱情，當前國內約10萬億元的按揭貸款證券化前景廣闊。

　　早在今年5月，央行就要求各家商業銀行加大對自住型購房需求的貸款支持力度，但是最終雷聲大、雨點小。“雖然個貸業務風險相對較小，但在銀行頭寸緊縮的環境下，商業銀行對這項利潤有限、期限過長的業務并不感冒。”一位國有大行人士說。

　　但在MBS業務中充當中介機構的券商和基金，似乎都對這項創新業務表示出了濃厚的興趣。

　　“據不完全統計，2014年個人房屋貸款余額達到了10萬億元左右，如果按照一半額度發行MBS，相當于市場重新獲得4萬億—5萬億元的流動性�？紤]到銀行隨之對個貸業務積極性的增加，個貸規模會大幅提升。”杭州一位房地產基金老總說，“從發行人的角度，即便收取0.1%的通道費，那就是數十億元、甚至上百億元的收入。”

　　“各大銀行都在穩步推進資產支持證券業務的發展。目前MBS主要在銀行間發行，到明年應該會呈現較大的效果，此后隨著利率市場化推進、投資者趨于多元化，有望增大整體市場規模。”中信證券一位知情人士稱。

　　大規模發行仍需時日

　　“從國外的經驗看，MBS在房地產市場扮演著非常重要的角色，但是國內市場有大量短久期高收益的產品，MBS動輒10年以上的期限，和相對較低的收益率，如果沒有像‘兩房’那樣的投資者，很難做大規模。”一位大會計師事務所人士表示。

　　據了解，國內數家大型券商均參與到交行MBS方案的制定工作中。其中一位券商人士透露，“實際上產品雛形已經完成，但由于這類產品期限設計一般在10—15年之間，利率相對偏低，銷售前期溝通的效果尚不明顯。”

　　浦發銀行10月9日發布報告稱，MBS未來或成為中國央行定向刺激的渠道。可能的運作模式是由國家開發銀行來購買市場發行的MBS債券，并以此為抵押品，向央行申請PSL(抵押補充貸款)實現融資。“如果能金融機構自營，做成理財產品，這個前景還是相當大的，但關鍵看政策的支持力度。”上述人士說，“從負債規模和負債端久期、風險偏好來看，保險類資金、銀行可能是比較合適的買家。”

　　分析認為，要提升居民端購買資產證券化產品的意愿，一方面需要銀行間利率的下降，帶動理財利率下行；另一方面貸款利率不能下降太快，因為這將直接決定資產證券化產品的收益率。

　　除了買家難找之外，MBS本身可借鑒的經驗尚少，使得該產品的大規模發行和交易亦存在障礙。

　　上述人士說，“由于一筆房屋按揭貸款的還款時間可能在1—30年之間的任何一年，一旦出現提前還款，MBS的現金流則出現不確定性。再包括產品本身的定價機制等等問題，MBS大規模發行仍然需要長時間的實踐經驗。”

　　據經濟觀察報

原標題: 央行啟動房貸證券化 撬動10萬億流動性