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　　2013年的杭州土地市場，有些瘋狂。

　　1-8月，杭州主城區(qū)(包含余杭、蕭山)土地出讓金總額高達682億元，創(chuàng)下歷史同期新高。9月份，僅華家池三宗地出讓金就達到136.7億元，成為土地市場的一個新高潮。

　　土地市場的熱度，歷來是觀察樓市熱度的重要窗口。上半年，杭州土地收入排名全國第三。

　　土地，成為2013年杭州房產(chǎn)新聞中頻現(xiàn)的字眼。今年上半年，杭州多宗土地封頂價成交，拍賣會上屢屢上演“龍爭虎斗”的一幕。9月5日華家池拍賣，其中兩宗土地濱江和世茂更是巔峰對決，前后經(jīng)過數(shù)十輪苦斗，方才各自將其中一宗土地收入囊中。巧合的是，這一天上海、蘇州誕生新高價地，這一天堪稱“高價地日”。

　　華家池出讓，無疑是杭州土地史上最精彩的一幕大劇。房企實力之強大，現(xiàn)場競爭之激烈，劇情之跌宕起伏，都讓這幕大劇成為了經(jīng)典。誰也沒有預(yù)料到，“半路殺出”的綠地，最終竟然輕松地拿下57號地塊；誰也沒有預(yù)料到，濱江拿地之心如此堅決，連敗兩局之后險勝最后一局。

　　事實上，2013年的杭州土地市場盛宴，并不會因為華家池的成功出讓而謝幕。整個9月份，杭州土地市場都處于高度亢奮之中。今天，藍孔雀綜合體6宗土地出讓，起拍總價32.3億元，有多家房企欲將6宗地打包拿下。

　　除此之外，杭州今年還將有多宗“寶地”待嫁。比如杭師大老校區(qū)，比如被雅戈爾退掉的地塊，也都是眾多房企的兵家必爭之地。它們的出現(xiàn)，將會使得2013年的杭州土地市場繼續(xù)保持足夠的熱度。

　　風(fēng)起云涌的土地市場，已經(jīng)吸引了所有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的目光。甚至連一些普通的購房者，也開始有了足夠的耐心關(guān)注土地市場的一舉一動。畢竟生活在這座城市中的大多數(shù)人，與房價都會有著千絲萬縷的聯(lián)系，而房價又與地價息息相關(guān)。

　　無疑，土地市場對整個樓市的影響是全方位的。但如果說土地市場高潮迭起，樓市也一定會高潮迭起，這樣的判斷未免過于簡單。至少從目前看來，房價沒有出現(xiàn)大波動。而接踵推出的土地，又將會大大增加房源供應(yīng)量，對房價走勢會產(chǎn)生微妙的影響。

　　土地盛宴之后的樓市如何行走，這幾乎是所有人都急切想知道的答案。只不過，撲朔迷離的樓市，從來不會有一個簡單的答案。

　　土地市場熱，樓市會否迎來新一輪漲價潮？

　　這一次房價并未完全跟著地價走

　　土地市場熱火朝天，自然不可能不對房價產(chǎn)生影響。按照以往的市場慣例，每拍出一塊高價地，都會造成區(qū)域房價的重新調(diào)整，周邊在售新房或者二手房坐地起價的現(xiàn)象屢見不鮮。不過今年這一現(xiàn)象并沒有大規(guī)模出現(xiàn)，有的區(qū)域地價和房價甚至背道而馳。

　　“華家池”并未撼動房價

　　華家池三宗土地總價136.7億元，成為杭州土地市場上的超級“巨無霸”。此前，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為華家池影響巨大，并將重樹區(qū)域房價新標(biāo)桿。幾年前的楓華府第，就曾因為雅戈爾高價拿地(原浙江工商大學(xué))，一夜上漲5000元/平方米。

　　然而華家池爭奪戰(zhàn)塵埃落定之后，楓華府第現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)，這個“巨無霸”產(chǎn)生的沖擊波，遠(yuǎn)比人們預(yù)期的要小很多。華家池周邊小區(qū)，景芳小區(qū)、采荷人家、景芳小區(qū)等，在華家池拍賣前后并沒有出現(xiàn)明顯變動。而華家池周邊在售的慶春御府等樓盤，也并沒有因為華家池地價的出爐而重新調(diào)整房價。

　　事實上這一現(xiàn)象看似反常，實則必然。華家池價格高，高在總價，而不是單價，對房價產(chǎn)生直接影響的是單價而不是總價。華家池三宗土地，雖然其中兩宗封頂價成交，但并沒有高得離譜。世茂拿下的58號地塊折合樓面價23400元/平方米，濱江拿下的59號地塊折合樓面價23200元/平方米，而綠地拿下的57號地塊折合樓面價最低，尚不到20000元/平方米。

　　在城東區(qū)域，華家池樓面價并不是最高的。凱旋門樓面價為23902元/平方米，比華家池任何一宗地塊的樓面價都要高。顯然，即便華家池三宗地總價創(chuàng)下歷史新高，但由于單價并未突破歷史最高值，華家池對區(qū)域房價的影響力也就大打折扣了。當(dāng)然隨著華家池三個項目的開發(fā)，周邊區(qū)域環(huán)境得到改善，對房價會有一定的推波助瀾作用，但這跟地價幾乎沒有任何關(guān)系。

　　土地鬧猛房價平穩(wěn)

　　而在華家池出讓之前，杭州多宗土地屢屢以封頂價成交。就比如安徽淮礦5月28日拿下的土地，樓面價14700元/平方米，成為彭埠板塊的“高價地”。6月25日金隅拿下的錢江新城南星單元地塊，單價突破28500元/平方米創(chuàng)區(qū)域新高。而在年初，半山田園、之江等區(qū)域多宗土地的樓面價，也屢屢觸及歷史最高價。

　　不過，周邊區(qū)域的房價，并沒有因為土地市場的異動，而出現(xiàn)集體上揚現(xiàn)象。一些新開樓盤，為了制造首開效應(yīng)甚至開出了區(qū)域最低價：位于半山田園板塊的金隅田員外6月首開起均價14900元/平方米，比周邊在售樓盤低3000元/平方米以上；中海西溪華府起價16800元/平方米，成為西溪板塊價格最低的樓盤；融科璦驪山首開起價14980元/平方米，成為之江板塊價格最低的樓盤；7月份首開的萬科北宸之光，也沒有因為周邊區(qū)域地價快速上漲而坐地起價，反而打出了14800元/平方米的理性價格。

　　總體上說，雖然今年杭州土地市場熱度不減，一些區(qū)域的地價創(chuàng)出新高，但是房價的走勢相對比較平穩(wěn)。今年杭州房價波動最大的時期是在3-4月，并非那一時期土地成交特別火爆，而是受20%個稅政策以及房產(chǎn)稅傳聞的影響。那一波行情之后，杭州房價并未出現(xiàn)大幅上漲。萬科北宸之光低開之后，周邊區(qū)域二手房價格甚至出現(xiàn)了小幅下降現(xiàn)象。

　　顯然，從前幾個月的市場行情來判斷，杭州的房價和地價已經(jīng)走出了兩條不同的曲線。地價對房價的影響，并沒有像以前那樣立竿見影。

　　多數(shù)地塊價格“補漲”

　　地價漲了為何房價沒有跟著漲？要回答這個問題，顯然要對杭州當(dāng)前的地價有一個理性客觀的認(rèn)識。

　　經(jīng)歷2009年的高峰之后，2010年到2012年，杭州土地出讓金逐年大幅下滑，2010年市本級土地出讓金收入922億元，2011年跌至427億元，到了2012年更是破天荒地跌到了350億元。而在市場最低迷的時候，頻頻出現(xiàn)底價成交的土地，甚至有的土地因為無人接手而流拍，地價也因此大幅縮水，不少昔日的“高價地”紛紛被套。

　　而從2012年下半年開始，隨著杭州樓市整體回暖，土地市場也開始活躍起來。萬科北宸之光去年7月的樓面價僅4430元/平方米，而今年越秀在同一區(qū)域拿地的樓面價卻高達9600元/平方米。可以說，在這一輪回漲行情中，杭州多個區(qū)域的地價回升得非常快。

　　究竟是房價拉高地價，還是地價助推房價？這是一個錯綜復(fù)雜的話題，但從這一波回暖行情來看，是房價拉高地價。杭州房價自去年5月分出現(xiàn)快速回升的勢頭，而地價快速回升并且成交開始活躍，則是兩個月之后的事情。

　　這一波回暖行情中，房價回漲最快的時期是去年下半年的幾個月，到了今年年初，大多數(shù)樓盤已經(jīng)完成調(diào)價，進入了價格平穩(wěn)期。而地價則仍處于“補漲”階段，更由于49%溢價率上限的規(guī)定，即便是今年誕生的一些高價地，除了少數(shù)單價已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高之外，大多數(shù)仍然沒有創(chuàng)新高，也就不可能對房價產(chǎn)生太大的推動作用。

　　也就是說，是房價先漲地價在后面跟。這種形勢下，地價上漲房價卻按兵不動，也就在情理之中了。

　　供應(yīng)量大增房價不敢漲

　　即便新拍地價已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高，但由于后市充裕的房源供應(yīng)量，開發(fā)商顯然不敢隨意提價。從之前數(shù)月的市場表現(xiàn)看來，這也是房價沒有出現(xiàn)大漲的原因之一。

　　無論是中海西溪華府還是萬科北宸之光，之所以沒有因為周邊區(qū)域地價上漲而趁機高開，都是因為對樓市的整體形勢持謹(jǐn)慎態(tài)度。尤其是供應(yīng)量方面，這兩個樓盤都是大盤，不低開的話很可能就會承受巨大的庫存壓力。況且，杭州樓市庫存量已經(jīng)創(chuàng)下新高。

　　高歌猛進的土地市場，還會為樓市增加巨大的房源供應(yīng)量。1-8月，杭州主城區(qū)共成交土地134宗，其中住宅69宗，按照目前大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)速度，這些項目都將會在一年之內(nèi)開盤，這也注定開發(fā)商不會盲目提價。

　　那么，開發(fā)商拿了高價地，不提房價的話還怎么贏利？這是一個非常現(xiàn)實的問題。不過即便拿地成本高了，開發(fā)商也不是非得提高房價才能賺錢，這在業(yè)內(nèi)已經(jīng)成為一種新的共識。拿地成本高了，但是通過加快開發(fā)速度，省下更多的財務(wù)成本，同樣可以實現(xiàn)微利。同樣的一塊地，同樣的地價，同樣的房價，有的開發(fā)商有利可圖，有的開發(fā)商注定虧本，這樣的現(xiàn)象將在今后的樓市中愈演愈烈。

　　也正因為如此，這一輪地價上漲，并不足以迎來房價上漲。“地價一漲房價必漲”的鐵律，也因此宣告破滅。

　　土地市場熱，樓市會否迎來新一輪漲價潮？

　　這一次房價并未完全跟著地價走

　　土地市場熱火朝天，自然不可能不對房價產(chǎn)生影響。按照以往的市場慣例，每拍出一塊高價地，都會造成區(qū)域房價的重新調(diào)整，周邊在售新房或者二手房坐地起價的現(xiàn)象屢見不鮮。不過今年這一現(xiàn)象并沒有大規(guī)模出現(xiàn)，有的區(qū)域地價和房價甚至背道而馳。

　　“華家池”并未撼動房價

　　華家池三宗土地總價136.7億元，成為杭州土地市場上的超級“巨無霸”。此前，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為華家池影響巨大，并將重樹區(qū)域房價新標(biāo)桿。幾年前的楓華府第，就曾因為雅戈爾高價拿地(原浙江工商大學(xué))，一夜上漲5000元/平方米。

　　然而華家池爭奪戰(zhàn)塵埃落定之后，楓華府第現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)，這個“巨無霸”產(chǎn)生的沖擊波，遠(yuǎn)比人們預(yù)期的要小很多。華家池周邊小區(qū)，景芳小區(qū)、采荷人家、景芳小區(qū)等，在華家池拍賣前后并沒有出現(xiàn)明顯變動。而華家池周邊在售的慶春御府等樓盤，也并沒有因為華家池地價的出爐而重新調(diào)整房價。

　　事實上這一現(xiàn)象看似反常，實則必然。華家池價格高，高在總價，而不是單價，對房價產(chǎn)生直接影響的是單價而不是總價。華家池三宗土地，雖然其中兩宗封頂價成交，但并沒有高得離譜。世茂拿下的58號地塊折合樓面價23400元/平方米，濱江拿下的59號地塊折合樓面價23200元/平方米，而綠地拿下的57號地塊折合樓面價最低，尚不到20000元/平方米。

　　在城東區(qū)域，華家池樓面價并不是最高的。凱旋門樓面價為23902元/平方米，比華家池任何一宗地塊的樓面價都要高。顯然，即便華家池三宗地總價創(chuàng)下歷史新高，但由于單價并未突破歷史最高值，華家池對區(qū)域房價的影響力也就大打折扣了。當(dāng)然隨著華家池三個項目的開發(fā)，周邊區(qū)域環(huán)境得到改善，對房價會有一定的推波助瀾作用，但這跟地價幾乎沒有任何關(guān)系。

　　土地鬧猛房價平穩(wěn)

　　而在華家池出讓之前，杭州多宗土地屢屢以封頂價成交。就比如安徽淮礦5月28日拿下的土地，樓面價14700元/平方米，成為彭埠板塊的“高價地”。6月25日金隅拿下的錢江新城南星單元地塊，單價突破28500元/平方米創(chuàng)區(qū)域新高。而在年初，半山田園、之江等區(qū)域多宗土地的樓面價，也屢屢觸及歷史最高價。

　　不過，周邊區(qū)域的房價，并沒有因為土地市場的異動，而出現(xiàn)集體上揚現(xiàn)象。一些新開樓盤，為了制造首開效應(yīng)甚至開出了區(qū)域最低價：位于半山田園板塊的金隅田員外6月首開起均價14900元/平方米，比周邊在售樓盤低3000元/平方米以上；中海西溪華府起價16800元/平方米，成為西溪板塊價格最低的樓盤；融科璦驪山首開起價14980元/平方米，成為之江板塊價格最低的樓盤；7月份首開的萬科北宸之光，也沒有因為周邊區(qū)域地價快速上漲而坐地起價，反而打出了14800元/平方米的理性價格。

　　總體上說，雖然今年杭州土地市場熱度不減，一些區(qū)域的地價創(chuàng)出新高，但是房價的走勢相對比較平穩(wěn)。今年杭州房價波動最大的時期是在3-4月，并非那一時期土地成交特別火爆，而是受20%個稅政策以及房產(chǎn)稅傳聞的影響。那一波行情之后，杭州房價并未出現(xiàn)大幅上漲。萬科北宸之光低開之后，周邊區(qū)域二手房價格甚至出現(xiàn)了小幅下降現(xiàn)象。

　　顯然，從前幾個月的市場行情來判斷，杭州的房價和地價已經(jīng)走出了兩條不同的曲線。地價對房價的影響，并沒有像以前那樣立竿見影。

　　多數(shù)地塊價格“補漲”

　　地價漲了為何房價沒有跟著漲？要回答這個問題，顯然要對杭州當(dāng)前的地價有一個理性客觀的認(rèn)識。

　　經(jīng)歷2009年的高峰之后，2010年到2012年，杭州土地出讓金逐年大幅下滑，2010年市本級土地出讓金收入922億元，2011年跌至427億元，到了2012年更是破天荒地跌到了350億元。而在市場最低迷的時候，頻頻出現(xiàn)底價成交的土地，甚至有的土地因為無人接手而流拍，地價也因此大幅縮水，不少昔日的“高價地”紛紛被套。

　　而從2012年下半年開始，隨著杭州樓市整體回暖，土地市場也開始活躍起來。萬科北宸之光去年7月的樓面價僅4430元/平方米，而今年越秀在同一區(qū)域拿地的樓面價卻高達9600元/平方米。可以說，在這一輪回漲行情中，杭州多個區(qū)域的地價回升得非常快。

　　究竟是房價拉高地價，還是地價助推房價？這是一個錯綜復(fù)雜的話題，但從這一波回暖行情來看，是房價拉高地價。杭州房價自去年5月分出現(xiàn)快速回升的勢頭，而地價快速回升并且成交開始活躍，則是兩個月之后的事情。

　　這一波回暖行情中，房價回漲最快的時期是去年下半年的幾個月，到了今年年初，大多數(shù)樓盤已經(jīng)完成調(diào)價，進入了價格平穩(wěn)期。而地價則仍處于“補漲”階段，更由于49%溢價率上限的規(guī)定，即便是今年誕生的一些高價地，除了少數(shù)單價已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高之外，大多數(shù)仍然沒有創(chuàng)新高，也就不可能對房價產(chǎn)生太大的推動作用。

　　也就是說，是房價先漲地價在后面跟。這種形勢下，地價上漲房價卻按兵不動，也就在情理之中了。

　　供應(yīng)量大增房價不敢漲

　　即便新拍地價已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高，但由于后市充裕的房源供應(yīng)量，開發(fā)商顯然不敢隨意提價。從之前數(shù)月的市場表現(xiàn)看來，這也是房價沒有出現(xiàn)大漲的原因之一。

　　無論是中海西溪華府還是萬科北宸之光，之所以沒有因為周邊區(qū)域地價上漲而趁機高開，都是因為對樓市的整體形勢持謹(jǐn)慎態(tài)度。尤其是供應(yīng)量方面，這兩個樓盤都是大盤，不低開的話很可能就會承受巨大的庫存壓力。況且，杭州樓市庫存量已經(jīng)創(chuàng)下新高。

　　高歌猛進的土地市場，還會為樓市增加巨大的房源供應(yīng)量。1-8月，杭州主城區(qū)共成交土地134宗，其中住宅69宗，按照目前大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)速度，這些項目都將會在一年之內(nèi)開盤，這也注定開發(fā)商不會盲目提價。

　　那么，開發(fā)商拿了高價地，不提房價的話還怎么贏利？這是一個非常現(xiàn)實的問題。不過即便拿地成本高了，開發(fā)商也不是非得提高房價才能賺錢，這在業(yè)內(nèi)已經(jīng)成為一種新的共識。拿地成本高了，但是通過加快開發(fā)速度，省下更多的財務(wù)成本，同樣可以實現(xiàn)微利。同樣的一塊地，同樣的地價，同樣的房價，有的開發(fā)商有利可圖，有的開發(fā)商注定虧本，這樣的現(xiàn)象將在今后的樓市中愈演愈烈。

　　也正因為如此，這一輪地價上漲，并不足以迎來房價上漲。“地價一漲房價必漲”的鐵律，也因此宣告破滅。

　　那些曾經(jīng)的好地如今大多數(shù)已建起地標(biāo)性建筑

　　華家池地塊，3地塊總價136.7億元，創(chuàng)下杭州土地史上新紀(jì)錄。

　　“高價地”，它們或是單價驚人，或是總價可觀，這個頭銜，是一塊土地價值的榮耀標(biāo)簽。回想那些在土地拍賣中以極高價被拍得的“高價地”們，它們一次次刷新著最高地價的紀(jì)錄，為業(yè)界和大眾所矚目，也往往被視為一定階段內(nèi)樓市的風(fēng)向標(biāo)。而能拍下“高價地”，更是一家房產(chǎn)公司財力與實力的最直接表達。

　　只是那些被高價“迎娶”之后的土地，往往道路多坎坷。看看那些曾經(jīng)的“高價地”，如今又是怎樣的容顏。

　　杭汽發(fā)地塊

　　距離杭州市政府250米，距離商業(yè)中心武林廣場500米，一線運河景觀，總體量33.6萬平方米，地處地鐵一號線和3號線交匯處……這些條件任選其一，都可以給地塊冠以“寶地”之名，而這些竟集一體于杭汽發(fā)地塊之上。

　　2006年9月，綠城與濱江聯(lián)手，僅19輪競價，就以36.3億元的高價脫穎而出，拿下杭汽發(fā)。曾記否，綠城的掌門人宋衛(wèi)平那一日一身紅裝，在媒體鏡頭前一語擲地：“我們要做杭州乃至中國最好的公寓。”

　　地塊背后，有綠城、濱江的幾經(jīng)沉浮，項目更是閉關(guān)長達6年，規(guī)劃幾經(jīng)調(diào)整。

　　當(dāng)時，本地房地產(chǎn)龍頭聯(lián)手抵御“外敵”被賦予了傳奇色彩；如今，杭汽發(fā)地塊于2012年下旬推出了“武林一號”，不僅拉開了“武林系”樓盤的正面交鋒，項目開盤更是創(chuàng)下了除單價最高外，單盤總價之最、單盤利潤之最的三大傳奇。

　　洗衣機廠地塊

　　成交樓面價12245元/平方米，僅僅12輪競價，但溢價率已經(jīng)高達97%。2007年6月，昆侖置業(yè)的前身旅游房產(chǎn)奮力一搏，以16.01億元拿下原金松洗衣廠地塊，著實讓人捏了把冷汗。

　　那時，旅游地產(chǎn)的董事長葉健說了這樣一句話：“這塊地非拿不可，我等待這一刻等了兩年之久。”

　　項目總出讓面積達40858平方米，東面和北面到上塘河，南至長板巷，西至遠(yuǎn)大花園(小區(qū)網(wǎng) 論壇)。在這片土地上，總建筑面積近20萬平方米，樓高達106米的新亞洲院宅——昆侖公館作為武林板塊開篇之作，以其獨特的性價比優(yōu)勢在武林板塊成功擁有一席之地。