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　　在最近一波地產商降價大潮中，港資房企大鱷九龍倉(00004.HK)的降價行為惹人注目。在長三角的常州(樓盤)和杭州(樓盤)，九龍倉降價“搶跑”，部分樓盤降價幅度在3000元至5000元不等。在成都也有數個九龍倉樓盤大幅降價銷售，降價幅度最高也達到5000元，遭到業主“圍攻”。

　　對此，九龍倉中國地產主席周安橋日前在接受《中國經營報(博客,微博)》記者采訪時強調，價格調整只是業務策略，而不是政策策略。“不同城市有不同的決策，同一城市的不同地區會有漲有跌，都會有不同。有些城市有些產品，我們經過一段時間來看，也許是當年買的地貴了，產品在某個地區某個階段內過剩了。”

　　周安橋坦承，一些城市的供應量過大、供應節奏過快，超出了房企意料。在某種程度上，也是城鎮化進程中的“陷阱”，并稱“要檢討，總結經驗”。

　　城鎮化進程中的“陷阱”

　　《中國經營報》：最近常州、杭州出現房價下降的情況，這些地方在國內算是經濟發展不錯的城市，但很多品牌開發商在當地的情況都不好，你怎么看這兩個地方出現大面積房價下降的現象？九龍倉住宅這一塊的未來空間在哪里？

　　周安橋：這個問題很復雜，表面上看來經濟很好的地方，正常情況下，隨著經濟發展，房價上漲。但是房價持續上漲情況沒有發生。也許過去這么多年，城鎮化推動有點自發性，在個別地區發生供應量過剩，供應時間太緊，在很短時間內，推很多土地出來，一下子配套各方面沒有跟上來，也影響房價上漲。希望未來的城鎮化，造城造鎮，有更好一點兒的計劃，避開剛才講的情況。

　　我們選擇土地的時候，也免不了受傳統觀念的影響，到一個城市，看GDP，看人均GDP，看房價，大家看了這些數字后做的決定，一定不會錯嗎？也會錯。比如說，我今天買進一塊地，買的時候我覺得是對的，沒想到三個月以后，又連續有五塊地推出。這就變成，我買的時候是唯一的，三個月六個月后，變成十家都在開發同一地區。今天大家要一起檢討思考，房產商也好，政府也好，是不是供地太快了，供地太多了，配套不齊了。10個項目都建住宅，一個醫院也沒有，一個學校也沒有，一個商場也沒有。這也是中國前幾年的特色，外界批評過去的城鎮化會造成空城鬼城，但也不能說城鎮化就失敗了，要檢討，總結經驗。

　　作為九龍倉來講，城鎮化過程中，看到很大商機，但是具體落實，不知道這一步怎么邁出去。機會太大、太多，也不是好事情。這么大機會，從哪里開始，我們要吸取過去這些年來正反兩面的經驗。正因為過去正反兩方面的經驗，才知道，不要只看到機會，機會中也有陷阱。也就是說，在未來城鎮化里面，有很大機會，也有不少陷阱。

　　《中國經營報》：常州、成都項目降價以后，年報解釋說是“順應市場”，你對中國市場未來發展怎么看，會不會再做一些順應市場的調整？

　　周安橋：順應市場調整永遠都會做，隨行就市，從長遠來講，對中國地產基本面是看好的。特別是兩會后公布了中國的城鎮化計劃，根據李克強總理的說法，在未來6年，有1個億的人口會進入城市，城市舊區改造有1個億，中部西部還有1個億。數字在外面看起來，是很巨大的，等于是制造一個美國出來。從人口來講，在未來6年，要有等同于美國的建筑量。這里面有很大的機會，但也有很多部分不知道怎么做。總理提到的大量保障房，這部分，目前來講，是不開放給香港公司來做，我們是不理解不參與，哪怕1/10的人口需要我們，那么也有3000萬。未來中國的地產，毫無疑問，總的是看好的。

　　去年下半年開始，我們發現一個比較奇怪的現象。發展商參加土地的競拍，積極性很高，出現很多地王，但是房價沒有很大漲幅，跟不上地價漲幅，甚至一些城市出現嚴重的滯銷，很多房子賣不出去，去化率不高比較普遍。

　　回到九龍倉這一段時間的做法，引起了大家關心。我們是隨行就市，并不是我們不看好中國市場，絕對不是全面拋售資產。第一我們會繼續關注一些地方，可能還會買進。第二或許未來你們能看到我們某些樓宇漲價。

　　不同城市有不同的決策，同一城市的不同地區會有漲有跌，都會有不同。有些城市有些產品，我們經過一段時間來看，也許是當年買的地貴了，產品在某個地區某個階段內過剩了。在有機會大家都要降價的情況下，我可能先下手為強，我比你早降一禮拜，就贏得一個禮拜的空間，多賣一百套，總比少賣掉好。這是九龍倉業務上的策略，不是政策上的策略。如果把它提到政策上，那就誤解了我們。

　　《中國經營報》：常州降價時，地方政府有沒有反應？剛才你說，可能會雙向調控，請問其他城市有沒有和九龍倉討論？

　　周安橋：沒有和常州市政府打招呼，后來見面時，常州市政府人士表示理解，保證按法制來處理，不需要擔心不正常的舉動，比如砸樓盤等現象。但政府也不是鼓勵我們降價，他們認為是我們企業的行為，表示尊重。

　　布局內地商業地產

　　《中國經營報》：九龍倉在香港商業地產零售很強，在內地商業地產發展上有哪些想法？

　　周安橋：商業地產是九龍倉的主打業務，今年我們做了具體的統計，香港海港城和時代廣場，還有一個荷里活(好萊塢)中心，每年盈利460億港元，占全香港零售9%，估值過去4年增值了1000億港元。到去年年底，商業地產占4000多億港元，占全部業績接近60%，2600億港元歸屬出租物業。其中內地商業地產占其中的500億港元，從4年前100多億港元增加到這個數目，內地收租物業增長了好幾倍，香港增長1倍多。500億很重要的一部分是年初在成都完成了第二代商業綜合體，十多年前我們分別在上海(樓盤)、北京(樓盤)、大連(樓盤)等都有時代廣場，屬于我們的第一代產品，現在看起來規模比較小。成都的國際金融中心1月份剛開幕，是第二代產品，總規模地上地下75萬平方米，超過了香港海港城，商場面積接近25萬平方米，95%以上已經全部出租。

　　這是我們未來繼續往前走的方向，接下來重慶(樓盤)、長沙(樓盤)將陸續建成。重慶的50萬平方米，長沙的地上地下面積有100萬平方米，是我們目前在建的最大的國金中心。上海、西安(樓盤)也在繼續尋找類似的項目。這類項目的特點之一，都會有類似的規模，商場面積有十萬、二十萬平方米左右的量。內地比例只會增加不會減少，總有一天內地商業地產會接近甚至超過香港。

　　《中國經營報》：關于商業地產，大家一直在說，電商興起，中國商業地產存在很大風險。你剛才說，九龍倉未來在上海、重慶、長沙這些城市做更大體量的商業地產，怎么判斷市場風險？

　　周安橋：電商對我們的影響肯定有，九龍倉的解決辦法之一就是盡可能做對象比較寬的商業，我們很少做小范圍的區域性的項目，目標客戶越大越好，不是為一個小的區域服務。成都這個商場不是為了錦江區服務，一個區支撐不了這個商業，甚至不是為了成都服務。海港城也不是為了香港服務的，是為了4000萬游客和700萬香港人服務。規模有綜合性因素，不是簡單購物，是一個體驗，這樣就能盡可能降低網購的影響。IFC(國際金融中心)我們也沒有指望遍地開花，在可見的未來，10年內也不會超過10個，我認為一個商場針對的是1個億的人口，那么就比較安全了。

　　未來市場不樂觀

　　《中國經營報》：今年沒出調控政策，但是很多開發商比較忐忑謹慎，是什么原因？很多開發商預期下半年會轉好，或者周期比較長，你怎么看？

　　周安橋：房地產附屬于經濟發展，房價不可能一路上升，和經濟脫軌，今年房地產商幾乎不約而同看法保守，實際上去年下半年和今年年初，大家都采取觀望態度，我們認為調控不可能有更嚴厲的政策出來，應該往放松的方向走，理應樂觀，但大家都覺得不一定，我覺得和宏觀經濟有關系，我沒有看到更多行業蒸蒸日上，除了虛擬經濟，包括全世界對經濟的走勢，都有一個保留看法。在這個大環境之下，也許現在放開限購，也不見得有很多人買房子，萬一放寬了，房子銷量還不上去豈不是更讓人害怕，現在還有限購的借口。不管內地、香港還是海外也好，利息上漲，銀根緊縮，大家買大宗商品都會相對保守，而且現在房子存量比較高。

　　《中國經營報》：你剛才提到，有些城市即使虧本，也要及時出貨，具體是哪些城市？今年還會買地，今年有沒有制定目標？在哪些城市？

　　周安橋：這樣的城市不多，常州算是這類城市，發生什么變化？剛才也講了，有些地方在城鎮化過程中，過分激進了，推出土地太多了，供需關系發生變化，我們會根據每個地方的情況作出相應舉措。我們在內地大概有五十幾個項目，比較明顯調整價格的也就兩三個。我們調整價格不止這幾個，還有別的項目也做了調整，往下調比較多，幅度不高，5%，不是大量地降，不是上百套的規模，大家都沒注意。

　　沒有很具體的數字，新進的城市會比較保守，原來已經進的城市會優先考慮。不會超過我們銷售的數字。我們買地分兩種，一種買進來補充我們的銷售，但是九龍倉同時又是綜合體的發展商，不包括買綜合體的數字。如果找到一塊商業綜合體的地，也許會超過。

　　《中國經營報》：在業績會上，管理層說完成今年目標比較困難，經過價格調整后，有沒有改善？是不是持相同的看法？

　　周安橋：前3個月超過了預期目標，原因包括在某些城市調價，所以對達成整年計劃有信心。跟大部分地產公司一樣，下半年預算會比上半年高，主力銷售時間是第三第四季度，總目標是230億元，從內部來講，第一季度預算是40億元多一點兒，已經略微超過，還要繼續努力。我們沒有特意說繼續降，不排除會漲，這個不是政策范疇，是業務性問題。同時也密切注意市場的變化，我們對改變有預期，調控不會一成不變，中央政府可能會出一些全國性的政策，把政策下放到地方上來，我們同樣在期盼，哪些城市會出新的做法，希望有新突破，甚至我們認為上半年就會出現，但是具體說不準。我們以后的一些做法也會根據政策作出調整。