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　　日前閉幕的中央經濟工作會議提出了明年經濟工作的六大任務，其中各界關注的住房問題被放在第五大任務“著力做好保障和改善民生工作”之中。會議強調，要努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區改造。專家認為，這一表述并未明確提及“調控房價”，而是更多從增加保障房與住宅用地供給著手，體現出中央對于房價問題思路的轉變。

　　與此同時，中國指數研究院的研究報告對2014年的樓市充滿暢想，這似乎預示著，在即將到來的新一年里，一線城市樓市仍將很火。

　　提法變化

　　近年首次未談“調控房價”

　　房價始終是老百姓最關心的經濟問題之一。

　　12月18日，國家統計局公布的2013年11月的統計數據顯示，70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)11月價格，環比、同比下降的城市僅有溫州1個，大多數城市房價仍然處于上漲狀態。

　　盡管房價上漲的狀況沒有太大改變，但有關于樓市調控的定調卻悄然發生了轉變。梳理近年來中央經濟工作會議內容發現，自2008年開始，中央經濟工作會議均涉及商品房內容，其中2011年中央經濟工作會議提出“堅持調控不動搖，促使房價合理回歸”，2012年提出“繼續堅持房地產調控政策不動搖”。而今年相關提法并未明確表示要“調控”房地產市場，只是強調需要“解決好住房問題”。

　　“過去幾年，房地產調控雖然有諸多成效，但因為屢調屢漲的結果，也受到詬病，”中房協副會長朱中一認為，“不談調控房價是一種進步。”他表示，商品房價格過快上漲的原因是綜合性的，但調控指標過于落在房價上，調控政策過于側重行政手段，實際操作過于一刀切，顯然已不符合實際。

　　未來趨勢

　　“雙軌制”解決城鎮化問題

　　目前來看，新一屆中央領導集體解決住房問題的思路，是“商品房歸市場，保障房歸政府”的雙軌制調控。

　　按計劃，“十二五”期間我國將開工建設3600萬套保障房，前三年已經完成了目標任務的2/3。

　　與此同時，與中央經濟工作會議同期舉行的中央城鎮化工作會議，也被外界普遍聯系到一起來解讀。在推進的城鎮化六大主要任務，提高城鎮建設用地利用效率，減少工業用地適當增加生活用地，有序推進農村轉移人口市民化，深入實施城鎮棚戶區改造等提法也都與中央經濟工作會議的主要任務有著重要關聯。

　　“新型城鎮化規劃出臺，城鄉二元結構勢必會逐漸破除，在這個過程中，農民轉化為市民勢在必然，”同策咨詢研究部總監認為，一方面各地住房保障計劃如切實做到，可以解決低收入群體在積極穩妥推進土地管理制度改革與新型城鎮化過程中的居住問題；另一方面，既要充分發揮房地產在宏觀經濟觸底階段的拉動經濟增長作用，但也不能因為在此市場背景下商品住宅市場價格過快上漲而導致城鎮化門檻再度提高，“現階段仍然堅持調控，其實是在為積極穩妥推進土地管理制度改革與新型城鎮化做鋪墊。”

　　關系處理

　　調控仍在，手段更市場化

　　“盡管本次會議淡化了房價的調控，但調控的基調依然存在。”同策咨詢研究部總監張宏偉說。

　　中央經濟工作會議指出，特大城市要注重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。張宏偉認為，從會議精神來看，無論是通過調整供地結構、提高住宅用地比例，還是通過提高土地容積率，仍然是通過增加供應的方式盡可能緩解特大城市的市場供求關系，調控市場化的特征比較明顯。而針對不同城市，未來也不會沿用過去中央統一調控號令，而是更強調地方政府調控的自主性。

　　值得注意的是，盡管從方向上更重視通過市場機制來調控樓市，但一方面原有的行政調控手段的退出需要時間；另一方面在市場機制尚未完善的情況下，過渡期一些行政調控手段不會也不能立刻取消。中國房地產學會副會長陳國強表示，不過多地不提房價調控，不等于不進行房地產調控，只是更強調政府在保障房方面應該承擔更多的責任。

　　“對于如何把握政府在樓市調控中角色的問題，黨的十八大提出處理好政府和市場的關系，一方面是更加重視市場的作用減少行政干預，另一方面也還是要用好政府這只手。”上述業內人士表示。

　　　總體預測

　　　一線城市或量價齊漲

　　21日，北京的房地產界分外熱鬧，開發商和地產專業機構紛紛召開論壇，預測新一年樓市走勢。

　　中國指數研究院副院長黃瑜說，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下，2014年全國房地產市場將呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢，投資新開工增長平穩”的特點。黃瑜的話說得很委婉，但也隱約透出對一線城市樓市量價齊漲的預期。

　　臨近歲末，回顧2013年中國樓市，不但量價齊漲，而且還創下新高。“百城價格指數環比連續18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續12個月上漲，漲幅擴大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出，”黃瑜指出，今年百城價格指數持續上漲，重點城市供需兩旺創近四年新高，全國銷售創紀錄，投資開工上行。她指出，從各方面數據來看，2014年全國樓市可能強勢不改。

　　具體來看，黃瑜預計，從成交方面來看，2014年新增貸款和社會融資額增長繼續推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩健、信貸擴張放慢和高基數導致增速放緩，預計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年，并且市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。

　　供應方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續增長，但在多數城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產開發投資額同比增長15.0%-17.5%。

　　價格方面，供應加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

　　對于房地產市場來說，2014年或許有一點更值得期待，那就是市場的分化。據中指院分析，2014年不同城市量價走勢和政策分化將進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力將持續，房價上漲壓力依然突出，政策有加碼的可能性。

　　與此同時，“多數二線城市供需均衡價格平穩；大多數三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將繼續松綁政策鼓勵需求。”黃瑜說。

　　　嚴重分化

　　　一二線城市或醞釀更大漲幅

　　11月份全國70個大中城市房價環比漲幅有所收窄，但同比上漲的城市仍有69個。從全國樓市看，市場已經嚴重分化、冷熱不均，即一、二線城市持續快速上漲，三、四線城市平穩甚至冷清。

　　“樓市分化是今年市場的顯著特征。”中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，在目前的經濟發展及公共資源分布不均衡的情況下，一、二線城市房價易漲難跌、漲幅驚人，“整體市場已經出現了明顯的四不均：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。”

　　據中原地產監測，2012年一線城市平均供求比為1.14，二線城市為1.21，三、四線城市更高，達到1.39；而截至今年11月份，一線城市平均供求比降為0.87，出現供不應求情況，二線城市及三、四線城市則顯得頗為穩健，供求比與2012年持平。

　　一、二線城市漲幅明顯超過三、四線城市，除受供求緊張影響，還受到土地供應的影響。

　　“2011年限購后的一兩年，一線城市減少了土地供應，且因為三、四線庫存高，消化速度慢，房企逐漸回歸一、二線城市，房企扎堆搶地提高了市場價格預期。房價的上漲又推動了需求恐慌入市，造成了房價加速上漲的惡性循環。”張大偉說。

　　因此，盡管調控收緊確實使一線城市房價在10月、11月漲幅放緩，但由于供求矛盾沒有得到根本緩解，導致漲幅放緩的步伐相對緩慢。

　　而且，隨著12月2日烏魯木齊加入調控升級行列，10月新建商品住宅價格指數同比漲幅排名全國前20位的城市中，已有17個城市出臺樓市新規以穩定市場。

　　11月，新建住宅價格上漲同比達到或超過10%的城市仍達到了26個，這26個城市完成年度調控任務已經基本無望。

　　“雖然地方調控收緊政策一定程度上抑制了房價加速上漲，但從成交量看，整體市場依然非常火熱，一、二線城市日光盤迭出。部分城市用限價等舉措短期抑制了市場上漲，從統計數據上看，可能在年底得到降溫的假象。但這很可能在明年醞釀更大漲幅。”張大偉說。

　　與一、二線城市不同，今年以來市場表現疲軟的三、四線城市如溫州、徐州、蕪湖等地，紛紛通過放松限購措施來緩解當地的高庫存壓力。

　　“可見，地方政府的調控自主權在增強，房價快速上漲的城市進行了調控升級，而供應充足、成交低迷的城市則采取適度的放松微調。”張大偉說。