羊毛出在羊身上。開發(fā)商在建設之初就要上繳將近2000萬元的費用,就算這些收費將來能夠退還一部分,但在資金回籠之前,這些費用將被直接轉嫁到購房者身上。”業(yè)內人士表示。
算算賬
計劃售價
6500元/平方米
60.36%
剛性稅收968.4元規(guī)定性收費503.8元服務性收費309.55元預售許可保證金及竣工驗收費用209.94元地價1930元
1993.29元
3923.29元
服務性收費
合計為1804.7萬元,使每平方米增加309.55元費用還要交預售許可保證金、物業(yè)質量保修金等費用1000萬元
【繞不過去的服務性收費】
數據分析
名目繁多,增加成本309.55元
除了行政類的收費以外,住宅建設中商業(yè)服務性費用或者叫經營性收費也是名目繁多。這些費用有的是可以商議的,有的帶有強制性。
仍以A住宅項目為例,關于服務性收費的項目顯示,電力配套費標準為140元/平方米;燃氣安裝費每戶為1750元,折合15元/平方米;自來水戶表工程一般為25元/平方米,另有圖紙設計費6萬元;地質勘察費25萬元;高低應變檢測費20萬元;靜載試驗檢測費40萬元;人防設計費20萬元;人防轉換預案費3萬元;設計費24元/平方米;監(jiān)理費20元/平方米;跟蹤審計費50.3萬元。
上述費用合計為1804.7萬元,使每平方米再增加309.55元。
此外,就算是項目建設差不多了,還要收取預售許可保證金、物業(yè)質量保修金等費用,其中尤以物業(yè)質量保修金為大頭。按照相關規(guī)定,應該按照建筑安裝造價的一定比例交存保修金。其中多層和低層建筑為3%,小高層建筑為4%,高層建筑5%。在上述A住宅項目中,該項為1000萬元。
綜上所述,A住宅項目每平方米房子中,剛性稅收為968.4元,規(guī)定性收費為503.8元,服務性收費為309.55元,預售許可保證金及竣工驗收費用為209.94元,加起來為1993.29元/平方米,加上土地樓面1930元的地價,成本已達3923.29元。這意味著,如按照計劃中的價格6500元/平方米銷售,60.36%已被拿走。
現存問題 第三方機構“壟斷”特征明顯
據了解,26項規(guī)定性收費中有12項是由中介機構或第三方機構收取的。服務性收費中也有第三方機構的參與。建筑業(yè)第三方檢測機構是為社會提供公正、準確、可靠的檢測數據和檢測結果的一種中介組織,通過對建設項目圖紙等的審核、檢測等,對保障建筑工程的質量起到良性監(jiān)督作用。
不過也有不愿意透露姓名的房地產企業(yè)工作人員表示,在實際的檢測過程中,第三方檢測機構在全國范圍內并沒有形成良好的競爭氛圍,存在明顯的“壟斷”特征,導致檢測費用動輒十幾二十萬元,而且常常重復收費。
“項目審批到了哪一步,需要到哪個檢測機構進行檢測,就像是數學公式一樣,固定性強。如果走錯了一步,很有可能通不過,需要重新來過。因為非‘特定’檢測機構的數據結果是不被政府部門認可的,這樣不僅浪費了檢測費用,還耽誤工期。”該工作人員表示,“壟斷”局面首先與獲得國家資質的檢測機構數量少有關,其次不少檢測機構在按照國家政策獨立出來以前,就是某些政府部門的科室,與政府相應科室有著千絲萬縷的聯系。
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