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　　新華房產(chǎn)5月16日深圳訊(記者劉亮)萬達院線擬上市，攜萬達影視、萬達廣場打通產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)從地產(chǎn)到文化的轉(zhuǎn)型。不過，院線“捆綁”商業(yè)地產(chǎn)的模式，優(yōu)勢和隱患共存。在萬達院線未來擴張的過程中，二三線城市的樓市風(fēng)險值得注意。

　　院線+影視+廣場支撐萬達轉(zhuǎn)型

　　王健林此前曾指出，萬達要做百年企業(yè)，就要擁有百年企業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)行業(yè)無法產(chǎn)生長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以萬達必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。

　　其中，萬達院線上市提上日程，攜萬達影視、萬達廣場打通產(chǎn)業(yè)鏈。

　　4月21日晚間，萬達院線出現(xiàn)在了證監(jiān)會第二批發(fā)布的18家擬上市公司名單中。關(guān)于此次IPO，萬達院線方面稱，募集資金到位后，將用于影院建設(shè)項目及補充流動資金。項目預(yù)計總投資20億元，計劃全部使用募集資金進行投資。

　　隨著中國電影市場規(guī)模持續(xù)增長，至2013年初，中國已經(jīng)成為僅次于美國的世界第二大電影市場。

　　萬達院線招股書明書顯示，2009年至2013年，萬達院線票房收入、市場份額、觀影人次連續(xù)5年名列全國院線第一名。

　　近三年，萬達院線的營業(yè)總收入也實現(xiàn)“直線上升”，由2011年的220869.48萬元增長至2012年的303111.27萬元再到2013年的402255.75萬元，復(fù)合年增長率達34.95%；其凈利潤從2011年的30741.81萬元增長至2012年39012.46萬元再到2013年的60478.86萬元。

　　截至2013年底，萬達院線已開業(yè)影院142家，擁有1247塊銀幕，旗下影院覆蓋北京、天津、上海、重慶等73個大中型城市。

　　不過，從目前電影行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上看，萬達院線實際上處于下游環(huán)節(jié)。我國電影產(chǎn)業(yè)鏈主要包括電影制片、電影發(fā)行、院線、影院四個環(huán)節(jié)，主要參與主體包括制片商、發(fā)行商、院線公司和影院。

　　對此，中信建投證券副總裁徐顯剛認為，通常來說，處于產(chǎn)業(yè)鏈下游環(huán)節(jié)的企業(yè)，往往面臨產(chǎn)業(yè)鏈上下游的雙重擠壓，日子并不好過，而萬達是一個例外。

　　一方面，萬達在上游成立萬達影業(yè)，成功切入電影制作行業(yè)，每年都會推出幾部大制作。

　　另一方面，萬達不斷增加硬件投入提升觀影體驗(IMAX大量引入)，同時通過萬達廣場在全國范圍內(nèi)的布局，吸引了一批忠實的消費者。“強大的消費者基礎(chǔ)，反而成為萬達與電影上游制作和發(fā)行公司談判的籌碼。”

　　若上市成功，萬達院線將成為萬達集團旗下首個登陸A股市場的公司。同時，萬達集團將擁有海外和內(nèi)地雙融資平臺。

　　對此，有分析人士認為，這將有利于萬達集團拓寬融資渠道，提高其證券化率，亦有利于萬達集團強化萬達廣場的生態(tài)鏈發(fā)展。

　　嵌入地產(chǎn)優(yōu)勢隱患共存

　　一直以來萬達院線的建設(shè)，都采取“捆綁”萬達廣場的模式。招股說明書顯示，截至2013年12月31日，公司下屬影院全部為公司自有影院。

　　正因如此，萬達院線不僅占據(jù)較為優(yōu)良的地段還能享受租金的優(yōu)惠。

　　根據(jù)招股書顯示，截止到2013年12月31日，萬達院線及下屬已開業(yè)83家影院與關(guān)聯(lián)方萬達商業(yè)地產(chǎn)達成房屋租賃服務(wù)關(guān)系。其中，2012年10月1日前，公司總部房屋租賃交割按照200元/平方米/月的租金(不含物業(yè)管理費)標準按月支付租金；從2012年10月1日起，公司下屬房屋租賃價格按照300元/平方米月支付租金(不含物業(yè)管理費)。租金遠遠低于行業(yè)平均水平。

　　不過，萬達院線這種“嵌入商業(yè)地產(chǎn)”模式，同樣存在隱患。介于萬達院線和萬達商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系，便難免有關(guān)聯(lián)交易之嫌，從而也滋生了利益輸送的土壤，使得股東合法權(quán)益的安全存在隱患。

　　而萬達廣場多選址在二三線城市，在今年樓市分化加劇的大環(huán)境下，一些人流不足的萬達廣場，也拖累萬達院線持續(xù)虧損。在未來院線擴張的過程中，這種現(xiàn)象值得注意。

　　對此，招股說明書中的財務(wù)數(shù)據(jù)也應(yīng)證上述人士的這一擔(dān)憂，在目前萬達院線91家子公司中深圳、廈門、重慶、貴陽等地的21家子公司都處于虧損狀態(tài)，其中淄博萬達影城虧損最多，凈利潤達-239.60萬元，其次是白山萬達影城，凈利潤達-209.66萬元。

　　有業(yè)內(nèi)人士就此指出，萬達廣場多布局在二三線城市、城鄉(xiāng)結(jié)合部，其定位也并非高端消費人群。 “對于票價相對較高的萬達IMAX影院，未見得能有滿意的票房收入，上座率也未見得能支撐起影城運營，因此萬達院線需要承擔(dān)相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。”