房貸首付和營業稅政策齊出，整個地產界為之歡欣鼓舞，大部分地產人的朋友圈迅速被該消息刷屏。

　　中原地產首席市場分析師張大偉說，通過對旗下20個分店進行抽樣調研發現，這兩天打電話咨詢的顧客比往常增加了50%左右。一些業主也隨之坐地起價。廈門集美一家中介最近收到一位業主的短信，說其位于集美碧海藍天樓盤的房子“現在不用稅收了，要從178萬漲到186萬。”一夜之間就漲了8萬！

　　專家分析認為，未來房價企穩反彈可能性最大的城市首先是外來人口流入最多的北上廣深四大一線城市。包括廈門、南京、蘇州、鄭州、武漢、成都、濟南、南昌、合肥等部分二線城市未來房價也有望企穩反彈。

　　三四線依然看淡

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進稱，此次樓市新政后能否快速改善樓市基本面，關鍵要看配套政策和市場預期能否跟進。對于一二線城市來說，改善性需求比較旺盛，所以在目前新政下，確實會發現類似中高端物業的銷售得到了改善。而這會帶來銷售業績提升和現金流回籠渠道的暢通。

　　“而對于三四線城市而言，改善性物業的需求釋放還是不多的，而且此類城市的住房壓力相對小。所以這個時候市場提振的力度會比較弱。”嚴躍進說。

　　廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華教授說，房地產行業經過十年的高速增長，現在已經從以前的賣方市場轉入到買方市場，這個過程中，大部分三四線城市由于產業發展不夠，公共資源配套不足，對周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應量實在偏大，因此現在三四線城市仍面臨著相當大的去庫存壓力。

　　李友華說，城鎮化過程中的人口市民化應該是一個梯度轉移，即村鎮人口主要向三四線城市人口轉移，但現在農村的人口大多直接向一二線城市發展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移，所以三四線城市的發展一直比較慢。

　　張大偉說，相比一二線城市經過一兩年就能增加一波需求，三四線城市可能要經過十年八年才能增加一波需求，“三四線城市的供應增速遠超過了需求增加的速度。”

　　這些城市會有望反彈

　　那么哪些城市有望迎來反彈呢？“此輪房價有可能企穩反彈的城市不會超過20個。”張大偉說，判斷一個城市的房價走勢，人口的凈流入是最重要的指標。像大部分三四線城市和東北老工業基地，人口還在不斷外流，房價肯定不會漲。

　　有媒體曾對2013年中國公共財政收入最高的50個城市的人口吸引力進行排名。其中人口凈流入超過100萬的城市共有22個，包括北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市。基本上，目前中國房價最高的城市都出現在這22個城市里面。

　　不過，人口凈流入雖然重要，但并不是唯一的衡量指標。一個城市房價是否堅挺也跟該城市的行政地位、在區域板塊中的位置、產業結構、教育醫療等公共資源水平乃至城市形態結構等密切相關。比如，在一個區域中，以服務業為主的城市往往就明顯比以制造業為主的城市來得高。像佛山、泉州等以勞動密集型制造業為主的城市，雖然外來人口也很多，但由于收入比較低、流動性比較強，因此并沒有轉化為有效的購買力。

　　包括泉州、佛山、東莞、中山、常州等沿海明星地級市，在改革開放之后，鄉鎮企業蓬勃興起，很多產業和人口都分布在下面的鄉鎮中，每個鎮的房地產都發展得差不多，這樣較為分散的城市結構形態也在很大程度上影響了房價的走勢。

　　行政級別等級較高的城市，比如直轄市、省會城市和計劃單列市的公共資源優勢比較大，對有效購買力的吸引力也就比較大。比如在福建，廈門是唯一的副省級城市，城市環境又位居全國前列，“福建的有錢人都會想在廈門買房子。”世聯地產廈門公司相關人士說。

　　庫存也是衡量一定時期內房價走勢的一個關鍵。上海易居房地產研究院發布的2月份35個城市新建商品住宅存銷比數據顯示，煙臺、天津、茂名、西安和北海五個城市的存銷比數值偏大，此類城市房價下跌的概率也相對較大。相比而言，南昌、深圳、合肥、九江和南京的存銷比較小，而南昌的存銷比數值最低，為7.4個月。

　　總體來看，未來房價企穩反彈可能性最大的城市首先是外來人口流入最多的北上廣深四大一線城市。業內預計，在中央部委發布房產新政之后，接下來各個省份、主要城市的落地細則也會相繼出臺。包括一線城市的限購盡管不一定會完全放開，但也很可能在一些層面進行實質性的放松。

　　在一線城市后，二線城市中，去年以來房價最為堅挺的廈門，由于市場需求十分旺盛，供應量又一直偏緊，未來廈門的房價仍會繼續堅挺的走勢。除了廈門，包括南京、蘇州、鄭州、武漢、成都、濟南、南昌、合肥等部分二線城市未來房價也有望企穩反彈。

　　3月百城房價降幅放緩

　　　新聞鏈接

　　根據中國房地產指數系統百城價格指數的調查，3月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10523元/平方米，環比下跌0.15%，跌幅進一步收窄。十大城市二手住宅交易價格則環比上漲。

　　中國指數研究院數據顯示，3月全國100個城市中，有43個城市的(新建)住宅平均價格出現環比上漲，較2月增加4個城市。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18938元/平方米，環比微跌0.1%，跌幅較上月收窄0.07個百分點。

　　中指院分析師認為，3月樓市“小陽春”如期而至，市場整體環境向好，房企采取積極銷售策略，去化節奏加快，庫存小幅下降。盡管百城住宅均價仍小幅下跌，但跌幅均有所收窄。

　　十大城市中，武漢、深圳、上海3個城市3月份的住宅均價出現環比上漲。其中，武漢上漲1.42%，漲幅位居首位；深圳、上海漲幅分別為0.59%和0.41%。

原標題: 新政后哪些城市房價將反彈？人口凈流入越多房價越堅挺