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　　伴隨著樓市調(diào)控的深入，剛性需求置業(yè)者成為樓市的絕對主力，而剛需人群既包括了首次置業(yè)的消費者，也包括了一部分想要換房的人群。與首次置業(yè)者不同，這部分想要換房的人群并不缺少住房，也不急于購入新房，相比首次置業(yè)者更加有耐心。

　　另一方面，與首次置業(yè)者“毫不顧忌”的置業(yè)心態(tài)相比，當遇到合適的機會，改善型需求置業(yè)者如何才能順利換到大房子也是個難題。

　　換套房子享受生活

　　隨著市民對生活品質要求的提高，升級置業(yè)也成為剛性購房需求中的一支力量。以小換大、以舊換新的人群不在少數(shù)。

　　陳先生6年前在楓南小區(qū)購入一套二手房，房子不大，但是小區(qū)環(huán)境還不錯，特別是生活十分方便。這幾年，周圍的朋友同事都搬進了新居，陳先生家的換房也提上了議程。

　　女兒快上高中，一直寄宿，不用過多考慮上學的問題，陳先生也想這一次換房換到環(huán)境更好的小區(qū)，也許會在那里養(yǎng)老。本著這種想法，陳先生的看房過程也并不太緊張，反而有些隨緣的感覺。他曾經(jīng)好幾次到過一些朋友的家里，看中了那里的環(huán)境，但是大多數(shù)都沒有好的房源，價格也漲得比較高，沒有拿定主意，現(xiàn)在他覺得房源的選擇突然一下子多了起來。

　　“最近很多樓盤發(fā)來的促銷短信讓我覺得好像機會來了，所以現(xiàn)在看房的興趣比較大。”陳先生說，最近常常帶著一家老小去看房，目標很明確——大開發(fā)商大樓盤大戶型。“房子倒是看得差不多了，只是還有個小問題，因為是買二套房，貸款利率有點劃不來。”陳先生希望可以早點買到合適的房子，好好裝修一下，提升家人的生活質量。

　　在利率和房價之間權衡得失

　　和陳先生面臨的問題一樣，對于很多改善型需求置業(yè)者而言，要買的新房大多數(shù)是二套房，目前的利率需要上浮，這也讓許多的消費者止步不前。

　　“不過這個問題也要具體情況具體對待。”對此，業(yè)內(nèi)人士認為，雖然利率上浮大大增加了利息支出，但是大部分換房的置業(yè)者，在資金實力具備的情況下，都會有提前還貸的計劃。因為提前還貸能減少利息支出，實際支出的利息將遠遠低于足期還款。因此，在計算利息支出的時候，一定要考慮到這個因素，確定實際的利息支出，然后和現(xiàn)在可以享受到的房價優(yōu)惠作比較，這樣也許更適合當下消費者的習慣。

　　承受能力更強的換房者，在置業(yè)升級的時候還應該更全面更長遠地考慮到未來利率變動和房價漲跌之間的趨勢，根據(jù)自己的實際經(jīng)濟承受力和未來的收入狀況，確定一個可行的還款計劃之后，再來仔細計算房價和利息，決定購房時機。

　　先買新房再賣舊房更穩(wěn)妥

　　另一方面，在置業(yè)升級的過程中，難免會面臨資金難題，大多數(shù)的人都是想賣掉舊房買新房，怎樣做才更穩(wěn)妥呢?

　　記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，對于大部分有換房意愿的工薪族來說，資金這道門檻還是有點難以越過。即便是有著較強的房貸承受能力，但是換新房需要拿出大筆資金來，加上裝修費用等，換房依然不是件輕松的事。而換房者擁有的優(yōu)勢是，升級置業(yè)的換房者通常都有一套住房，可以在市場上變現(xiàn)，從而獲得新房的首付款，這樣也會大大減輕首付的壓力。

　　對此，二手房中介人員表示，目前，購房已到了比較合適的時機，但是賣房卻未必是好的時候。因此，現(xiàn)在要換房的客戶最好是先買再賣，這樣可能更劃算，也更穩(wěn)妥。

　　如果為了買新房現(xiàn)在低價出售舊房，在等新房的期間，家庭居住和生活都會受到較大的影響，這樣并不合適。

　　在“資金缺口”比較小的情況下，新房的首付款可以通過親友之間的短期拆借，或者是其他財產(chǎn)的短期抵押獲得，在行情較好的時候再出售舊房。

　　而在舊房出售的時候，也要有個好心態(tài)，不能一味追高，要根據(jù)市場的實際情況報價，爭取早日成交，實現(xiàn)輕輕松松換新房的愿望。

　　置業(yè)升級，“軟件”考量不能少

　　大部分改善型需求置業(yè)者追求的是更加舒適的生活，希望和此前居住的房子相比，新房品質有大的提升。在這個時候，大部分的消費者都會更多關注小區(qū)的硬件設施，比如房子面積有多大、好不好用，園林綠化做得好不好，小區(qū)內(nèi)外環(huán)境好不好……這些考慮固然必不可少，但是對于置業(yè)升級的消費者而言，“軟件”的考察也是一個重要的環(huán)節(jié)。

　　一個舒適的居住環(huán)境的營造，只有好的硬件是不夠的，還要有好的物業(yè)服務，入住之后，小區(qū)的居住環(huán)境和配套設施的維護才會更有保障，讓業(yè)主始終能享受到品質穩(wěn)定的服務。所以換房的消費者應該要花更多精力關注入住后小區(qū)物業(yè)管理的服務水平，以及小區(qū)內(nèi)各種公共配套設施的規(guī)劃是否合理。

　　如果不想入住幾年后小區(qū)變成一個大的停車場，就要關注一下小區(qū)是否規(guī)劃了足夠多的車位;如果考慮到孩子和老人在小區(qū)內(nèi)行走的安全性，就要看是不是安排了合理的人車分離的路線;如果不想在上下班高峰期搶電梯，就要看電梯的配置夠不夠用……換房，不只是房子升級，更要生活升級。