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　　樓市調控堪稱“史上最嚴”，地產盛宴卻在不斷上演：北京六環房價進入“2萬時代”，北上蘇杭兩天四地王更是創下新紀錄。調控層層加碼，預期卻愈來愈高，甚至出現“逆襲”式上漲，地方政府、銀行與地產商在其間究竟扮演什么角色？

　　地方政府：“點土成金”力度加大，“地產依賴”變本加厲

　　北京剛現每平方米7.3萬元的單價“地王”，滬杭隨即又拍出數百億的總價“地王”……一時間，一線樓市更加焦灼；“地王”扎堆背后，是地方政府“點土成金”力度加大，北上廣深等10個大城市8月份土地出讓金收入同比大增149.3%。

　　“這些地方為何在這個時段放出黃金地塊，對本已高燒不退的房地產市場又加一把大火，究竟是誰在制造‘地王’，推高漲價預期？”財經評論員馬光遠如是質疑。

　　“財政捉襟見肘，地產開發來錢最快”，記者采訪中發現，一些地方政府的心態“驚人一致”。經濟發展壓力加大，“錢緊”令地方政府如坐針氈。河北一位縣領導說，“調控總是靈活的，發展是硬道理，對地產開發會‘高看一眼、厚愛一層’。”

　　一些政府官員向記者表達無奈：財政增收困難，公共服務和民生保障的開支卻有增無減；加上今年地方債務大量到期，還債壓力加大，賣地成為一種“現實選擇”。

　　一位開發商告訴記者，年初準備投資一個城市綜合體項目，廣東某市相關領導稱“要重視風險，從容開發”，到了第二季度卻突然提出“要加快建設”，接連組織開發商座談，幫忙聯系貸款，一系列與項目有關的準備于是緊鑼密鼓地進行。

　　在推高“面粉”價格的同時，一些地方政府也在為“面包”價格上漲開后門。8月下旬以來，包括北京、廣州、南京在內的13個重點城市的周新批預售面積連續突破300萬平方米，遠遠超過之前數月一直維持的一兩百萬平方米的面積。

　　同樣的情景曾多次出現。縱觀十年房地產調控，從2003年的“18號文”到如今的“國五條”，調控政策層層加碼，地方政府卻頻頻“暗度陳倉”。不論是2008年20多個地方相繼救市，還是2011年底30多個城市放松調控，每一輪房價平穩之后，毫無例外都出現了“逆襲”式的報復性上漲。

　　對此，中國房地產協會副會長朱中一說，地方政府已經過慣了“地產依賴”的好日子，但“寅吃卯糧”只會導致下幾屆政府的“錢袋子”更緊。“不能再沿用地產依賴的慣性思維，政策正在完善，哪一天情況變化了就會措手不及。”他說。

　　銀行：房企是“優質客戶”，房價回落比誰都“急”

　　地方政府“錢緊”，開發商卻是“不差錢”。今年上半年，全國房地產開發企業到位資金同比增長達32%，開發商拿地、開發速度逐漸加快。

　　“開發商對銀行是優質客戶。”建行一位管理人士說，銀行對小微企業貸款的審查標準可能會有數十條，但大型開發商只要項目質量高、周期不長，一般都可獲批，只是貸款利率上浮多少的問題。

　　通常情況下，房企開發資金中，有近三分之一來自銀行等金融機構。銀行、信托公司并非不明白房地產行業的高風險，但是為了追逐利潤，“只要不違反法律規定，就會照辦不誤。”幫助借貸雙方繼續玩“高風險、高回報”的金錢游戲。

　　中國指數研究院華中分院總監李國政表示，地方銀行普遍存在房地產開發占比偏高的問題，一些甚至超過20%。“如果加上對建筑企業的貸款和個人房貸，整個房地產市場占用的銀行貸款資金比例遠遠高于這個數字。”

　　中國人民銀行相關分行的數據顯示，上半年湖北省信貸投放僅次于2009年同期，為歷史次高水平。全部新增貸款的50.2%均投向房地產等五大行業，由此帶動房地產業投資增長33.8%，比去年同期加快8.3個百分點；7月份上海市中外資銀行新增住房開發貸款同比多增56億元。

　　“房價跌了，銀行比我們還著急。”一位房地產公司高管說，“房地產行情看漲之時，甚至會有銀行主動上門推貸。”盡管此前銀行業曾表示，即便房價下跌50%也能撐得住，但考慮到水泥、建材等貸款，銀行作為利益共同體不可能置身事外。

　　從歷次房價上漲周期來看，銀行成為阻止房價下跌甚至推動房價上漲的一股重要力量。2012年房地產業實現銷售6.4萬億元，銀行房貸利息8400億元，僅此一項，就從房地產業分得八分之一的收入。

　　房企：與政策“打太極”，信心膨脹欲搶占先機

　　政策調控雖嚴，但一些房企通過捂盤惜售、陰陽合同等方式與政策“打太極”。“政策嚴一些時，便減少推盤量，人為制造短缺；調控稍有松動跡象，便伺機醞釀漲價。其實房企是這輪調控的大贏家。”一位業內人士說。

　　例如，在國五條北京細則落地后，北京和廣州等地都開始對開發商預售價格進行指導，希望借此抑制高房價，但很快就被開發商以“捂盤惜售”等貓膩來“拆招”。

　　“西區3號樓不是說今年初就開盤嗎？為什么現在還不見動靜？”一位欲購北京龍虎時代天街項目的客戶很納悶。一位銷售人員告訴記者，不是不想開盤，而是現在價格被壓得很低，等價格合適了再開。

　　拆分合同、“精裝房裸賣”也成為一種“營銷策略”。廣州、南京等地近期紛紛曝出開發商報較低價格實現網簽，購房者卻只能用更高價格才能購得住房。

　　值得警惕的是，盡管2010年國資委就曾勒令非主營業為房地產的央企推出地產市場，然而一些企業“潛水”后竟又“重出江湖”，甚至成為地王的最大買家。

　　8月27日北京一場拍賣會上，所拍地塊無一例外被國企和央企收入囊中。北京夏家胡同地王出讓不足一月，中糧地產又以高達4.6萬元的單價刷新北京單價地王。一位民營房企老總感慨：“在土地市場上，想打敗央企和國企，太難了！”

　　此外，開發商逐漸通過“把控”市場，掌握定價權。武漢盤龍城一位開發商告訴記者，當地開發商建立了一個不定期會商制度，針對市場動態，共同研究打折促銷、漲價幅度及制造市場緊張氛圍等措施。據報道，廣州的十大地產商曾聯合密謀漲價，福建曾對開發商聯合漲價問題進行專項打擊。

　　專家建議，在樓市調控政策效果出現僵局之時，有關部門應該對地方執行調控完成情況和進度進行一次“考核”，發現問題，排查漏洞，對執行不力的部門和責任人加強問責監督；同時加緊制定更加完善和科學的調控措施，不能讓剛需成為樓市瘋狂的“埋單者"。