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　　記者：一月份杭州土地供應創下新高，基本上被外地房產大鱷所得，市場釋放了哪些房地產信息？

　　高繼勝：首先我們應當怎么看中國房地產這個行業？怎么看省內房地產企業的變化和市場的變化？這是值得深思的。我們萊茵達在地產行業奮斗20年，與中國房地產共同成長，也見證了中國房地產行業的發展。根據現在掌握的信息對未來趨勢研究判斷，我認為中國房地產的“黃金時代”已經一去不復返了。我們正面臨一個“白銀時代”，這個時代短則五年，長則十年。往后就是鐵器時代了。一個產業的大周期是由社會經濟發展、人口結構變化、文明進步以及政策導向決定的。所以，“白銀時代”的到來是不以人們的主觀意志而轉移的。

　　“黃金時代”和“白銀時代”的區別在于房地產利益關系者、生產要素發生了變化。黃金時代的利益關系格局被打破了。首先是市場發生變化，消費結構趨向剛性需求和改善型需求。理性消費成為常態，十年調控把投資者趕出了市場。未來，別墅、豪宅、平層大宅等非剛性需要的產品會嚴重過剩。房地產的金融屬性失去了含金量。其二，房地產行業的本質決定了對金融機構的高度依賴。相當長時期里，銀行對房地產企業的貸款是所有行業中利率最高的。當市場需求下降，地產行業的利潤趨于社會平均化的時候，這種金融環境顯然是不能持續的。可預見的情況是地產企業的倒閉和銀行壞賬的增加。第三，是現有土地制度下的土地財政也是不能持續的。一方面政府手里的大量土地因為房地產銷售的萎縮而無法變現。另一方面，高昂的土地價格與趨平的房產品價格壓縮了利潤空間，使得房地產處于滯漲狀態。最后是，開發商面臨前所未有的生存壓力。收購、兼并轉型甚至倒閉破產在未來的五年中將會頻繁發生。這是房地產要素的重新配置過程，市場機制將發揮決定性的作用，陣痛是不可避免的。然而，從長遠看，從宏觀經濟的層面看是有利于產業的健康發展的。

　　除北、上、廣、深一線城市外，杭州作為一個正一線城市，地產大鱷的總量不算太多。這兩年外來大鱷集中涌入把本土地產企業都鎮呆了。這是由于對杭州未來市場的需求能力、對價格的走勢判斷存在著很大的“視覺差”。本土企業對于地價與房價的估計往往偏于保守，恰恰是外地的優勢企業仰仗資金實力和快速開發模式，顯得自信激進，高調拿地。這種現象也折射出，本土地產商的規模普遍偏小，抱團合作意識還有待提高。

　　記者：房地產企業作為地產業的參與者，會發生怎么樣的變化？

　　高繼勝：房地產商是這個行業存在的重要擔當者，是房地產行業的核心。在上游向政府買地，使政府的土地儲備資金得到回籠。下游將產品賣向市場，滿足消費者的需求。在利潤空間越來越小甚至處于窒息的環境下，“小、慢、差”的企業注定要倒下，未來能夠生存的唯有“大、快、好”的企業。如今做產品已經不賺錢，甚至要賠錢。許多大企業只是將房地產品作為金融產品的一種特殊的籌碼。依靠快速的周轉，實現投入與產出之間的資金溢出，溢出部分的資金是無成本的盈利杠桿。如果沒有這種嫻熟的商業運作能力，顯然沒有優勢可言。今后，房地產行業的競爭就是拼實力、拼管理、拼規模、拼速度。之所以杭州本土房企局部淡出市場，外地企業帶有侵略性地占有市場，就是因為20年來浙江沒有形成真正的大企業。可以預料未來500億以下的企業很難在全國發展，唯有500億到1000億以上的企業才能夠向全國市場比較好的城市拓展。100億以內的企業都只能蜷縮在某一個地方，保持實力不被邊緣化。在這樣緊迫的形勢下，開發商可以選擇的戰略并不多，一是固守陣地，以自己的特色堅持到底；二是以基金方式聯合發展，在發達國家這是主流模式。但是，我們需要解決小生產者意識；三是設計先進的開發模式，研究新的文化地產、養老地產等專業品種，做大小眾市場；第四漸漸轉型。這是我們的選擇，萊茵達將全力推進“一體兩翼”戰略的實施，通過三五年的努力，實現天然氣終端市場網絡系統建設，進軍文化產業，帶動地產的穩定發展。

　　記者：房地產行業未來的市場在哪里？

　　高繼勝：盡管進入了“白銀時代”，房地產市場還是巨大的。中國房地產市場在世界首屈一指，即使在未來的十年二十年，中國房地產市場仍然會保持全球最大的開發量，因為人口基數擺在這里。當然，人口結構將會發生很大的變化。80后、90后將成為買房的主力軍。我認為，未來房地產市場主要是剛需。在農民轉移、新城鎮化步伐不斷加快的過程中，剛需產品的需求會越來越大。人類文明的一個標志是休閑時光的增加，文化與精神消費的擴張。所以，房地產市場的潛力很大，關鍵是需要我們去研究和開發新型的文化地產、旅游地產、養老地產，包括臨終關懷服務等等。我們應當清楚，市場需求是通過引導消費獲得發展的。“白銀時代”的前景還是可以期待的。

　　記者：你們公司目前的投資方向是什么？會不會還像以前一樣深耕二三線城市？

　　高繼勝：我們會繼續關注二三線城市，尤其關注二三線城市未來的城市運行，包括房地產業、文化產業和城市能源發展等綜合性的項目。而不是像以往一樣，只是簡單的“買地賣房”。

　　如今消費市場已經發生了變化，不是所有的產品都會得到市場的追捧，不是所有的產品都能賺錢。有些產品市場不認可就被迫虧損，像排屋、別墅、精裝修大戶型產品，如果地段一般，就會大量滯銷。這類產品本身消費者少，一旦滯銷，資金成本就會大幅上升。

　　目前所有的房地產商需要大規模開發，且開發周期要快。過去我們買地兩三年才能進入銷售狀態。而現在，像龍湖這一類快速企業都是半年就要進入市場。實際上有些企業已經將市場看成一種金融延伸品。往往這些企業的利息成本比較低，周轉速度比較快，所以它在利息方面得到了盈潤。

　　當然，房地產不再是我們的“唯一”，我們正走在轉型升級的路上。

　　記者：您剛剛提到公司會向養老地產發展，養老地產有個特點，就是看起來很美、市場很大，但是養老地產的資金周轉對開發商是一個很大的考驗，目前其他開發商開發養老地產確實存在這個問題。你們還會繼續關注？

　　高繼勝：我一直關注養老地產，我去過許多國家學習考察，跟蹤養老地產。過去對于養老地產，無論是政府還是開發商都在喊口號，猶如“葉公好龍”，實際上根本沒有土地資源的支撐。政府層面上養老地產的土地很廉價，存在利益犧牲。政府也下不了決心。開發商當然不愿意做虧本的生意，這是現狀。但是，從長遠看專門用于養老事業的土地資源是必須有政策安排的。我們以積極的姿態期待著養老資源的合理釋放。當然，養老事業如何與養老保險相結合，創造出一種新型的金融與地產完美結合的模式也是我們探討的課題之一。

　　記者：您對當下杭州房地產市場有什么看法？

　　高繼勝：對于杭州市場，我的直覺是“喜憂參半”。所謂“喜”，是房地產市場還是要依靠本地經濟繁榮，是由社會穩定，人口處于流入狀態的客觀條件來決定。從這個角度來說，杭州的房地產市場還是有很大空間的，有希望保持穩定增長的態勢，尤其是剛需市場、文化地產以及旅游地產，這些市場潛力還沒有完全被發掘出來。我所“憂”的是市場供需難以平衡，結構性供需矛盾非常嚴重。過去需大于供，原因是政府調控壓縮了土地釋放，同時，政府在土地整理的過程中需要時間。這幾年政府土地大量整理完畢，財政上又急于出手。2013年是杭州史上土地收入最多的年份，大大超過了2009年最高歷史水平。土地收入越多，說明土地進入市場越多，尤其是周邊區域囤積了大量的待開發土地，這些土地一旦進入市場，將很快覆蓋整個需求。再者，如今產品庫存量很高，存在著需求繼續增長，但是供應更大的問題。另外，結構矛盾很突出，相當一部分大宅、排屋供應量大，但是需求量持續萎縮。

　　杭州房地產起碼有三年的艱難時期。對于大的開發商來說，他們可以繼續堅持運營，因為他們有較大的資本且利息成本低。但是對于本土的房地產開發商來說，毫無疑問是一場嚴峻的考驗。他們應該加強管理，加快開發節奏，理性地看待未來，通過降低成本，讓自己走得更遠；同時本地開發商應團結起來，擴大規模，加大開發能力。交流經驗，轉變開發方式也是我們需要做的。買地賣房已經是過去的經營模式注定走不遠，浙江本土開發商需要研究適合浙商哲學的屬于自己的新型商業模式，走自己的路子。