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　　業內建議：商業項目種類多，投資者要考慮風險，做好選擇

　　□陳賽嬌

　　商業興旺、市場繁榮、服務業應有盡有，被視為城市繁榮最直接的表現。政策利好，臺州的商業發展迎來新的機遇。近年來銀泰城、萬達廣場等商業中心的入駐及建設，臺州的商業地產進入了快速而又規模化的發展。

　　商業發展更加完善

　　從臺州目前的商業布局看，新興商業正逐步脫離傳統的商圈，開始向城市邊緣地帶拓展，并形成多處區域型的商業中心，如商貿核心區、中央商務區等。

　　從目前來看，百貨商場仍然是目前臺州市民主要的消費場所，耀達、錦江為典型的代表，從業態來看，大型超市等也是目前市場的主流。隨著房地產市場發展邊沿化的特征，集中性購物中心已然成為商業發展趨勢，典型的如萬達廣場等，不僅滿足了現代人的需求，更是帶動整個區域經濟的發展。

　　經過近幾年的快速發展，臺州商業市場迅速擴張，商業業態更加豐富與完善。百貨商場也逐步改變原有的單一功能，引進更多的餐飲和休閑娛樂業態，達到了復合型業態的綜合商業組，基本可以滿足人們“一站式”消費需求。

　　供應增加也伴隨風險

　　目前，臺州房地產市場上的外來房企并不少見，如綠城、開元、新明、萬達等等，品牌房企進駐可謂點燃了臺州樓市，商業地產供應也持續增溫。

　　伴隨著越來越多的商業地產上市，商業地產市場銷售壓力增加，競爭也將更加激烈。商業地產尤其諸如商業綜合體，無法像住宅那樣滾動分期開發。購物中心等大型商業地產項目需要一次性投資建成，才能形成濃厚的商業氣氛，而不能采用住宅項目的滾動式分期開發模式，因此商業地產對于資金的要求更高，同時資金回收周期長，大量的商業地產進入房地產市場，而市場消化不足，后續其風險更甚于住宅物業。

　　商業規模不斷地擴大，商業同質化現象也趨于嚴重。因此，商業地產的運營顯得尤為關鍵。在商業地產整體運營中，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗。面對商業市場的眾多不確定性因素，如何分析不穩定的商業資源與高速發展的商業地產之間的博弈及商業招商的行為模式是規避投資風險、提高商業地產價值的關鍵。而這也是令許多成熟型商業地產開發企業項目制勝的關鍵。

　　投資者要做好選擇

　　面對市場上各種商業項目，投資者又應該怎樣選擇呢？業內人士表示，如果單純看回報率的話，商業是大于辦公，大于商住的。這么排序的話，如果投資商業地產，商鋪的投資是最優的選擇？業內人士提醒，三個物業投資換算過程中，風險的特色排序其實也是一致的。商業地產投資，收益跟風險呈對等，風險高，一定收益相對就會高。很多投資人更愿意追逐更高的收益，但是，考慮到收益之前是一定要先考慮風險。

　　商鋪投資需要注意哪些？很多人買商鋪投資，就是希望能起到一鋪養三代的作用。但是作為商業投資，很多人并沒有太多關注背后的風險。業內人士表示，一個商鋪經營好的話，商鋪租金會呈每年遞增的情況上升。因為它是屬于投資類物業，根據租金的上升，本身的資產的轉售價或者買入價也會發生變化。如果考慮商鋪投資，地段是關鍵。同等的地段，哪怕一家商場里面不同區域的商業，從租賃水平來講，也可能差得非常遠，地產有一段投資名言地段地段還是地段。此外，業內人士建議，還應該關注在開發商的品牌，以及他是否真正擁有運營能力。這些因素應該是放在你去考慮它的地點，這個商業的區位，或者這些常規理解的地產投資因素之前去考慮。

　　投資辦公樓，對土地依賴性，對周邊配套資源、交通資源，所有資源依賴性更強。投資者需要關注它的交通，它的配套，它的品質，它的管理，這些你去判斷一個辦公類的投資是不是值得的重要前提。當然所有的投資都不可能十全十美，那么當你遇到有些產品項目只具備這四點里面其中幾點的時候，就要判斷一下，要舍棄哪一點。我們的舍棄的排序就是一定要先管理排在最后，品質是第三位，配套是第二位，交通對于辦公來講，辦公的使用率上，無論上班，還是來公司談業務這些交易活動來講是最重要的。

　　商住項目，從使用功能上來講是橫跨住宅和辦公兩個區域的。如果你是自住的租戶的話，很難愿意住在一個跟辦公在一個樓里面，但是居住本身的屬性也會受影響的。這一類產品一般呈現兩個特點，它租得很快，因為它分布在覆蓋兩個功能使用過程中，有居住，有辦公，但是它的租金一般是同區位相對偏低的，無論跟住宅比，還是跟辦公樓比。如果考慮商住類產品，它的交通和售價這兩個因素是最核心的。交通只要它交通是不是方便？售價是不是低？因為它很難在二手房市場有很好的表現，資產本身溢價能力有限。這一類產品是階段性產品，不宜做長線投資。

原標題: 商業地產擴張 業態更加豐富