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　　今年一季度，北京市場交出了11621套新建純商品住宅成交量、同比下跌54.5%的成績單。在樓市整體預期走低的背景下，以公寓豪宅和別墅組成的高端市場也未能獨善其身。2014年3月份，北京57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共成交135套產品，同比下滑七成。而別墅市場一季度的成交量也同比環比均下跌三成左右。

　　不過，與剛需項目以“平價跑量”尋求突圍的趨勢不同，高端市場卻欲走出量跌價漲的獨立行情。中國房地產報記者從多位房企內部人士處獲悉，近期有多個“地王”項目正在醞釀以每平方米10萬至15萬元的價格入市，第一太平戴維斯等國際代理機構甚至預測，2014年高端市場至少一半的新入市甲級公寓項目的成交價將超過每平方米10萬元。

　　公寓豪宅

　　均價超6萬元

　　今年一季度，無論是公寓豪宅還是別墅，成交量都大幅下滑。

　　公寓豪宅方面，2014年3月份，北京57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共成交135套產品，同比下滑七成，創下了除今年2月份以外、連續15個月以來的第二低值。整個2014年一季度，北京公寓豪宅市場僅成交了399套產品，同比、環比分別降低了68%、100%。

　　不過，一季度這399套公寓豪宅產品的平均成交價格高達60026元/平方米，環比、同比分別大漲12%、20%，這也是有統計數據以來公寓豪宅成交價格首次突破6萬元大關。

　　在3月份的公寓豪宅項目成交中，包括五礦萬科如園、紫御華府、西山壹號院、紅璽臺等項目在內，共有16個項目的套均價格超過1000萬元，而96套的累計成交量在整體公寓豪宅成交中占比高達71%，同時高于1月份53%及2月份68%的占比。

　　同時，3月份，單套天價房源也頻頻出現。根據北京市住建委簽約數據顯示，3月17日，釣魚臺七號院以14萬元/平方米的單價成交一套370平方米大宅，位居3月北京商品住宅成交單價榜首.除此之外，紅璽臺在3月份也成交了2套每平方米9.5萬元左右的住宅，霞公府雖僅有一套成交，單價也達到8.8萬元/平方米。

　　與公寓豪宅的走勢類似，2014年一季度，北京別墅僅成交了478套產品，環比、同比分別下跌了27%、30%。

　　不過，3月份別墅項目的推盤量達卻到了歷年的最高峰值。以西山別墅區為例，繼一季度西山藝境入市后，香江別墅二期也相繼入市，4月下旬，地處西山板塊核心的香江別墅計劃推出聯排、雙拼、獨棟三種產品類型。此次位于西山板塊多盤放量，將會拉升西山板塊在北京別墅市場的整體熱度，令傳統別墅區又一次成為別墅置業熱點。

　　據亞豪機構統計數據顯示，3月份，包括格林云墅、西山藝境、鴻坤林語墅、世茂維拉等項目在內，北京共有9個別墅項目開盤，開盤項目個數達到了近5年來的新高，同時，9個別墅項目累計推盤套數高達797套，甚至超過去年下半年695套的推盤量。

　　北京進入

　　10萬元時代

　　在北京市住房和城鄉建設委員會的房地產信息公示上4月2日至4月13日新批復的13個預售商品住宅項目中，4月2日開盤的九章別墅最高住宅擬售價格已經到達了9萬元/平方米以上。

　　“去年的限價環境太嚴苛了，很多豪宅別墅在去年的入市價格都遠遠低于預期銷售價格。這也造成了高端項目普通延期入市半年之久，導致2014年后幾個季度會迎來高端市場供應高峰。”

　　香江別墅的營銷負責人趙威告訴記者，以在今年4月下旬即將二期入市的香江別墅為例，即便是容積率僅為0.38、且為傳統別墅區西山板塊內少數在售的別墅項目之一，在去年北京市方面嚴格限價發放銷售證的政策環境下，最終一期的入市定價僅22000元/平方米，甚至低于當前北京六環環線的普通住宅項目。

　　“前兩年的地王項目、或者房企高價收購的地塊都會在2014年后三個季度陸續入市。像駿豪中央公園預計價格在每平方米15萬元以上，保利海德公園、中赫萬柳書院、萬科北河沿甲七柒拾的預計入市價格在10萬元以上到12萬元級。”第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部經理董月表示，根據第一太平戴維斯預計，鑒于2013年年末北京“限價令”政策調控的干預，此前已推遲入市時間的高端住宅供應將未來9個月內增加，年內至少5個甲級公寓和3個高端別墅入市，新增供應千套以上。其中，至少一半的新入市甲級公寓項目的成交價將超過每平方米人民幣10萬元，并拉升高端住宅的整體價格。

　　“現在行業里面開營銷會，單價不超過10萬元都不好意思說自己是豪宅。之前已有項目想以20萬元/平方米去賣，但最終的預售價格要住建委批，今年豪宅入市價格還不會完全放開，很多單價超過10萬元的項目都在等時機。”對于機構的預測，記者從上述豪宅的房企營銷人士處得到了證實，如萬科斥資6.92億元從凱德集團收購的北河沿項目，擬入市價格為每平方米15萬元，2011年的北京單價地王萬柳書院項目的擬入市價格也達到了每平方米13萬元以上。包括此前南三環夏家胡同地塊、泰禾西局地塊、龍湖西局地塊、首開住總亦莊地塊等拿地折合樓面價格在四五萬元以上的諸多項目，房企方面的期望價格都是每平方米10萬元~20萬元級別。

　　“在銀貸收緊、自住型商品房入市、剛需項目跑量的多重作用之下，未來北京市的高端市場將逐步從總體市場中剝離出來。而高端豪宅的門檻也將越來越高，更傾向于高總價、低去化速度的小眾精準營銷。”第一太平戴維斯助理董事王華對此如是表示。

　　吸引高凈值客群

　　“高端盤成交放緩與價格上漲并不矛盾，從2013年北京銷售單價前十名項目的去化速度就可以看出來，豪宅項目正在趨于拉長去化周期、逐步提高售價。過去三年，北京每平方米單價4.5萬元以上高端住宅平均去化率為每年10~20套。”

　　董月告訴中國房地產報記者，2013年北京銷售單價前十名的項目中有八個項目的年去化套數只有個位數，這些高單價項目大多數是兩三年前就入市了，甚至還有2003年、2007年、2008年的老項目仍然在以年去化1~3套的速度銷售，而銷售單價則年年走高。

　　“由于北京低密宅地日漸稀少且漸向郊區轉移，以中央別墅區、西山別墅區、奧北別墅區為代表的傳統別墅區由于供地稀缺，近年來一直處于后續供應乏力的窘狀。相比之下，大興、通州、孫河等近年來的土地供應大戶則聚集了一批處于主力銷售期的別墅項目，對銷售產生了強力的提振作用。”亞豪機構市場總監郭毅表示，在2013年別墅市場供量整體乏力的背景下，今年別墅放量將有效刺激高端需求，別墅成交量價有望步入持續上升通道。

　　業內人士預計，二季度北京別墅市場還將保持旺盛的供應局面，將有包括香江別墅、九章別墅、遠洋天著、首創瀾茵山等十余個別墅項目入市，房企推盤積極性仍將走高。

　　郭毅認為，2014年一季度以來，在自住型商品房橫空出世、整體市場成交縮水的態勢下，各個層級市場已經做出了新一輪分化調整。一方面，剛需市場進入以價換量的跑量通道，在高地價、高周轉的壓力下，公寓豪宅、別墅在內的高端市場成交價格不斷上漲，以抗跌保值來尋求高凈值客群的認可。