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　　業(yè)內(nèi)建議：商業(yè)項(xiàng)目種類多，投資者要考慮風(fēng)險(xiǎn)，做好選擇

　　□陳賽嬌

　　商業(yè)興旺、市場繁榮、服務(wù)業(yè)應(yīng)有盡有，被視為城市繁榮最直接的表現(xiàn)。政策利好，臺(tái)州的商業(yè)發(fā)展迎來新的機(jī)遇。近年來銀泰城、萬達(dá)廣場等商業(yè)中心的入駐及建設(shè)，臺(tái)州的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速而又規(guī)模化的發(fā)展。

　　商業(yè)發(fā)展更加完善

　　從臺(tái)州目前的商業(yè)布局看，新興商業(yè)正逐步脫離傳統(tǒng)的商圈，開始向城市邊緣地帶拓展，并形成多處區(qū)域型的商業(yè)中心，如商貿(mào)核心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等。

　　從目前來看，百貨商場仍然是目前臺(tái)州市民主要的消費(fèi)場所，耀達(dá)、錦江為典型的代表，從業(yè)態(tài)來看，大型超市等也是目前市場的主流。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展邊沿化的特征，集中性購物中心已然成為商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，典型的如萬達(dá)廣場等，不僅滿足了現(xiàn)代人的需求，更是帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，臺(tái)州商業(yè)市場迅速擴(kuò)張，商業(yè)業(yè)態(tài)更加豐富與完善。百貨商場也逐步改變?cè)�有的單一功能，引進(jìn)更多的餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)，達(dá)到了復(fù)合型業(yè)態(tài)的綜合商業(yè)組，基本可以滿足人們“一站式”消費(fèi)需求。

　　供應(yīng)增加也伴隨風(fēng)險(xiǎn)

　　目前，臺(tái)州房地產(chǎn)市場上的外來房企并不少見，如綠城、開元、新明、萬達(dá)等等，品牌房企進(jìn)駐可謂點(diǎn)燃了臺(tái)州樓市，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)也持續(xù)增溫。

　　伴隨著越來越多的商業(yè)地產(chǎn)上市，商業(yè)地產(chǎn)市場銷售壓力增加，競爭也將更加激烈。商業(yè)地產(chǎn)尤其諸如商業(yè)綜合體，無法像住宅那樣滾動(dòng)分期開發(fā)。購物中心等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成，才能形成濃厚的商業(yè)氣氛，而不能采用住宅項(xiàng)目的滾動(dòng)式分期開發(fā)模式，因此商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的要求更高，同時(shí)資金回收周期長，大量的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而市場消化不足，后續(xù)其風(fēng)險(xiǎn)更甚于住宅物業(yè)。

　　商業(yè)規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象也趨于嚴(yán)重。因此，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營顯得尤為關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗。面對(duì)商業(yè)市場的眾多不確定性因素，如何分析不穩(wěn)定的商業(yè)資源與高速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)之間的博弈及商業(yè)招商的行為模式是規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)、提高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。而這也是令許多成熟型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵。

　　投資者要做好選擇

　　面對(duì)市場上各種商業(yè)項(xiàng)目，投資者又應(yīng)該怎樣選擇呢？業(yè)內(nèi)人士表示，如果單純看回報(bào)率的話，商業(yè)是大于辦公，大于商住的。這么排序的話，如果投資商業(yè)地產(chǎn)，商鋪的投資是最優(yōu)的選擇？業(yè)內(nèi)人士提醒，三個(gè)物業(yè)投資換算過程中，風(fēng)險(xiǎn)的特色排序其實(shí)也是一致的。商業(yè)地產(chǎn)投資，收益跟風(fēng)險(xiǎn)呈對(duì)等，風(fēng)險(xiǎn)高，一定收益相對(duì)就會(huì)高。很多投資人更愿意追逐更高的收益，但是，考慮到收益之前是一定要先考慮風(fēng)險(xiǎn)。

　　商鋪投資需要注意哪些？很多人買商鋪投資，就是希望能起到一鋪養(yǎng)三代的作用。但是作為商業(yè)投資，很多人并沒有太多關(guān)注背后的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，一個(gè)商鋪經(jīng)營好的話，商鋪?zhàn)饨饡?huì)呈每年遞增的情況上升。因?yàn)樗�是屬于投資類物業(yè)，根據(jù)租金的上升，本身的資產(chǎn)的轉(zhuǎn)售價(jià)或者買入價(jià)也會(huì)發(fā)生變化。如果考慮商鋪投資，地段是關(guān)鍵。同等的地段，哪怕一家商場里面不同區(qū)域的商業(yè)，從租賃水平來講，也可能差得非常遠(yuǎn)，地產(chǎn)有一段投資名言地段地段還是地段。此外，業(yè)內(nèi)人士建議，還應(yīng)該關(guān)注在開發(fā)商的品牌，以及他是否真正擁有運(yùn)營能力。這些因素應(yīng)該是放在你去考慮它的地點(diǎn)，這個(gè)商業(yè)的區(qū)位，或者這些常規(guī)理解的地產(chǎn)投資因素之前去考慮。

　　投資辦公樓，對(duì)土地依賴性，對(duì)周邊配套資源、交通資源，所有資源依賴性更強(qiáng)。投資者需要關(guān)注它的交通，它的配套，它的品質(zhì)，它的管理，這些你去判斷一個(gè)辦公類的投資是不是值得的重要前提。當(dāng)然所有的投資都不可能十全十美，那么當(dāng)你遇到有些產(chǎn)品項(xiàng)目只具備這四點(diǎn)里面其中幾點(diǎn)的時(shí)候，就要判斷一下，要舍棄哪一點(diǎn)。我們的舍棄的排序就是一定要先管理排在最后，品質(zhì)是第三位，配套是第二位，交通對(duì)于辦公來講，辦公的使用率上，無論上班，還是來公司談業(yè)務(wù)這些交易活動(dòng)來講是最重要的。

　　商住項(xiàng)目，從使用功能上來講是橫跨住宅和辦公兩個(gè)區(qū)域的。如果你是自住的租戶的話，很難愿意住在一個(gè)跟辦公在一個(gè)樓里面，但是居住本身的屬性也會(huì)受影響的。這一類產(chǎn)品一般呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)，它租得很快，因?yàn)樗�分布在覆蓋兩個(gè)功能使用過程中，有居住，有辦公，但是它的租金一般是同區(qū)位相對(duì)偏低的，無論跟住宅比，還是跟辦公樓比。如果考慮商住類產(chǎn)品，它的交通和售價(jià)這兩個(gè)因素是最核心的。交通只要它交通是不是方便？售價(jià)是不是低？因?yàn)樗�很難在二手房市場有很好的表現(xiàn)，資產(chǎn)本身溢價(jià)能力有限。這一類產(chǎn)品是階段性產(chǎn)品，不宜做長線投資。

原標(biāo)題: 商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張 業(yè)態(tài)更加豐富