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　　馬年第一降率先在城北打響，這使得大家一度擔心，降價潮是否會在該板塊愈演愈烈，甚至波及到整個杭州樓市。

　　浙大城市學院房地產研究中心主任、浙工大客座教授、浙江厚道資產管理有限公司CEO丁浚哲長期從事房地產的研究，他有自己一套獨特的理論——投資守恒定律。在本報城北置業節的論壇上，丁浚哲表示他看好城北板塊，目前的城北樓市只是做了一個“俯臥撐”。

　　“守恒定律”下

　　城北目前在做俯臥撐

　　丁浚哲認為，投入在一個區域的資金與“能量守恒定律”道理相似，一定是維持在平衡狀態的。當政府在這個區域投入一大筆資金進行大規模建設之后，這部分投入的資金所帶來的利好，就會在土地出讓時以地價上漲溢出的方式體現出來，最終將投入的資金收回來。開發商在拿地時候投入的資金，也將在開盤后體現在房價上，通過房價溢出的方式將先前投入的資金進行回籠。“雖然在短時間內，會呈現一個俯臥撐的狀態，但長遠來看，投資一定會保持在平衡狀態。”

　　丁浚哲分析了城北區塊發展的過程和趨勢。“早年是上塘高架時代，自從政府在交通配套上投入，上塘高架開通后，城北房價立馬開始上漲；其次，是橋西發展時代，因為政府的大規模投入，譬如建賣魚橋小學，開發商扎堆進入，繼續推高房價。”丁浚哲說，“不過，配套發展需要時間，有時候跟不上開發商的開發節奏，所以當政策頻繁波動的時候，就會產生價格戰。2008年、2009年的時候，橋西房價一度從15000元/平方米降至11000元/平方米，2011年也產生過價格戰，但當配套逐漸實現之后，紅利明顯，房價自然就會開始反彈，所以現在橋西的房價漲至25000元/平方米。”

　　丁浚哲說，目前北軟板塊正在上演橋西一樣的故事。“政府對此區域投入非常大，無論是從道路，還是學校，抑或公交等配套設施上都是重金投入。比如為了引入萬達，低價出讓土地，這其實也是政府的一種投入。開發商都嗅覺靈敏，萬達、萬科、濱江等眾多大佬紛紛進駐，集中拿地，集中推盤，最終供大于求，導致了價格戰的廝殺。”

　　不過丁浚哲認為，這樣的廝殺局面是暫時的，當政府配套紅利兌現時，房價漲起來就會很快。“譬如萬達廣場開通，賣魚橋小學北軟校區建成，價格就會回升。價格戰有個好處是，增加去化率，加大入住率，人住得多了，為了滿足居住者的需求，配套自然跟進。而配套增加了，價格自然回歸。”

　　大量資金

　　正流入城北板塊

　　丁浚哲曾在2012年做過一個課題，研究過杭州哪個板塊最具發展潛力，最后結果顯示，城北板塊位于榜首。

　　“2006年，政府提出1500億‘決戰東部’，東部區塊明顯加快了發展的步伐，這在板塊內的房價上得到了體現。”丁浚哲說，“我們對資金流向的研究表明，這幾年，資金開始大量流向城北。現如今的城北，是杭州與余杭共同打造的區塊，做到了很好的無縫銜接。各項配套設施也在杭州及余杭政府的共同努力下，得到了很好的實施，路網可以直達，交通也比較方便。還有學校的投入，商業配套的跟進，工廠的搬遷，公交等公共設施的完善，企業的入駐，慢慢地形成了一個良性的生態圈。這個區域內，有企業、有住宅、有寫字樓、有商業綜合體、有學校等一系列的配套，這些科學地組合在了一起。百姓可以安居樂業，在這里生活、工作、購物、娛樂，形成一個循環系統。”

　　買入接近成本價的房子

　　大可以安心睡覺

　　當記者問起，在目前的市場環境下，從價格方面考慮，怎樣才能買到讓自己舒心的房子時，丁浚哲說：“何為舒心？就是買了之后可以放心睡覺的房子。大多數人看的是絕對價格，比如說兩個樓盤哪個單價更低，總價更低。而我更看重的是相對價格。”

　　丁浚哲解釋，相對價格的意思就是不光看房子本身的售價，更要看開發商拿地的樓面價。“打個比方，在城北板塊，如果拿地時候的樓面價在7000元/平方米左右，那么現在13000元/平方米左右的售價，開發商基本已經處于不賺錢的狀態了。買這樣的房子你大可以安心睡覺了。”

　　限購政策是否會松綁，是大家都關心的問題。丁浚哲認為，杭州樓市本身應該到了取消限購政策的時候。“首先，杭州樓市的去投資化已經非常明顯了，房子基本上已經回歸到了居住屬性本身，其投資屬性已經弱化。其次，杭州樓市連續五年來價格態勢相對平穩，市區的老房子已經連續幾年沒有漲價了，抑制房價過快上漲這一點，政府也做到了。”丁浚哲說，“第三，很多改善型的自住型需求被壓抑了，而通過自己的努力，讓家里人住上更為舒適的房子，孩子上一所較好的學校，我認為這是我們普通人對于中國夢的一個表現形式。”不過，丁浚哲認為過去幾年杭州樓市一直處于風口浪尖，所以不會成為率先松綁的城市。