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　　土地市場熱火朝天，自然不可能不對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響。按照以往的市場慣例，每拍出一塊高價(jià)地，都會(huì)造成區(qū)域房價(jià)的重新調(diào)整，周邊在售新房或者二手房坐地起價(jià)的現(xiàn)象屢見不鮮。不過今年這一現(xiàn)象并沒有大規(guī)模出現(xiàn)，有的區(qū)域地價(jià)和房價(jià)甚至背道而馳。

　　　“華家池”并未撼動(dòng)房價(jià)

　     華家池三宗土地總價(jià)136.7億元，成為杭州土地市場上的超級(jí)“巨無霸”。此前，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為華家池影響巨大，并將重樹區(qū)域房價(jià)新標(biāo)桿。幾年前的楓華府第，就曾因?yàn)檠鸥隊(duì)柛邇r(jià)拿地(原浙江工商大學(xué))，一夜上漲5000元/平方米。

　　然而華家池爭奪戰(zhàn)塵埃落定之后，楓華府第現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)，這個(gè)“巨無霸”產(chǎn)生的沖擊波，遠(yuǎn)比人們預(yù)期的要小很多。華家池周邊小區(qū)，景芳小區(qū)、采荷人家、景芳小區(qū)等，在華家池拍賣前后并沒有出現(xiàn)明顯變動(dòng)。而華家池周邊在售的慶春御府等樓盤，也并沒有因?yàn)槿A家池地價(jià)的出爐而重新調(diào)整房價(jià)。

　　事實(shí)上這一現(xiàn)象看似反常，實(shí)則必然。華家池價(jià)格高，高在總價(jià)，而不是單價(jià)，對(duì)房價(jià)產(chǎn)生直接影響的是單價(jià)而不是總價(jià)。華家池三宗土地，雖然其中兩宗封頂價(jià)成交，但并沒有高得離譜。世茂拿下的58號(hào)地塊折合樓面價(jià)23400元/平方米，濱江拿下的59號(hào)地塊折合樓面價(jià)23200元/平方米，而綠地拿下的57號(hào)地塊折合樓面價(jià)最低，尚不到20000元/平方米。

　　在城東區(qū)域，華家池樓面價(jià)并不是最高的。凱旋門樓面價(jià)為23902元/平方米，比華家池任何一宗地塊的樓面價(jià)都要高。顯然，即便華家池三宗地總價(jià)創(chuàng)下歷史新高，但由于單價(jià)并未突破歷史最高值，華家池對(duì)區(qū)域房價(jià)的影響力也就大打折扣了。當(dāng)然隨著華家池三個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，周邊區(qū)域環(huán)境得到改善，對(duì)房價(jià)會(huì)有一定的推波助瀾作用，但這跟地價(jià)幾乎沒有任何關(guān)系。

　　土地鬧猛房價(jià)平穩(wěn)

　　而在華家池出讓之前，杭州多宗土地屢屢以封頂價(jià)成交。就比如安徽淮礦5月28日拿下的土地，樓面價(jià)14700元/平方米，成為彭埠板塊的“高價(jià)地”。6月25日金隅拿下的錢江新城南星單元地塊，單價(jià)突破28500元/平方米創(chuàng)區(qū)域新高。而在年初，半山田園、之江等區(qū)域多宗土地的樓面價(jià)，也屢屢觸及歷史最高價(jià)。

　　不過，周邊區(qū)域的房價(jià)，并沒有因?yàn)橥恋厥袌龅漠悇?dòng)，而出現(xiàn)集體上揚(yáng)現(xiàn)象。一些新開樓盤，為了制造首開效應(yīng)甚至開出了區(qū)域最低價(jià)：位于半山田園板塊的金隅田員外6月首開起均價(jià)14900元/平方米，比周邊在售樓盤低3000元/平方米以上；中海西溪華府起價(jià)16800元/平方米，成為西溪板塊價(jià)格最低的樓盤；融科璦驪山首開起價(jià)14980元/平方米，成為之江板塊價(jià)格最低的樓盤；7月份首開的萬科北宸之光，也沒有因?yàn)橹苓厖^(qū)域地價(jià)快速上漲而坐地起價(jià)，反而打出了14800元/平方米的理性價(jià)格。

　　總體上說，雖然今年杭州土地市場熱度不減，一些區(qū)域的地價(jià)創(chuàng)出新高，但是房價(jià)的走勢相對(duì)比較平穩(wěn)。今年杭州房價(jià)波動(dòng)最大的時(shí)期是在3-4月，并非那一時(shí)期土地成交特別火爆，而是受20%個(gè)稅政策以及房產(chǎn)稅傳聞的影響。那一波行情之后，杭州房價(jià)并未出現(xiàn)大幅上漲。萬科北宸之光低開之后，周邊區(qū)域二手房價(jià)格甚至出現(xiàn)了小幅下降現(xiàn)象。

　　顯然，從前幾個(gè)月的市場行情來判斷，杭州的房價(jià)和地價(jià)已經(jīng)走出了兩條不同的曲線。地價(jià)對(duì)房價(jià)的影響，并沒有像以前那樣立竿見影。

　　多數(shù)地塊價(jià)格“補(bǔ)漲”

　　地價(jià)漲了為何房價(jià)沒有跟著漲？要回答這個(gè)問題，顯然要對(duì)杭州當(dāng)前的地價(jià)有一個(gè)理性客觀的認(rèn)識(shí)。

　　經(jīng)歷2009年的高峰之后，2010年到2012年，杭州土地出讓金逐年大幅下滑，2010年市本級(jí)土地出讓金收入922億元，2011年跌至427億元，到了2012年更是破天荒地跌到了350億元。而在市場最低迷的時(shí)候，頻頻出現(xiàn)底價(jià)成交的土地，甚至有的土地因?yàn)闊o人接手而流拍，地價(jià)也因此大幅縮水，不少昔日的“高價(jià)地”紛紛被套。

　　而從2012年下半年開始，隨著杭州樓市整體回暖，土地市場也開始活躍起來。萬科北宸之光去年7月的樓面價(jià)僅4430元/平方米，而今年越秀在同一區(qū)域拿地的樓面價(jià)卻高達(dá)9600元/平方米。可以說，在這一輪回漲行情中，杭州多個(gè)區(qū)域的地價(jià)回升得非常快。

　　究竟是房價(jià)拉高地價(jià)，還是地價(jià)助推房價(jià)？這是一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的話題，但從這一波回暖行情來看，是房價(jià)拉高地價(jià)。杭州房價(jià)自去年5月分出現(xiàn)快速回升的勢頭，而地價(jià)快速回升并且成交開始活躍，則是兩個(gè)月之后的事情。

　　這一波回暖行情中，房價(jià)回漲最快的時(shí)期是去年下半年的幾個(gè)月，到了今年年初，大多數(shù)樓盤已經(jīng)完成調(diào)價(jià)，進(jìn)入了價(jià)格平穩(wěn)期。而地價(jià)則仍處于“補(bǔ)漲”階段，更由于49%溢價(jià)率上限的規(guī)定，即便是今年誕生的一些高價(jià)地，除了少數(shù)單價(jià)已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高之外，大多數(shù)仍然沒有創(chuàng)新高，也就不可能對(duì)房價(jià)產(chǎn)生太大的推動(dòng)作用。

　　也就是說，是房價(jià)先漲地價(jià)在后面跟。這種形勢下，地價(jià)上漲房價(jià)卻按兵不動(dòng)，也就在情理之中了。

　　　供應(yīng)量大增房價(jià)不敢漲

　　即便新拍地價(jià)已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高，但由于后市充裕的房源供應(yīng)量，開發(fā)商顯然不敢隨意提價(jià)。從之前數(shù)月的市場表現(xiàn)看來，這也是房價(jià)沒有出現(xiàn)大漲的原因之一。

　　無論是中海西溪華府還是萬科北宸之光，之所以沒有因?yàn)橹苓厖^(qū)域地價(jià)上漲而趁機(jī)高開，都是因?yàn)閷?duì)樓市的整體形勢持謹(jǐn)慎態(tài)度。尤其是供應(yīng)量方面，這兩個(gè)樓盤都是大盤，不低開的話很可能就會(huì)承受巨大的庫存壓力。況且，杭州樓市庫存量已經(jīng)創(chuàng)下新高。

　　高歌猛進(jìn)的土地市場，還會(huì)為樓市增加巨大的房源供應(yīng)量。1-8月，杭州主城區(qū)共成交土地134宗，其中住宅69宗，按照目前大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)速度，這些項(xiàng)目都將會(huì)在一年之內(nèi)開盤，這也注定開發(fā)商不會(huì)盲目提價(jià)。

　　那么，開發(fā)商拿了高價(jià)地，不提房價(jià)的話還怎么贏利？這是一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問題。不過即便拿地成本高了，開發(fā)商也不是非得提高房價(jià)才能賺錢，這在業(yè)內(nèi)已經(jīng)成為一種新的共識(shí)。拿地成本高了，但是通過加快開發(fā)速度，省下更多的財(cái)務(wù)成本，同樣可以實(shí)現(xiàn)微利。同樣的一塊地，同樣的地價(jià)，同樣的房價(jià)，有的開發(fā)商有利可圖，有的開發(fā)商注定虧本，這樣的現(xiàn)象將在今后的樓市中愈演愈烈。

　　也正因?yàn)槿绱耍�這一輪地價(jià)上漲，并不足以迎來房價(jià)上漲。“地價(jià)一漲房價(jià)必漲”的鐵律，也因此宣告破滅。