業(yè)內(nèi)建議:商業(yè)項(xiàng)目種類多,投資者要考慮風(fēng)險(xiǎn),做好選擇
□陳賽嬌
商業(yè)興旺、市場繁榮、服務(wù)業(yè)應(yīng)有盡有,被視為城市繁榮最直接的表現(xiàn)。政策利好,臺(tái)州的商業(yè)發(fā)展迎來新的機(jī)遇。近年來銀泰城、萬達(dá)廣場等商業(yè)中心的入駐及建設(shè),臺(tái)州的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速而又規(guī)模化的發(fā)展。
商業(yè)發(fā)展更加完善
從臺(tái)州目前的商業(yè)布局看,新興商業(yè)正逐步脫離傳統(tǒng)的商圈,開始向城市邊緣地帶拓展,并形成多處區(qū)域型的商業(yè)中心,如商貿(mào)核心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等。
從目前來看,百貨商場仍然是目前臺(tái)州市民主要的消費(fèi)場所,耀達(dá)、錦江為典型的代表,從業(yè)態(tài)來看,大型超市等也是目前市場的主流。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展邊沿化的特征,集中性購物中心已然成為商業(yè)發(fā)展趨勢(shì),典型的如萬達(dá)廣場等,不僅滿足了現(xiàn)代人的需求,更是帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展,臺(tái)州商業(yè)市場迅速擴(kuò)張,商業(yè)業(yè)態(tài)更加豐富與完善。百貨商場也逐步改變?cè)械膯我还δ埽M(jìn)更多的餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài),達(dá)到了復(fù)合型業(yè)態(tài)的綜合商業(yè)組,基本可以滿足人們“一站式”消費(fèi)需求。
供應(yīng)增加也伴隨風(fēng)險(xiǎn)
目前,臺(tái)州房地產(chǎn)市場上的外來房企并不少見,如綠城、開元、新明、萬達(dá)等等,品牌房企進(jìn)駐可謂點(diǎn)燃了臺(tái)州樓市,商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)也持續(xù)增溫。
伴隨著越來越多的商業(yè)地產(chǎn)上市,商業(yè)地產(chǎn)市場銷售壓力增加,競爭也將更加激烈。商業(yè)地產(chǎn)尤其諸如商業(yè)綜合體,無法像住宅那樣滾動(dòng)分期開發(fā)。購物中心等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成,才能形成濃厚的商業(yè)氣氛,而不能采用住宅項(xiàng)目的滾動(dòng)式分期開發(fā)模式,因此商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的要求更高,同時(shí)資金回收周期長,大量的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,而市場消化不足,后續(xù)其風(fēng)險(xiǎn)更甚于住宅物業(yè)。
商業(yè)規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大,商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象也趨于嚴(yán)重。因此,商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營顯得尤為關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗。面對(duì)商業(yè)市場的眾多不確定性因素,如何分析不穩(wěn)定的商業(yè)資源與高速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)之間的博弈及商業(yè)招商的行為模式是規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)、提高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。而這也是令許多成熟型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵。
投資者要做好選擇
面對(duì)市場上各種商業(yè)項(xiàng)目,投資者又應(yīng)該怎樣選擇呢?業(yè)內(nèi)人士表示,如果單純看回報(bào)率的話,商業(yè)是大于辦公,大于商住的。這么排序的話,如果投資商業(yè)地產(chǎn),商鋪的投資是最優(yōu)的選擇?業(yè)內(nèi)人士提醒,三個(gè)物業(yè)投資換算過程中,風(fēng)險(xiǎn)的特色排序其實(shí)也是一致的。商業(yè)地產(chǎn)投資,收益跟風(fēng)險(xiǎn)呈對(duì)等,風(fēng)險(xiǎn)高,一定收益相對(duì)就會(huì)高。很多投資人更愿意追逐更高的收益,但是,考慮到收益之前是一定要先考慮風(fēng)險(xiǎn)。
商鋪投資需要注意哪些?很多人買商鋪投資,就是希望能起到一鋪養(yǎng)三代的作用。但是作為商業(yè)投資,很多人并沒有太多關(guān)注背后的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示,一個(gè)商鋪經(jīng)營好的話,商鋪?zhàn)饨饡?huì)呈每年遞增的情況上升。因?yàn)樗菍儆谕顿Y類物業(yè),根據(jù)租金的上升,本身的資產(chǎn)的轉(zhuǎn)售價(jià)或者買入價(jià)也會(huì)發(fā)生變化。如果考慮商鋪投資,地段是關(guān)鍵。同等的地段,哪怕一家商場里面不同區(qū)域的商業(yè),從租賃水平來講,也可能差得非常遠(yuǎn),地產(chǎn)有一段投資名言地段地段還是地段。此外,業(yè)內(nèi)人士建議,還應(yīng)該關(guān)注在開發(fā)商的品牌,以及他是否真正擁有運(yùn)營能力。這些因素應(yīng)該是放在你去考慮它的地點(diǎn),這個(gè)商業(yè)的區(qū)位,或者這些常規(guī)理解的地產(chǎn)投資因素之前去考慮。
投資辦公樓,對(duì)土地依賴性,對(duì)周邊配套資源、交通資源,所有資源依賴性更強(qiáng)。投資者需要關(guān)注它的交通,它的配套,它的品質(zhì),它的管理,這些你去判斷一個(gè)辦公類的投資是不是值得的重要前提。當(dāng)然所有的投資都不可能十全十美,那么當(dāng)你遇到有些產(chǎn)品項(xiàng)目只具備這四點(diǎn)里面其中幾點(diǎn)的時(shí)候,就要判斷一下,要舍棄哪一點(diǎn)。我們的舍棄的排序就是一定要先管理排在最后,品質(zhì)是第三位,配套是第二位,交通對(duì)于辦公來講,辦公的使用率上,無論上班,還是來公司談業(yè)務(wù)這些交易活動(dòng)來講是最重要的。
商住項(xiàng)目,從使用功能上來講是橫跨住宅和辦公兩個(gè)區(qū)域的。如果你是自住的租戶的話,很難愿意住在一個(gè)跟辦公在一個(gè)樓里面,但是居住本身的屬性也會(huì)受影響的。這一類產(chǎn)品一般呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn),它租得很快,因?yàn)樗植荚诟采w兩個(gè)功能使用過程中,有居住,有辦公,但是它的租金一般是同區(qū)位相對(duì)偏低的,無論跟住宅比,還是跟辦公樓比。如果考慮商住類產(chǎn)品,它的交通和售價(jià)這兩個(gè)因素是最核心的。交通只要它交通是不是方便?售價(jià)是不是低?因?yàn)樗茈y在二手房市場有很好的表現(xiàn),資產(chǎn)本身溢價(jià)能力有限。這一類產(chǎn)品是階段性產(chǎn)品,不宜做長線投資。
原標(biāo)題: 商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張 業(yè)態(tài)更加豐富
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