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   不愁賣的自住型商品房首次亮相房展會，成為本次春展的一大亮點(diǎn)。七折的優(yōu)惠價格引發(fā)火爆行情，京城首個自住房項目總套數(shù)約2000套，最終6.53萬戶家庭確認(rèn)申購。根本不愁銷路，為何還要參展？自住房亮相房展意在蓄客還是揚(yáng)名立萬？

  自住房銷售并非高枕無憂

  亮相房展會的自住房樓盤位于房山，均價10500元/平方米，主推的戶型在80至120平方米之間，在目前已經(jīng)公布價格的項目中價位居中。年過五旬的張大媽告訴記者，“兒女在科研單位上班，收入不高。我和老伴拿的退休費(fèi)也不多，以我們的收入買普通商品房太吃力，自住房讓我們有盼頭了。”購房人王先生深有同感，“這種房子能夠便宜三成，老百姓感覺能看到點(diǎn)希望了。”

  到目前為止，北京陸續(xù)推出39宗自住型商品房地塊。北京已有六個自住房項目入市，其中只有京城第一個自住房項目恒大御景灣審核完畢材料，正在等待搖號。公開資料顯示，恒大御景灣提供自住房2000套，均價22000元/平方米，共有14.8萬戶購房家庭提交了網(wǎng)上申請，經(jīng)現(xiàn)場提交材料審核，6.53萬戶家庭最終確認(rèn)申購，該項目購房資格異議復(fù)核于4月15日結(jié)束。

  價格之外，買自住房要考慮的因素跟普通商品房并無多大差異。在崇文門附近上班的陳女士告訴記者，“我打算購買自住房，肯定會選擇離市區(qū)近些的地方。若是太遠(yuǎn)了，我就不買了。”家在地鐵邊上的李先生則表示，“如果乘坐地鐵就能到達(dá)，我是可以考慮的。”

  北京房展組委會秘書長鄭向東表示：“今年北京市的自住房供應(yīng)數(shù)是五萬套，分布在不同區(qū)域，價位區(qū)間在28000元到9000多元。位置不同，各種配套產(chǎn)品不同，賣自住房并不意味著就可以高枕無憂。亮相房展會，積累客戶還是開發(fā)商的主要目的。”

  房企轉(zhuǎn)型保利潤

  多位品牌房企負(fù)責(zé)人接受北京晨報記者采訪時表示，隨著自住房大量入市，客戶心理會發(fā)生變化，市場也會產(chǎn)生分化。為了平衡成本與利潤，不少房企做出轉(zhuǎn)型，就連參展的龍頭老大萬科，在賣房子的同時，也賣起了“咖啡”。

  自住房的利潤低于普通商品房。如何達(dá)到成本與利潤的平衡，成為許多房企亟待解決的問題。“從短期來看，自住房對房地產(chǎn)市場一定會有影響，特別是對剛需盤影響比較大。”北京金隅嘉業(yè)的陳玉謙對記者說，但北京市場的剛需盤銷售不成問題。因?yàn)楸本┥唐贩康墓��?yīng)量太少了，近幾年商品房的土地供應(yīng)數(shù)量在逐年減少。今年土地供應(yīng)當(dāng)中，自住房、保障性住房的比例超過了一半，剩下的商品房地塊非常少了，只能去做高端產(chǎn)品。

  “自住房的推出，對高端市場沒有太大的影響。”北京首創(chuàng)奧特萊斯房山置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)魏平說，自住房地塊的利潤比較低，如果一個開發(fā)商拿了住宅地塊拼成這種政策性住房，必定要找到一個利益點(diǎn)，那么某一個能夠?qū)崿F(xiàn)這個利益點(diǎn)地方的價格就會比較高的。未來市場產(chǎn)品的差異化會越來越大，不少房企會做出轉(zhuǎn)型，有的房企去做高端住宅，有的房企去做商業(yè)地產(chǎn)。首創(chuàng)奧特萊斯就是首創(chuàng)自持的商業(yè)項目，這將會成為首創(chuàng)未來發(fā)展的一個方向。

  ■專家觀點(diǎn)

  房地產(chǎn)市場分割“白日化”

  今年一季度，北京樓市成交量出現(xiàn)下滑。“龍頭老大”萬科集團(tuán)的副總經(jīng)理肖勁在房展會上表示看不清近期的市場形勢。鄭向東說，“自住房對小戶型、低總價的剛需房產(chǎn)沖擊比較大，原來這樣的房子不愁賣，蓄客量很高，造成日光盤頻現(xiàn)。自住房的入市改變了剛需購房人的預(yù)期，影響這部分客群的積累。如果開發(fā)商不適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價格預(yù)期，再想像去年希望的那樣高開，是比較困難的。開發(fā)商采取平價走量的銷售方式會越來越多。”

  萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在市場上剛需購房人觀望情緒很重。下半年，自住房大量入市，客戶心理就會發(fā)生變化。市場也會發(fā)生分化。一部分人覺得能買得上房就留下來了，另一部分人覺得買不到房就會返回商品房市場，購買商品房了。”陳玉謙說，“購買自住房是一個長期過程，真正能買到房只有一部分人。”

  自住房入市房價波動不大

  政府推出自住房旨在解決“夾心層”的住房問題，調(diào)控上漲過快的房價。它能不能達(dá)到最終的目的還有待于市場檢驗(yàn)。陳玉謙告訴記者，“控制房價單純靠自住房解決不了問題，自住房的供應(yīng)量滿足不了所有的需求。這種調(diào)控方式不能解決房價上漲的根本問題。從長期來看，房價還是會上漲的，只不過是漲得慢了些。”

  北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，政府對市場價格的干預(yù)會逐漸減弱，下半年成交將相對平穩(wěn)，改善性需求和自住性需求“兩翼齊飛”，隨著自住房大量交易之后，全市平均房價會出現(xiàn)回落。但是全年房價將溫和上漲，不會有太大的波動。