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　　“宅基地換房既有合理成分，也存在問題。”日前，國土部副部長胡存智在“2014中國城鎮化高層國際論壇”上如是說。因部分試點宅基地換房城市操作的不規范，騰退出來的宅基地引發小產權房濫建等多種新問題也讓各界對宅基地換房的合理性產生質疑。胡存智已明確表示，國土部不僅不反對宅基地換房，反而已經在推動這項工作了，為政府的態度確定了基調。

　　為什么推進宅基地換房

　　用宅基地換房成為了近年來不少城市趟路新型城鎮化的一大主要途徑。所謂宅基地換房，就是農民自愿以其宅基地，按照規定的置換標準，無償換取小城鎮內的住宅，遷入小城鎮居住。在胡存智眼中，宅基地換房的合理性就體現在農民的財產被轉換成房子了。

　　此前，全國最早進行宅基地換房試點的天津市發改委副主任委員邵寧曾表示，宅基地換房實施前，天津城郊農民宅基地非常分散，占地較多，宅基地集中以后統一建設房屋給農民居住就能節約出很多土地，“與原先的面積相比，宅基地換房后能節約1/2-2/3的土地，大大提高了土地集約化程度”。邵寧稱。中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強也表示，早年間，一家一戶自行在宅基地上建設的住房通常都以平房、小院為主，最多也就是兩三層的小套房，非常容易形成土地浪費和無序建設的問題，由政府選定開發商建設類似城市住宅一樣的樓房，對于土地的利用無疑更充分了。

　　而目前正在進行宅基地換房的遼寧省撫順市市長欒慶偉從更宏觀的角度表示，在推進城鎮化過程中，政府會面臨資金、戶籍、基礎設施建設等瓶頸問題，結合實際來看，宅基地換住房是有效解決這些問題的一個辦法，即把老百姓宅基地連地帶房子進行價格評估，或者政府、開發商在集體建設用地上投資蓋房子后根據這些房屋的價格、面積為農民分配一定面積的住房，以此來提高土地利用效率和質量。“在引導農民逐漸進入城市的同時利用騰退出來的土地發展經濟，比如建設工業園區、基礎設施或公共服務，會令城鎮化進程推行得更加順利。”欒慶偉坦言。

　　換房過程中需要“防”什么

　　將宅基地換房后，下一步，如果要令其中節約出來的土地增值，邵寧認為，主要的兩大途徑就是用于商品房開發和示范工業園區建設。實際上，雖然土地被“換”出來了，但問題也隨之一起被“喚”出來了。“如何能讓宅基地保障作用，即本集體經濟組織成員所擁有的這種作用能夠繼續保持，同時又能夠適應市場需要是宅基地換房要解決的關鍵點。”胡存智坦言。

　　陳國強告訴北京商報記者，現在正在做宅基地換房試點的城市都基本規定，騰退、節約出來的原宅基地作為集體經營性建設用地，可以復耕或用做其他用途，但就是不能做房地產開發，因為一開發就會產生小產權房，為小產權房的無序建設提供新的機會。

　　“但如果不做房地產開發，而用做工業、旅游用途，其實并不能帶來多大的經營效益，節約出來的土地增加的租金等收入分攤到每個農戶身上微乎其微。”亞太城市研究會房地產分會副會長陳寶存坦言。因此，由于從中央到地方都還在尋找利益最大化與有序建設方面的平衡點，有消息稱，不少地方政府開始有意地放慢了宅基地換房的速度。

　　此外，近年來，多項政策都強調，宅基地換房要充分尊重農民意愿。陳國強坦言，這是由于此前多地都曾出現農民不情愿地“被上樓”現象。“農民原本可以利用自己擁有的宅基地建院子，曬麥子等農業勞作都可以在院子里進行，用宅基地換了住房之后，農民不僅要自己解決這些農業勞作問題，還常常受到配套設施和服務欠缺的困擾，而且增加了不少生活成本。”陳寶存表示。據悉，山東省平原縣王廟鎮王廟村此前還發生過農民搬上樓之后兩年，小區都沒建圍墻、大門的情況，居住安全無法得到保障，甚至連物業都沒有。

　　宅基地換房的政策實施進程

　　-2005年天津市華明鎮成為國家首批宅基地換房試點。

　　-2008年十七屆三中全會《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》提出，農村宅基地和村莊整理所節約的土地，首先要復墾為耕地，調劑為建設用地的必須符合土地利用規劃、納入年度建設用地計劃，并優先滿足集體建設用地。

　　-2009年《中共中央國務院關于2009年促進農業穩定發展農民持續增收的若干意見》出臺，明確規定土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。

　　-2013年十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。