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　　樓書一般包括樓盤的地理位置、交通情況、小區(qū)的整體布局圖、樓宇的外檐效果圖、樓盤簡(jiǎn)介、房屋平面圖、房屋主體結(jié)構(gòu)圖、出售價(jià)格及附加條件、配套設(shè)施、物業(yè)管理、開發(fā)商以往的業(yè)績(jī)等內(nèi)容。

　　但現(xiàn)實(shí)中，樓書里還往往潛伏著一些迷局或陷阱，如刻意美化、過度承諾、淡化缺點(diǎn)、有意誤導(dǎo)等，所以，購(gòu)房者不能單純相信樓書的介紹，應(yīng)盡可能地進(jìn)行實(shí)地考察并具體詢問開發(fā)商。

　　樓書上的信息也具法律效力

　　據(jù)最高人民法院的司法解釋：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　根據(jù)這一解釋，只要樓書上明確標(biāo)有樓盤的位置、基本價(jià)格、戶型、綠化率、容積率、園林水景面積、小區(qū)會(huì)所設(shè)施等“明確且具體”的信息，都將構(gòu)成法律上的“要約”，即可視為開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的承諾，具有法律效應(yīng)。如樓書中宣傳贈(zèng)車庫(kù)、花園，小區(qū)景觀、基礎(chǔ)配套設(shè)施等，還包括一些實(shí)質(zhì)性的量化和界定，如一棟樓配備幾部某某牌進(jìn)口電梯等、明確規(guī)定的某某學(xué)區(qū)等等。

　　其實(shí)，樓書中只要有明確的數(shù)據(jù)和信息標(biāo)識(shí)，就具備法律效力，在一定條件下可以成為合同的內(nèi)容。比如本來(lái)承諾是景觀帶，后來(lái)卻變成了垃圾場(chǎng)，而就近房屋的購(gòu)買者就是沖著景觀帶才買房的，那么這個(gè)樓書上的承諾就對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生了直接的指向性作用，所以承諾即使沒有明文寫進(jìn)合同，也具有法律效應(yīng)，開發(fā)商沒建景觀帶就屬于違約。再比如樓書上宣傳的是綠色長(zhǎng)廊，建成后卻用做了自行車棚……諸如此類的“空頭支票”都是違約。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，少數(shù)開發(fā)商喜歡在樓書中夸海口，提供極具誘惑的過度承諾，購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。

　　社區(qū)配套描述還需眼見為實(shí)

　　作為購(gòu)房者選房時(shí)的一大考慮因素，小區(qū)的周邊交通與生活配套是樓書的重要組成部分。業(yè)內(nèi)人士告誡購(gòu)房者：“樓盤的交通配套與生活配套一般不能真實(shí)地體現(xiàn)在樓書上，購(gòu)房者應(yīng)該去現(xiàn)場(chǎng)考察，以自己的親眼所見為實(shí)。”

　　例如：對(duì)于社區(qū)周邊環(huán)境的描述，在樓書中的項(xiàng)目平面圖上，不管小區(qū)周圍是道路、建設(shè)用地還是其他場(chǎng)所，都統(tǒng)一采用電腦處理為綠化地帶。其實(shí)，有時(shí)候房屋邊上卻是臭水塘。

　　而在樓書中的區(qū)域圖里，雖然標(biāo)示出了周邊主要的購(gòu)物、休閑、娛樂、景觀等社區(qū)配套，卻不是按照同等比例縮小間距，也無(wú)視該配套是否能輻射到小區(qū)。有時(shí)候，樓書中渲染的“臨湖美宅”，在現(xiàn)實(shí)中卻根本看不到湖。

　　此外，在地段的描述的上存在著不客觀因素。樓書經(jīng)常采用距離市中心多少公里、車程為多少分鐘等字眼，但并沒加注任何前提條件，而實(shí)際上這些描述多以直線距離為準(zhǔn)、也沒考慮紅綠燈等交通因素。如樓書中說(shuō)距市中心僅15分鐘車程，結(jié)果卻不是這么短時(shí)間，因?yàn)闃菚�是按理論值以車�?0公里/小時(shí)來(lái)計(jì)算，但實(shí)際的交通狀況不可能達(dá)到這個(gè)車速。所以購(gòu)房者應(yīng)該在上下班高峰期去趟現(xiàn)場(chǎng)，這樣才能驗(yàn)證出真?zhèn)巍?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士表示，樓書中對(duì)社區(qū)配套的美化、加工屬于一種行規(guī)，購(gòu)房者唯一能做的就是親身去實(shí)地驗(yàn)證。而且，小區(qū)周邊的生活配套規(guī)劃也不能完全輕信，因?yàn)檎�府的�?guī)劃有時(shí)候會(huì)有變動(dòng)或微調(diào)。

　　不要輕信專業(yè)數(shù)據(jù)的誤導(dǎo)

　　樓書中常引用一些較專業(yè)的數(shù)據(jù)，如綠化率、容積率等。而據(jù)介紹，數(shù)據(jù)誤導(dǎo)屬于樓書技術(shù)操作上的慣用伎倆，較多地被利用在小區(qū)的景觀描述上。如某小區(qū)綠化率標(biāo)明為50%，一般購(gòu)房者都認(rèn)為這個(gè)比例很高，小區(qū)肯定是綠樹成蔭、綠草成片，但實(shí)際的綠化效果卻大相徑庭，容易讓購(gòu)房者產(chǎn)生巨大的心理反差。

　　再如容積率，其實(shí)在土地拍賣時(shí)就已經(jīng)被政府規(guī)劃確定了具體的容積率數(shù)值，并不是樓盤自己的賣點(diǎn)。實(shí)際上一些樓盤往往在完工后仍達(dá)不到容積率標(biāo)準(zhǔn)，而被勒令進(jìn)行整改。此外，樓書中標(biāo)注的有關(guān)園林、綠山、水景等占地面積也存在很大的差異，也許現(xiàn)實(shí)中小區(qū)所接觸或臨近的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樓書中的數(shù)據(jù)。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒廣大購(gòu)房者：“不能只看這些數(shù)據(jù)，而更應(yīng)該多注重實(shí)際，不要被數(shù)據(jù)所誤導(dǎo)。”

　　概念性詞匯只是一個(gè)噱頭

　　住宅郊區(qū)化、都市花園、異域風(fēng)情……如今，翻開樓書，一些全新的概念撲面而來(lái)。業(yè)內(nèi)人士指出：“樓書偏向以一些新的概念性字匯來(lái)吸引眼球，而有些多存在著概念性的美化，購(gòu)房者在看樓書時(shí)應(yīng)該理性對(duì)待，批判地接收。”

　　“異域風(fēng)情”是現(xiàn)在提得比較多的一個(gè)概念，臺(tái)州的樓盤目前就有加州風(fēng)情、英倫風(fēng)情、北歐風(fēng)情等等，而多屬于直接從國(guó)外移植來(lái)概念性詞匯，實(shí)際效果一般都要比樓書上宣傳的大打折扣。而有些“情景花園洋房”的樓盤，卻只是因背靠一點(diǎn)山、或臨近一片水，再加上退臺(tái)設(shè)計(jì)或者大露臺(tái)，就在樓書中打出了這個(gè)概念。

　　樓書中借助一個(gè)概念給樓盤賺賣點(diǎn)的情形還有很多，如：離房子很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)有條小河或小湖，一些樓盤的樓書就打出“自然生態(tài)”的牌子；一些樓盤僅采用了點(diǎn)新型建筑材料，就在樓書上大肆宣傳自己是“科技住宅”；有的樓盤只進(jìn)行了簡(jiǎn)單地裝飾，就說(shuō)自己是“精裝修”……還包括中心、田園、勝景等絢麗詞匯都表現(xiàn)在樓書上，存在著一定程度的美化與夸張。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒道：“在遇到一些很優(yōu)雅、美麗的新鮮詞匯時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)先了解這個(gè)概念，弄清楚概念詞匯與實(shí)際樓盤間的差異。”