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　　伴隨著樓市調(diào)控的深入，剛性需求置業(yè)者成為樓市的絕對(duì)主力，而剛需人群既包括了首次置業(yè)的消費(fèi)者，也包括了一部分想要換房的人群。與首次置業(yè)者不同，這部分想要換房的人群并不缺少住房，也不急于購(gòu)入新房，相比首次置業(yè)者更加有耐心。

　　另一方面，與首次置業(yè)者“毫不顧忌”的置業(yè)心態(tài)相比，當(dāng)遇到合適的機(jī)會(huì)，改善型需求置業(yè)者如何才能順利換到大房子也是個(gè)難題。

　　換套房子享受生活

　　隨著市民對(duì)生活品質(zhì)要求的提高，升級(jí)置業(yè)也成為剛性購(gòu)房需求中的一支力量。以小換大、以舊換新的人群不在少數(shù)。

　　陳先生6年前在楓南小區(qū)購(gòu)入一套二手房，房子不大，但是小區(qū)環(huán)境還不錯(cuò)，特別是生活十分方便。這幾年，周圍的朋友同事都搬進(jìn)了新居，陳先生家的換房也提上了議程。

　　女兒快上高中，一直寄宿，不用過多考慮上學(xué)的問題，陳先生也想這一次換房換到環(huán)境更好的小區(qū)，也許會(huì)在那里養(yǎng)老。本著這種想法，陳先生的看房過程也并不太緊張，反而有些隨緣的感覺。他曾經(jīng)好幾次到過一些朋友的家里，看中了那里的環(huán)境，但是大多數(shù)都沒有好的房源，價(jià)格也漲得比較高，沒有拿定主意，現(xiàn)在他覺得房源的選擇突然一下子多了起來。

　　“最近很多樓盤發(fā)來的促銷短信讓我覺得好像機(jī)會(huì)來了，所以現(xiàn)在看房的興趣比較大。”陳先生說，最近常常帶著一家老小去看房，目標(biāo)很明確——大開發(fā)商大樓盤大戶型。“房子倒是看得差不多了，只是還有個(gè)小問題，因?yàn)槭琴I二套房，貸款利率有點(diǎn)劃不來。”陳先生希望可以早點(diǎn)買到合適的房子，好好裝修一下，提升家人的生活質(zhì)量。

　　在利率和房?jī)r(jià)之間權(quán)衡得失

　　和陳先生面臨的問題一樣，對(duì)于很多改善型需求置業(yè)者而言，要買的新房大多數(shù)是二套房，目前的利率需要上浮，這也讓許多的消費(fèi)者止步不前。

　　“不過這個(gè)問題也要具體情況具體對(duì)待。”對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然利率上浮大大增加了利息支出，但是大部分換房的置業(yè)者，在資金實(shí)力具備的情況下，都會(huì)有提前還貸的計(jì)劃。因?yàn)樘崆斑�貸能減少利息支出，實(shí)際支出的利息將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于足期還款。因此，在計(jì)算利息支出的時(shí)候，一定要考慮到這個(gè)因素，確定實(shí)際的利息支出，然后和現(xiàn)在可以享受到的房?jī)r(jià)優(yōu)惠作比較，這樣也許更適合當(dāng)下消費(fèi)者的習(xí)慣。

　　承受能力更強(qiáng)的換房者，在置業(yè)升級(jí)的時(shí)候還應(yīng)該更全面更長(zhǎng)遠(yuǎn)地考慮到未來利率變動(dòng)和房?jī)r(jià)漲跌之間的趨勢(shì)，根據(jù)自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受力和未來的收入狀況，確定一個(gè)可行的還款計(jì)劃之后，再來仔細(xì)計(jì)算房?jī)r(jià)和利息，決定購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　先買新房再賣舊房更穩(wěn)妥

　　另一方面，在置業(yè)升級(jí)的過程中，難免會(huì)面臨資金難題，大多數(shù)的人都是想賣掉舊房買新房，怎樣做才更穩(wěn)妥呢?

　　記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，對(duì)于大部分有換房意愿的工薪族來說，資金這道門檻還是有點(diǎn)難以越過。即便是有著較強(qiáng)的房貸承受能力，但是換新房需要拿出大筆資金來，加上裝修費(fèi)用等，換房依然不是件輕松的事。而換房者擁有的優(yōu)勢(shì)是，升級(jí)置業(yè)的換房者通常都有一套住房，可以在市場(chǎng)上變現(xiàn)，從而獲得新房的首付款，這樣也會(huì)大大減輕首付的壓力。

　　對(duì)此，二手房中介人員表示，目前，購(gòu)房已到了比較合適的時(shí)機(jī)，但是賣房卻未必是好的時(shí)候。因此，現(xiàn)在要換房的客戶最好是先買再賣，這樣可能更劃算，也更穩(wěn)妥。

　　如果為了買新房現(xiàn)在低價(jià)出售舊房，在等新房的期間，家庭居住和生活都會(huì)受到較大的影響，這樣并不合適。

　　在“資金缺口”比較小的情況下，新房的首付款可以通過親友之間的短期拆借，或者是其他財(cái)產(chǎn)的短期抵押獲得，在行情較好的時(shí)候再出售舊房。

　　而在舊房出售的時(shí)候，也要有個(gè)好心態(tài)，不能一味追高，要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況報(bào)價(jià)，爭(zhēng)取早日成交，實(shí)現(xiàn)輕輕松松換新房的愿望。

　　置業(yè)升級(jí)，“軟件”考量不能少

　　大部分改善型需求置業(yè)者追求的是更加舒適的生活，希望和此前居住的房子相比，新房品質(zhì)有大的提升。在這個(gè)時(shí)候，大部分的消費(fèi)者都會(huì)更多關(guān)注小區(qū)的硬件設(shè)施，比如房子面積有多大、好不好用，園林綠化做得好不好，小區(qū)內(nèi)外環(huán)境好不好……這些考慮固然必不可少，但是對(duì)于置業(yè)升級(jí)的消費(fèi)者而言，“軟件”的考察也是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。

　　一個(gè)舒適的居住環(huán)境的營(yíng)造，只有好的硬件是不夠的，還要有好的物業(yè)服務(wù)，入住之后，小區(qū)的居住環(huán)境和配套設(shè)施的維護(hù)才會(huì)更有保障，讓業(yè)主始終能享受到品質(zhì)穩(wěn)定的服務(wù)。所以換房的消費(fèi)者應(yīng)該要花更多精力關(guān)注入住后小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)水平，以及小區(qū)內(nèi)各種公共配套設(shè)施的規(guī)劃是否合理。

　　如果不想入住幾年后小區(qū)變成一個(gè)大的停車場(chǎng)，就要關(guān)注一下小區(qū)是否規(guī)劃了足夠多的車位;如果考慮到孩子和老人在小區(qū)內(nèi)行走的安全性，就要看是不是安排了合理的人車分離的路線;如果不想在上下班高峰期搶電梯，就要看電梯的配置夠不夠用……換房，不只是房子升級(jí)，更要生活升級(jí)。