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　　北京二手房的頹勢(shì)已經(jīng)持續(xù)了五個(gè)多月，至今依然復(fù)蘇無(wú)望。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，4月上旬二手房市場(chǎng)熱度尚不及3月同期，全市各區(qū)域普遍出現(xiàn)業(yè)主調(diào)低掛牌價(jià)、議價(jià)空間擴(kuò)大的現(xiàn)象，部分區(qū)域的個(gè)別房源價(jià)格降幅甚至達(dá)到了20%之多。即便是被視為“堅(jiān)不可摧”的市區(qū)學(xué)區(qū)房，價(jià)格也在松動(dòng)。持續(xù)低迷的成交態(tài)勢(shì)，不僅令經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)始考慮結(jié)構(gòu)調(diào)整，更令不少新入行的經(jīng)紀(jì)人們萌生退意，揮手中介行業(yè)。記者在采訪中了解到，自住型商品房、新房分流、信貸收緊、需求觀望嚴(yán)重等多重因素影響了二手房市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2季度二手房?jī)r(jià)格可能加速下調(diào)。

　　□市場(chǎng)表現(xiàn)【量?jī)r(jià)齊跌】

　　房?jī)r(jià)松動(dòng)個(gè)別房源價(jià)格下調(diào)

　　日前，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前需求觀望進(jìn)一步升級(jí)，購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下降的預(yù)期有所增強(qiáng)，二手房市場(chǎng)整體偏冷的情況下，之前對(duì)于市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度的業(yè)主對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期也出現(xiàn)了一定程度的松動(dòng)，報(bào)價(jià)更趨向于合理與理性。部分業(yè)主，尤其是著急賣房的業(yè)主報(bào)價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下調(diào)，買方在交易中的主動(dòng)性有所增強(qiáng)。

　　“我們店里有兩套房?jī)r(jià)格都調(diào)低了，其中一套直接從265萬(wàn)變成了245萬(wàn)，直降20萬(wàn)，三元橋這塊二手房單價(jià)穩(wěn)定在4.2萬(wàn)元左右，這套房平均下來(lái)，單價(jià)只有3.7萬(wàn)元，但看房人數(shù)量還不是很理想。”三元橋附近鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

　　三環(huán)內(nèi)的部分房源價(jià)格尚且松動(dòng)的情況下，郊區(qū)的二手房房?jī)r(jià)更無(wú)需多言。記者近日在大興區(qū)黃村區(qū)域鏈家某門店了解到，今年尤其是3月以來(lái)，大興區(qū)域二手房成交量?jī)r(jià)均不樂(lè)觀，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯“買的少賣的多”局面，因此溢價(jià)空間增大。“跟幾個(gè)月前相比，二手房掛牌和成交價(jià)都有2000元/平方米左右的下調(diào)”。該門店經(jīng)理告訴記者，房源之間的分化也比較嚴(yán)重，一些戶型差、交通不便、小區(qū)有明顯硬傷的房源，價(jià)格下調(diào)幅度要更大一些。

　　在這種情況下，一些急需用錢或著急換房的業(yè)主，會(huì)做出較大幅度的價(jià)格讓步，出現(xiàn)一些特價(jià)房源。該門店經(jīng)理告訴記者，前段時(shí)間，在黃村往北的棗園區(qū)域，就成交了幾套單價(jià)僅在2.2萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房源，均為上世紀(jì)80年代老舊房源，這樣的成交價(jià)格比平日要下調(diào)3000-4000元/平方米左右。

　　“天宮院區(qū)域逐漸釋放出來(lái)的新樓盤分流了一大部分這里的二手房客源”，上述門店經(jīng)理告訴記者，這些新樓盤低價(jià)開(kāi)盤成為最大的吸引力。另外，由于大興區(qū)二手房首付較低，因此購(gòu)房人對(duì)銀行貸款的依賴程度更高。而信貸的持續(xù)收緊，是制約市場(chǎng)成交的另一個(gè)因素。該經(jīng)理告訴記者，4月至今，該門店僅成交3單買賣業(yè)務(wù)，而平時(shí)同期的成交量已接近10單。

　　不過(guò)，盡管目前市場(chǎng)相對(duì)冷清，中介經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為二手房?jī)r(jià)并不存在繼續(xù)大幅下調(diào)的可能性。不同于新房，二手房的業(yè)主都是個(gè)人，除非是著急用錢的會(huì)在價(jià)格上做出一些讓步，不少賣家并不愿意通過(guò)大幅降價(jià)促成成交，他們寧愿將房源出租出去。因此，除了一些特價(jià)房源，不少二手房都處于僵持局面，買賣雙方互不讓步，互相觀望。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，4月前兩周，北京二手房成交均價(jià)再次出現(xiàn)下調(diào)，目前均價(jià)為3.1萬(wàn)；相比3月成交均價(jià)3.14萬(wàn)再次下調(diào)了1.2%。

　　成交疲軟一季度成交同比降七成

　　事實(shí)上，業(yè)主調(diào)低掛牌價(jià)的直接原因就是成交持續(xù)下跌帶來(lái)了預(yù)期改變。據(jù)記者了解，從去年12月開(kāi)始，二手房市場(chǎng)已經(jīng)步入陰跌階段。來(lái)自鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京3月二手房成交套數(shù)為8943套，這一成交量創(chuàng)造了2009年全面網(wǎng)簽來(lái)同期的最低值。這也是2013年6月后，再次出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月低于萬(wàn)套二手房成交的情況。疊加前兩月的數(shù)據(jù)，2014年一季度，北京市二手住宅共成交23156套，較去年四季度下降30.1%，與去年同期相比下降七成左右，顯然，一季度以來(lái)市場(chǎng)整體偏冷。

　　而成交下跌與需求低迷密切相關(guān)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月新增需求下降明顯，一季度新增客源房源比降至2013年以來(lái)最低。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月日均新增客源量較2月下降6.8%，新增客源、房源比約為4.4：1，與上月相比下降0.8。同時(shí)2014年一季度新增客源房源整體比例為4.9:1，為2013年以來(lái)最低水平。

　　不過(guò)，從目前的情況來(lái)看，4月份或更不樂(lè)觀。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月1-14日北京二手房住宅簽約套數(shù)為2964套，這一成交量是2009年以來(lái)(去年同期第一周暫停網(wǎng)簽)成交量最低的4月開(kāi)局。相比3月同期的3844套，同比下調(diào)幅度也達(dá)到了23%，成交量連續(xù)兩周不足2000套，成交量整體疲軟。

　　經(jīng)紀(jì)人被迫離職

　　二手房市場(chǎng)持續(xù)的成交低迷表現(xiàn)，直接影響了中介門店的收入，而中介經(jīng)紀(jì)人更是最受影響，位于大興黃村某中介門店經(jīng)理告訴記者，近段時(shí)間，由于業(yè)績(jī)壓力，不少經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)陸續(xù)離職。

　　“尤其是新人，一兩個(gè)月也完不成一單，實(shí)在待不下去了。老員工有一些客戶積累，勉強(qiáng)維持，而且經(jīng)歷過(guò)更糟的市場(chǎng)，所以心態(tài)上要相對(duì)好一些”。

　　4月14日上午10點(diǎn)，在西紅門地鐵附近某小規(guī)模中介公司門店里，記者以買房人身份剛一開(kāi)口，就有包括店長(zhǎng)在內(nèi)的三個(gè)經(jīng)紀(jì)人圍了上來(lái)，紛紛介紹目前掛牌在售的房源。記者在門店前臺(tái)的記錄本上看到，最近的帶客戶看房記錄仍然停留在4月11日，周末兩天時(shí)間內(nèi)，都沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人帶客戶看房的外出記錄。

　　記者隨后進(jìn)入附近的另一家中介門店里，十幾個(gè)工位絕大多數(shù)都空空如也，偌大的門店里只有三個(gè)工作人員，其中一個(gè)工作人員告訴記者，由于最近生意不好，其他同事都還沒(méi)有來(lái)上班。

　　學(xué)區(qū)房不再堅(jiān)挺

　　在二手房持續(xù)低迷的背景下，一貫堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了松動(dòng)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從去年四季度開(kāi)始，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出收緊信號(hào)，在政策趨向仍不明朗的情況下，多數(shù)購(gòu)房者放緩入市節(jié)奏，二手房市場(chǎng)也進(jìn)入冷淡期，學(xué)區(qū)房被“拖下水”。

　　孩子即將上小學(xué)的張先生，一直在西城尋覓合適的學(xué)區(qū)二手房。在經(jīng)過(guò)去年上半年學(xué)區(qū)房一套難求的與業(yè)主隨意漲價(jià)之后，張先生在近期明顯感受到市場(chǎng)變化。

　　“西便門47平米房子，可上西城名校，業(yè)主報(bào)價(jià)310萬(wàn)，價(jià)格還可以再商量。”近日，位于西便門的張先生接連收到多家中介短信和電話提示。

　　“學(xué)區(qū)房出現(xiàn)這樣的松動(dòng)，在半年前是很難碰到。”張先生表示，“半年前，開(kāi)始在西城看二手房，由于區(qū)域知名小學(xué)密集，西城的二手房一直非常搶手，此前看過(guò)車公莊附近的一套40多平米的二手房，當(dāng)時(shí)業(yè)主報(bào)價(jià)是335萬(wàn)，業(yè)主一分錢不降，中介說(shuō)有好幾撥人打算要買，后來(lái)猶豫半天最后沒(méi)買到。”

　　西城區(qū)某中介人員向記者表示，五六月份小學(xué)生即將報(bào)名入學(xué)，當(dāng)前學(xué)區(qū)房再次成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。可以預(yù)見(jiàn)，近期學(xué)區(qū)房購(gòu)房者需求較為集中釋放，成交量走高，尤其是熱門、重點(diǎn)小學(xué)片區(qū)的學(xué)區(qū)房成交比例較高。不過(guò)，學(xué)區(qū)房經(jīng)過(guò)幾年的爆炒之后，高企的價(jià)格讓不少購(gòu)房者望而卻步。而隨著今年樓市觀望的加劇，不少急于換房的二手房業(yè)主開(kāi)始松動(dòng)價(jià)格，加快出手。

　　□市場(chǎng)原因

　　【多因素加劇市場(chǎng)觀望】

　　自住型商品房和新房分流

　　據(jù)記者了解，從去年12月至今，北京二手房市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢，回暖動(dòng)力不足，與自住型商品房和新房市場(chǎng)的分流有一定關(guān)系。在本身市場(chǎng)觀望情緒濃厚的情況下，近期自住型商品房供應(yīng)大增以及新盤低價(jià)開(kāi)盤，又促使需求觀望升級(jí)，購(gòu)房者推遲入市的比例增加。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴記者，新房項(xiàng)目較集中的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由于一季度成交的低迷，越來(lái)越多的樓盤采取低價(jià)入市平價(jià)走量的銷售策略，新房?jī)r(jià)格的回調(diào)促使這些區(qū)域的二手房成交價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的回落。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2014年一季度近郊區(qū)二手房成交占比為29.7%，較上季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，與2013年一季度相比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，通州、大興等近郊區(qū)一般為剛需置業(yè)的首選，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內(nèi)，一定程度上說(shuō)明了價(jià)格承受能力較低的剛需購(gòu)房態(tài)度和意愿發(fā)生了一些變化，觀望情緒也最濃。

　　信貸收緊

　　記者在多日的采訪中發(fā)現(xiàn)，信貸收緊是二手房市場(chǎng)難以復(fù)蘇的主要絆腳石。因二手房的購(gòu)買門檻本身要高于新房，而多數(shù)置業(yè)者購(gòu)買力有限，如果信貸跟不上，那么二手房市場(chǎng)復(fù)蘇則無(wú)望，不少購(gòu)房者不得不轉(zhuǎn)入新房市場(chǎng)或者就此放棄。

　　1月份已經(jīng)定了一套房的王先生對(duì)此深有感觸，兩個(gè)多月過(guò)去了，他的貸款問(wèn)題依然未能如期辦好。而銀行給予的利率也從最初承諾的85折變成9.5折，然后是基準(zhǔn)，一直到目前的要求上浮。“最初經(jīng)紀(jì)人說(shuō)我能拿到8.5折，但貸款遲遲辦不下來(lái)，卡著我的各種證明，以至于現(xiàn)在都要求上浮利率了，如果再辦不下來(lái)，我就放棄了，定金和中介費(fèi)我都不要了，徹底不買房了，太麻煩了。”王先生說(shuō)。

　　統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了王先生的煩惱。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月北京市二手房交易中商業(yè)貸款的比例為36.91%，進(jìn)入2014年以來(lái)，商業(yè)貸款的比例逐月降低。張旭告訴記者，信貸政策自去年四季度收緊以來(lái)，至今還未有任何放松跡象，這使得購(gòu)房者的貸款成本進(jìn)一步增加，部分資金承受能力有限的剛需購(gòu)房者被擠出市場(chǎng)。

　　“從購(gòu)房成本上看，2012年、2013年房?jī)r(jià)連續(xù)兩年快速上漲，套均總價(jià)不斷攀升。并且，2013年北京二手房市場(chǎng)的價(jià)格漲幅超過(guò)了受到限價(jià)影響的新建住宅，其購(gòu)買門檻本來(lái)就比新房高，這就是說(shuō)樓市在信貸收緊影響下，北京房?jī)r(jià)上漲開(kāi)始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房。”張大偉稱。

　　胡景暉也表示，受市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)的影響，在市場(chǎng)偏冷情況下購(gòu)房人群主要是需求較迫切的剛需人群，二手房因具有配套、區(qū)位等優(yōu)勢(shì)因素，總價(jià)、均價(jià)往往比新房偏高。由于目前銀行信貸從緊，二手房貸款難度較大，利率也較高，使得購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)更為敏感，或被迫放棄二手房。

　　受信貸收緊、新房和自住型商品房入市諸多因素的影響，二手房市場(chǎng)需求觀望情緒濃厚，成交量復(fù)蘇緩慢的情況在4月上旬依舊持續(xù)。由于購(gòu)買人群的觀望，部分出售房屋欲望較強(qiáng)烈的業(yè)主在心理上已能接受一定程度的議價(jià)空間，過(guò)去一年“不議價(jià)”的成交關(guān)系格局被打破。

　　房源分化

　　隨著自住型商品房供應(yīng)提速，加上樓市信貸政策明顯收緊，一些新房項(xiàng)目低價(jià)入市，有效地減少了二手房的潛在需求。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭透露，“在本身市場(chǎng)觀望情緒濃厚的情況下，近期個(gè)別新盤項(xiàng)目低價(jià)開(kāi)盤，又使需求觀望升級(jí)。購(gòu)房者推遲入市的比例增加，是造成目前市場(chǎng)恢復(fù)緩慢的重要原因之一。”

　　隨著二手房置業(yè)門檻日漸提高，為了孩子入學(xué)、老人看病等換房需求在二手房需求中的比重日漸提高。記者調(diào)查顯示，由于二手房對(duì)首付要求比較高，因此剛需較少，活躍在二手房市場(chǎng)的很大比例是換房業(yè)主。在一些中介門店，換房客戶占到了七到八成，有一居換兩居、兩居換三居，或者從郊區(qū)往城區(qū)換房，這些換房客都選擇的是先賣房再買房的方法。

　　此外，從置業(yè)區(qū)位上看，城區(qū)二手房比例進(jìn)一步提高，統(tǒng)計(jì)顯示，西城、東城由于鮮有新房供應(yīng)，二手房在整個(gè)住宅比例進(jìn)一步提高，而通州、大興等近郊區(qū)一般為剛需置業(yè)的首選，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內(nèi)，在一定程度上說(shuō)明了價(jià)格承受能力較低的剛需購(gòu)房態(tài)度和意愿發(fā)生了變化，觀望情緒加重。

　　□市場(chǎng)預(yù)判

　　【業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不一】

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

　　截至目前，購(gòu)房者觀望情緒持續(xù)，二手房房源掛牌議價(jià)空間繼續(xù)增加，新掛牌房源已經(jīng)連續(xù)數(shù)月價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，因?yàn)楦鞯亟祪r(jià)案例的出現(xiàn)，導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁。新增客戶量相比一季度平均繼續(xù)下調(diào)了10%，這將影響2014年二季度的成交量將依然處于低迷狀態(tài)。預(yù)計(jì)4月北京二手房成交量將繼續(xù)在萬(wàn)套以下。隨著新建住宅供應(yīng)的增加，以及可能愈來(lái)愈多的自住房上市，二手房?jī)r(jià)格可能在2季度出現(xiàn)下調(diào)加速的可能性。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉

　　北京樓市經(jīng)歷了一季度市場(chǎng)成交的相對(duì)冷淡，成交量持續(xù)低迷。隨著新房市場(chǎng)一些樓盤的低價(jià)入市，二手房市場(chǎng)的價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)的勢(shì)頭。未來(lái)一段時(shí)間，遠(yuǎn)郊區(qū)縣，以及一些高總價(jià)大戶型房源較為集中的城市核心區(qū)域的二手房?jī)r(jià)進(jìn)一步出現(xiàn)回落的可能性增大。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭

　　近期成交量下降、價(jià)格松動(dòng)主要是受到信貸收緊、自住型商品住房、降價(jià)輿論等共同作用，帶動(dòng)需求觀望，價(jià)格預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。短期來(lái)看，買賣雙方博弈態(tài)勢(shì)還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。此輪調(diào)整有助于買賣雙方尤其是業(yè)主方形成更為合理和理性的房?jī)r(jià)預(yù)期，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)將有所放緩，預(yù)計(jì)二季度末市場(chǎng)或有所復(fù)蘇。