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2014中國房地產將往何處去?
2014年04月23日   浙江在線臺州頻道

  原標題:樓市信貸“兩頭”緊 2014中國房地產將往何處去?

  一季度房地產宏觀數據近期陸續(xù)發(fā)布,前期一直為“崩盤陰影”所困的中國樓市確已出現(xiàn)量價增速雙雙放緩的跡象。在房地產開發(fā)貸和個人房貸“兩頭收緊”的信貸環(huán)境下,中國樓市將往何處去?

  房地產一季報出爐:樓市成交量價增速雙降

  近日,國家統(tǒng)計局相繼發(fā)布了“2014年1-3月份全國房地產開發(fā)和銷售情況”和“3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據”。作為中國房地產行業(yè)的“一季報”,這組數據顯示,今年前3月,全國樓市成交出現(xiàn)量價增速雙降:

  2014年1-3月份,全國商品住宅銷售面積17825萬平方米,同比下降5.7%,相比去年全年增幅下滑23.2個百分點;住宅銷售額11075億元,同比下降7.7%,降幅與去年全年下滑34.3個百分點。

  房價方面,3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據顯示,3月份68個城市漲幅回落;與2月相比,4個城市的新建商品住宅價格現(xiàn)已下降。

  DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務主管伍惠敏認為,雖然一季度是傳統(tǒng)市場淡季,但2014年一季度樓市成交量下滑更重要的原因是,經歷了2013年市場成交量和房價的大幅上升后,市場開始進入調整期。

  全國工商聯(lián)房地產商會名譽會長聶梅生在20日舉辦的“2014年中國城鎮(zhèn)化高層國際論壇”上表示,今年房地產市場出現(xiàn)三大趨勢,一是房地產各項指標仍處于高位,但房價、投資額、交易量等指標的漲幅均在下滑;二是房地產資金總體緊張;三是不同城市、地區(qū)、企業(yè)間的分化將持續(xù),“表現(xiàn)會有很大差距”。

  地價高企或影響未來商品房供應

  數據同時顯示,雖然一季度土地購置面積出現(xiàn)下滑,但是土地成交價款卻仍大幅增長,可見土地均價增速之快。數據顯示,1-3月份,全國土地成交價款9918億元,增長33.9%,增速提高2.4個百分點。

  第一太平戴維斯數據顯示,一季度上海平均成交樓板價環(huán)比上漲17.9%,達到每平方米13400元人民幣。

  首開集團董事長劉希模認為,北京的地價漲幅甚至比上海更高。“地價的上漲無疑將推動房價。”另一位房企老總告訴記者,“原來土地成本只占開發(fā)成本的三分之一不到,現(xiàn)在要達到一半了。”

  聶梅生表示,土地價格的節(jié)節(jié)上漲,讓房企將大量資金用于拿地,由于目前商品房銷售增速放緩、成交量下降,房企的資金回籠慢,從而減少了對房地產的投資。她擔心:“我國房地產投資增速下滑,或將威脅今后的商品房供應量,甚至有可能影響地產行業(yè)產業(yè)鏈的上下游。”

  由于土地資源的稀缺性,許多實力房企逐漸把項目開發(fā)重點轉向舊城改造。然而,業(yè)內認為,舊改只能推高城市住宅均價,而不能改變供求關系。

  戴德梁行認為,考慮到其稀缺的區(qū)位優(yōu)勢、土地成本等因素的疊加,中心城區(qū)舊改一般會形成新的高端住宅大盤。從供需來看,市中心高端住宅大盤開發(fā)節(jié)奏緩慢,不會形成集中供應,無法改變住宅市場的供需關系;從售價來看,中心城區(qū)舊改項目將使未來住宅均價的上漲幅度比較明顯。

  信貸“兩頭緊”資金成剛需“緊箍咒”

  自去年年底以來,房地產類貸款出現(xiàn)了“兩頭緊”的窘境。

  聶梅生指出,今年一季度的特點是房地產企業(yè)取得資金的渠道和成本比較緊張,而購房者想獲得按揭貸款同樣也不容易。

  一方面,在樓市成交整體低迷的大環(huán)境下,個人房貸政策絲毫沒有放松的跡象。中原地產數據顯示,在其監(jiān)測的35個重點城市中,有25個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象,占比超過70%。停貸銀行主要以中小銀行為主,如平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行等,國有銀行也大多處于半停貸狀態(tài)。

  記者近日走訪上海多家銀行發(fā)現(xiàn),各銀行雖然沒有明確已經“停貸”,但審批周期“可能會比以前長一些”。

  另一方面,銀行對房地產開發(fā)類貸款的審批日趨謹慎,使開發(fā)商在資金方面捉襟見肘。國家統(tǒng)計局數據顯示,1-3月份,房地產開發(fā)企業(yè)到位資金28731億元,同比僅增長6.6%,增速較去年全年回落20.3個百分點。

  聶梅生認為,樓市的剛性需求不僅包含無房者,還包括剛性的改善型需求者。政府應當允許、鼓勵和保障他們的購房需求,堅持實施差別化信貸政策,在金融方面給予支持。

來源: 新華網  作者: 王濤 鄭鈞天  編輯: 王思遠
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