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   不愁賣(mài)的自住型商品房首次亮相房展會(huì)，成為本次春展的一大亮點(diǎn)。七折的優(yōu)惠價(jià)格引發(fā)火爆行情，京城首個(gè)自住房項(xiàng)目總套數(shù)約2000套，最終6.53萬(wàn)戶家庭確認(rèn)申購(gòu)。根本不愁銷(xiāo)路，為何還要參展？自住房亮相房展意在蓄客還是揚(yáng)名立萬(wàn)？

  自住房銷(xiāo)售并非高枕無(wú)憂

  亮相房展會(huì)的自住房樓盤(pán)位于房山，均價(jià)10500元/平方米，主推的戶型在80至120平方米之間，在目前已經(jīng)公布價(jià)格的項(xiàng)目中價(jià)位居中。年過(guò)五旬的張大媽告訴記者，“兒女在科研單位上班，收入不高。我和老伴拿的退休費(fèi)也不多，以我們的收入買(mǎi)普通商品房太吃力，自住房讓我們有盼頭了。”購(gòu)房人王先生深有同感，“這種房子能夠便宜三成，老百姓感覺(jué)能看到點(diǎn)希望了。”

  到目前為止，北京陸續(xù)推出39宗自住型商品房地塊。北京已有六個(gè)自住房項(xiàng)目入市，其中只有京城第一個(gè)自住房項(xiàng)目恒大御景灣審核完畢材料，正在等待搖號(hào)。公開(kāi)資料顯示，恒大御景灣提供自住房2000套，均價(jià)22000元/平方米，共有14.8萬(wàn)戶購(gòu)房家庭提交了網(wǎng)上申請(qǐng)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)提交材料審核，6.53萬(wàn)戶家庭最終確認(rèn)申購(gòu)，該項(xiàng)目購(gòu)房資格異議復(fù)核于4月15日結(jié)束。

  價(jià)格之外，買(mǎi)自住房要考慮的因素跟普通商品房并無(wú)多大差異。在崇文門(mén)附近上班的陳女士告訴記者，“我打算購(gòu)買(mǎi)自住房，肯定會(huì)選擇離市區(qū)近些的地方。若是太遠(yuǎn)了，我就不買(mǎi)了。”家在地鐵邊上的李先生則表示，“如果乘坐地鐵就能到達(dá)，我是可以考慮的。”

  北京房展組委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鄭向東表示：“今年北京市的自住房供應(yīng)數(shù)是五萬(wàn)套，分布在不同區(qū)域，價(jià)位區(qū)間在28000元到9000多元。位置不同，各種配套產(chǎn)品不同，賣(mài)自住房并不意味著就可以高枕無(wú)憂。亮相房展會(huì)，積累客戶還是開(kāi)發(fā)商的主要目的。”

  房企轉(zhuǎn)型保利潤(rùn)

  多位品牌房企負(fù)責(zé)人接受北京晨報(bào)記者采訪時(shí)表示，隨著自住房大量入市，客戶心理會(huì)發(fā)生變化，市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生分化。為了平衡成本與利潤(rùn)，不少房企做出轉(zhuǎn)型，就連參展的龍頭老大萬(wàn)科，在賣(mài)房子的同時(shí)，也賣(mài)起了“咖啡”。

  自住房的利潤(rùn)低于普通商品房。如何達(dá)到成本與利潤(rùn)的平衡，成為許多房企亟待解決的問(wèn)題。“從短期來(lái)看，自住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)有影響，特別是對(duì)剛需盤(pán)影響比較大。”北京金隅嘉業(yè)的陳玉謙對(duì)記者說(shuō)，但北京市場(chǎng)的剛需盤(pán)銷(xiāo)售不成問(wèn)題。因?yàn)楸本┥唐贩康墓��?yīng)量太少了，近幾年商品房的土地供應(yīng)數(shù)量在逐年減少。今年土地供應(yīng)當(dāng)中，自住房、保障性住房的比例超過(guò)了一半，剩下的商品房地塊非常少了，只能去做高端產(chǎn)品。

  “自住房的推出，對(duì)高端市場(chǎng)沒(méi)有太大的影響。”北京首創(chuàng)奧特萊斯房山置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)魏平說(shuō)，自住房地塊的利潤(rùn)比較低，如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商拿了住宅地塊拼成這種政策性住房，必定要找到一個(gè)利益點(diǎn)，那么某一個(gè)能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)利益點(diǎn)地方的價(jià)格就會(huì)比較高的。未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品的差異化會(huì)越來(lái)越大，不少房企會(huì)做出轉(zhuǎn)型，有的房企去做高端住宅，有的房企去做商業(yè)地產(chǎn)。首創(chuàng)奧特萊斯就是首創(chuàng)自持的商業(yè)項(xiàng)目，這將會(huì)成為首創(chuàng)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。

  ■專(zhuān)家觀點(diǎn)

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分割“白日化”

  今年一季度，北京樓市成交量出現(xiàn)下滑。“龍頭老大”萬(wàn)科集團(tuán)的副總經(jīng)理肖勁在房展會(huì)上表示看不清近期的市場(chǎng)形勢(shì)。鄭向東說(shuō)，“自住房對(duì)小戶型、低總價(jià)的剛需房產(chǎn)沖擊比較大，原來(lái)這樣的房子不愁賣(mài)，蓄客量很高，造成日光盤(pán)頻現(xiàn)。自住房的入市改變了剛需購(gòu)房人的預(yù)期，影響這部分客群的積累。如果開(kāi)發(fā)商不適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價(jià)格預(yù)期，再想像去年希望的那樣高開(kāi)，是比較困難的。開(kāi)發(fā)商采取平價(jià)走量的銷(xiāo)售方式會(huì)越來(lái)越多。”

  萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在市場(chǎng)上剛需購(gòu)房人觀望情緒很重。下半年，自住房大量入市，客戶心理就會(huì)發(fā)生變化。市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生分化。一部分人覺(jué)得能買(mǎi)得上房就留下來(lái)了，另一部分人覺(jué)得買(mǎi)不到房就會(huì)返回商品房市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)商品房了。”陳玉謙說(shuō)，“購(gòu)買(mǎi)自住房是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，真正能買(mǎi)到房只有一部分人。”

  自住房入市房?jī)r(jià)波動(dòng)不大

  政府推出自住房旨在解決“夾心層”的住房問(wèn)題，調(diào)控上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)。它能不能達(dá)到最終的目的還有待于市場(chǎng)檢驗(yàn)。陳玉謙告訴記者，“控制房?jī)r(jià)單純靠自住房解決不了問(wèn)題，自住房的供應(yīng)量滿足不了所有的需求。這種調(diào)控方式不能解決房?jī)r(jià)上漲的根本問(wèn)題。從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲的，只不過(guò)是漲得慢了些。”

  北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，政府對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的干預(yù)會(huì)逐漸減弱，下半年成交將相對(duì)平穩(wěn)，改善性需求和自住性需求“兩翼齊飛”，隨著自住房大量交易之后，全市平均房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)回落。但是全年房?jī)r(jià)將溫和上漲，不會(huì)有太大的波動(dòng)。