北京二手房的頹勢(shì)已經(jīng)持續(xù)了五個(gè)多月,至今依然復(fù)蘇無(wú)望。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),4月上旬二手房市場(chǎng)熱度尚不及3月同期,全市各區(qū)域普遍出現(xiàn)業(yè)主調(diào)低掛牌價(jià)、議價(jià)空間擴(kuò)大的現(xiàn)象,部分區(qū)域的個(gè)別房源價(jià)格降幅甚至達(dá)到了20%之多。即便是被視為“堅(jiān)不可摧”的市區(qū)學(xué)區(qū)房,價(jià)格也在松動(dòng)。持續(xù)低迷的成交態(tài)勢(shì),不僅令經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)始考慮結(jié)構(gòu)調(diào)整,更令不少新入行的經(jīng)紀(jì)人們萌生退意,揮手中介行業(yè)。記者在采訪中了解到,自住型商品房、新房分流、信貸收緊、需求觀望嚴(yán)重等多重因素影響了二手房市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),2季度二手房?jī)r(jià)格可能加速下調(diào)。
□市場(chǎng)表現(xiàn)【量?jī)r(jià)齊跌】
房?jī)r(jià)松動(dòng)個(gè)別房源價(jià)格下調(diào)
日前,記者在采訪中發(fā)現(xiàn),在當(dāng)前需求觀望進(jìn)一步升級(jí),購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下降的預(yù)期有所增強(qiáng),二手房市場(chǎng)整體偏冷的情況下,之前對(duì)于市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度的業(yè)主對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期也出現(xiàn)了一定程度的松動(dòng),報(bào)價(jià)更趨向于合理與理性。部分業(yè)主,尤其是著急賣房的業(yè)主報(bào)價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下調(diào),買方在交易中的主動(dòng)性有所增強(qiáng)。
“我們店里有兩套房?jī)r(jià)格都調(diào)低了,其中一套直接從265萬(wàn)變成了245萬(wàn),直降20萬(wàn),三元橋這塊二手房單價(jià)穩(wěn)定在4.2萬(wàn)元左右,這套房平均下來(lái),單價(jià)只有3.7萬(wàn)元,但看房人數(shù)量還不是很理想。”三元橋附近鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。
三環(huán)內(nèi)的部分房源價(jià)格尚且松動(dòng)的情況下,郊區(qū)的二手房房?jī)r(jià)更無(wú)需多言。記者近日在大興區(qū)黃村區(qū)域鏈家某門店了解到,今年尤其是3月以來(lái),大興區(qū)域二手房成交量?jī)r(jià)均不樂(lè)觀,市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯“買的少賣的多”局面,因此溢價(jià)空間增大。“跟幾個(gè)月前相比,二手房掛牌和成交價(jià)都有2000元/平方米左右的下調(diào)”。該門店經(jīng)理告訴記者,房源之間的分化也比較嚴(yán)重,一些戶型差、交通不便、小區(qū)有明顯硬傷的房源,價(jià)格下調(diào)幅度要更大一些。
在這種情況下,一些急需用錢或著急換房的業(yè)主,會(huì)做出較大幅度的價(jià)格讓步,出現(xiàn)一些特價(jià)房源。該門店經(jīng)理告訴記者,前段時(shí)間,在黃村往北的棗園區(qū)域,就成交了幾套單價(jià)僅在2.2萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房源,均為上世紀(jì)80年代老舊房源,這樣的成交價(jià)格比平日要下調(diào)3000-4000元/平方米左右。
“天宮院區(qū)域逐漸釋放出來(lái)的新樓盤分流了一大部分這里的二手房客源”,上述門店經(jīng)理告訴記者,這些新樓盤低價(jià)開(kāi)盤成為最大的吸引力。另外,由于大興區(qū)二手房首付較低,因此購(gòu)房人對(duì)銀行貸款的依賴程度更高。而信貸的持續(xù)收緊,是制約市場(chǎng)成交的另一個(gè)因素。該經(jīng)理告訴記者,4月至今,該門店僅成交3單買賣業(yè)務(wù),而平時(shí)同期的成交量已接近10單。
不過(guò),盡管目前市場(chǎng)相對(duì)冷清,中介經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為二手房?jī)r(jià)并不存在繼續(xù)大幅下調(diào)的可能性。不同于新房,二手房的業(yè)主都是個(gè)人,除非是著急用錢的會(huì)在價(jià)格上做出一些讓步,不少賣家并不愿意通過(guò)大幅降價(jià)促成成交,他們寧愿將房源出租出去。因此,除了一些特價(jià)房源,不少二手房都處于僵持局面,買賣雙方互不讓步,互相觀望。
據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),4月前兩周,北京二手房成交均價(jià)再次出現(xiàn)下調(diào),目前均價(jià)為3.1萬(wàn);相比3月成交均價(jià)3.14萬(wàn)再次下調(diào)了1.2%。
成交疲軟一季度成交同比降七成
事實(shí)上,業(yè)主調(diào)低掛牌價(jià)的直接原因就是成交持續(xù)下跌帶來(lái)了預(yù)期改變。據(jù)記者了解,從去年12月開(kāi)始,二手房市場(chǎng)已經(jīng)步入陰跌階段。來(lái)自鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,北京3月二手房成交套數(shù)為8943套,這一成交量創(chuàng)造了2009年全面網(wǎng)簽來(lái)同期的最低值。這也是2013年6月后,再次出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月低于萬(wàn)套二手房成交的情況。疊加前兩月的數(shù)據(jù),2014年一季度,北京市二手住宅共成交23156套,較去年四季度下降30.1%,與去年同期相比下降七成左右,顯然,一季度以來(lái)市場(chǎng)整體偏冷。
而成交下跌與需求低迷密切相關(guān),根據(jù)統(tǒng)計(jì),3月新增需求下降明顯,一季度新增客源房源比降至2013年以來(lái)最低。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),3月日均新增客源量較2月下降6.8%,新增客源、房源比約為4.4:1,與上月相比下降0.8。同時(shí)2014年一季度新增客源房源整體比例為4.9:1,為2013年以來(lái)最低水平。
不過(guò),從目前的情況來(lái)看,4月份或更不樂(lè)觀。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,4月1-14日北京二手房住宅簽約套數(shù)為2964套,這一成交量是2009年以來(lái)(去年同期第一周暫停網(wǎng)簽)成交量最低的4月開(kāi)局。相比3月同期的3844套,同比下調(diào)幅度也達(dá)到了23%,成交量連續(xù)兩周不足2000套,成交量整體疲軟。
經(jīng)紀(jì)人被迫離職
二手房市場(chǎng)持續(xù)的成交低迷表現(xiàn),直接影響了中介門店的收入,而中介經(jīng)紀(jì)人更是最受影響,位于大興黃村某中介門店經(jīng)理告訴記者,近段時(shí)間,由于業(yè)績(jī)壓力,不少經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)陸續(xù)離職。
“尤其是新人,一兩個(gè)月也完不成一單,實(shí)在待不下去了。老員工有一些客戶積累,勉強(qiáng)維持,而且經(jīng)歷過(guò)更糟的市場(chǎng),所以心態(tài)上要相對(duì)好一些”。
4月14日上午10點(diǎn),在西紅門地鐵附近某小規(guī)模中介公司門店里,記者以買房人身份剛一開(kāi)口,就有包括店長(zhǎng)在內(nèi)的三個(gè)經(jīng)紀(jì)人圍了上來(lái),紛紛介紹目前掛牌在售的房源。記者在門店前臺(tái)的記錄本上看到,最近的帶客戶看房記錄仍然停留在4月11日,周末兩天時(shí)間內(nèi),都沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人帶客戶看房的外出記錄。
記者隨后進(jìn)入附近的另一家中介門店里,十幾個(gè)工位絕大多數(shù)都空空如也,偌大的門店里只有三個(gè)工作人員,其中一個(gè)工作人員告訴記者,由于最近生意不好,其他同事都還沒(méi)有來(lái)上班。
學(xué)區(qū)房不再堅(jiān)挺
在二手房持續(xù)低迷的背景下,一貫堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了松動(dòng)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),從去年四季度開(kāi)始,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出收緊信號(hào),在政策趨向仍不明朗的情況下,多數(shù)購(gòu)房者放緩入市節(jié)奏,二手房市場(chǎng)也進(jìn)入冷淡期,學(xué)區(qū)房被“拖下水”。
孩子即將上小學(xué)的張先生,一直在西城尋覓合適的學(xué)區(qū)二手房。在經(jīng)過(guò)去年上半年學(xué)區(qū)房一套難求的與業(yè)主隨意漲價(jià)之后,張先生在近期明顯感受到市場(chǎng)變化。
“西便門47平米房子,可上西城名校,業(yè)主報(bào)價(jià)310萬(wàn),價(jià)格還可以再商量。”近日,位于西便門的張先生接連收到多家中介短信和電話提示。
“學(xué)區(qū)房出現(xiàn)這樣的松動(dòng),在半年前是很難碰到。”張先生表示,“半年前,開(kāi)始在西城看二手房,由于區(qū)域知名小學(xué)密集,西城的二手房一直非常搶手,此前看過(guò)車公莊附近的一套40多平米的二手房,當(dāng)時(shí)業(yè)主報(bào)價(jià)是335萬(wàn),業(yè)主一分錢不降,中介說(shuō)有好幾撥人打算要買,后來(lái)猶豫半天最后沒(méi)買到。”
西城區(qū)某中介人員向記者表示,五六月份小學(xué)生即將報(bào)名入學(xué),當(dāng)前學(xué)區(qū)房再次成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。可以預(yù)見(jiàn),近期學(xué)區(qū)房購(gòu)房者需求較為集中釋放,成交量走高,尤其是熱門、重點(diǎn)小學(xué)片區(qū)的學(xué)區(qū)房成交比例較高。不過(guò),學(xué)區(qū)房經(jīng)過(guò)幾年的爆炒之后,高企的價(jià)格讓不少購(gòu)房者望而卻步。而隨著今年樓市觀望的加劇,不少急于換房的二手房業(yè)主開(kāi)始松動(dòng)價(jià)格,加快出手。
□市場(chǎng)原因
【多因素加劇市場(chǎng)觀望】
自住型商品房和新房分流
據(jù)記者了解,從去年12月至今,北京二手房市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢,回暖動(dòng)力不足,與自住型商品房和新房市場(chǎng)的分流有一定關(guān)系。在本身市場(chǎng)觀望情緒濃厚的情況下,近期自住型商品房供應(yīng)大增以及新盤低價(jià)開(kāi)盤,又促使需求觀望升級(jí),購(gòu)房者推遲入市的比例增加。
偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴記者,新房項(xiàng)目較集中的遠(yuǎn)郊區(qū)縣,由于一季度成交的低迷,越來(lái)越多的樓盤采取低價(jià)入市平價(jià)走量的銷售策略,新房?jī)r(jià)格的回調(diào)促使這些區(qū)域的二手房成交價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的回落。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),2014年一季度近郊區(qū)二手房成交占比為29.7%,較上季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn),與2013年一季度相比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,通州、大興等近郊區(qū)一般為剛需置業(yè)的首選,今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內(nèi),一定程度上說(shuō)明了價(jià)格承受能力較低的剛需購(gòu)房態(tài)度和意愿發(fā)生了一些變化,觀望情緒也最濃。
信貸收緊
記者在多日的采訪中發(fā)現(xiàn),信貸收緊是二手房市場(chǎng)難以復(fù)蘇的主要絆腳石。因二手房的購(gòu)買門檻本身要高于新房,而多數(shù)置業(yè)者購(gòu)買力有限,如果信貸跟不上,那么二手房市場(chǎng)復(fù)蘇則無(wú)望,不少購(gòu)房者不得不轉(zhuǎn)入新房市場(chǎng)或者就此放棄。
1月份已經(jīng)定了一套房的王先生對(duì)此深有感觸,兩個(gè)多月過(guò)去了,他的貸款問(wèn)題依然未能如期辦好。而銀行給予的利率也從最初承諾的85折變成9.5折,然后是基準(zhǔn),一直到目前的要求上浮。“最初經(jīng)紀(jì)人說(shuō)我能拿到8.5折,但貸款遲遲辦不下來(lái),卡著我的各種證明,以至于現(xiàn)在都要求上浮利率了,如果再辦不下來(lái),我就放棄了,定金和中介費(fèi)我都不要了,徹底不買房了,太麻煩了。”王先生說(shuō)。
統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了王先生的煩惱。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),3月北京市二手房交易中商業(yè)貸款的比例為36.91%,進(jìn)入2014年以來(lái),商業(yè)貸款的比例逐月降低。張旭告訴記者,信貸政策自去年四季度收緊以來(lái),至今還未有任何放松跡象,這使得購(gòu)房者的貸款成本進(jìn)一步增加,部分資金承受能力有限的剛需購(gòu)房者被擠出市場(chǎng)。
“從購(gòu)房成本上看,2012年、2013年房?jī)r(jià)連續(xù)兩年快速上漲,套均總價(jià)不斷攀升。并且,2013年北京二手房市場(chǎng)的價(jià)格漲幅超過(guò)了受到限價(jià)影響的新建住宅,其購(gòu)買門檻本來(lái)就比新房高,這就是說(shuō)樓市在信貸收緊影響下,北京房?jī)r(jià)上漲開(kāi)始乏力,特別是受到貸款影響最大的二手房。”張大偉稱。
胡景暉也表示,受市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)的影響,在市場(chǎng)偏冷情況下購(gòu)房人群主要是需求較迫切的剛需人群,二手房因具有配套、區(qū)位等優(yōu)勢(shì)因素,總價(jià)、均價(jià)往往比新房偏高。由于目前銀行信貸從緊,二手房貸款難度較大,利率也較高,使得購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)更為敏感,或被迫放棄二手房。
受信貸收緊、新房和自住型商品房入市諸多因素的影響,二手房市場(chǎng)需求觀望情緒濃厚,成交量復(fù)蘇緩慢的情況在4月上旬依舊持續(xù)。由于購(gòu)買人群的觀望,部分出售房屋欲望較強(qiáng)烈的業(yè)主在心理上已能接受一定程度的議價(jià)空間,過(guò)去一年“不議價(jià)”的成交關(guān)系格局被打破。
房源分化
隨著自住型商品房供應(yīng)提速,加上樓市信貸政策明顯收緊,一些新房項(xiàng)目低價(jià)入市,有效地減少了二手房的潛在需求。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭透露,“在本身市場(chǎng)觀望情緒濃厚的情況下,近期個(gè)別新盤項(xiàng)目低價(jià)開(kāi)盤,又使需求觀望升級(jí)。購(gòu)房者推遲入市的比例增加,是造成目前市場(chǎng)恢復(fù)緩慢的重要原因之一。”
隨著二手房置業(yè)門檻日漸提高,為了孩子入學(xué)、老人看病等換房需求在二手房需求中的比重日漸提高。記者調(diào)查顯示,由于二手房對(duì)首付要求比較高,因此剛需較少,活躍在二手房市場(chǎng)的很大比例是換房業(yè)主。在一些中介門店,換房客戶占到了七到八成,有一居換兩居、兩居換三居,或者從郊區(qū)往城區(qū)換房,這些換房客都選擇的是先賣房再買房的方法。
此外,從置業(yè)區(qū)位上看,城區(qū)二手房比例進(jìn)一步提高,統(tǒng)計(jì)顯示,西城、東城由于鮮有新房供應(yīng),二手房在整個(gè)住宅比例進(jìn)一步提高,而通州、大興等近郊區(qū)一般為剛需置業(yè)的首選,今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內(nèi),在一定程度上說(shuō)明了價(jià)格承受能力較低的剛需購(gòu)房態(tài)度和意愿發(fā)生了變化,觀望情緒加重。
□市場(chǎng)預(yù)判
【業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不一】
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉
截至目前,購(gòu)房者觀望情緒持續(xù),二手房房源掛牌議價(jià)空間繼續(xù)增加,新掛牌房源已經(jīng)連續(xù)數(shù)月價(jià)格出現(xiàn)下調(diào),因?yàn)楦鞯亟祪r(jià)案例的出現(xiàn),導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁。新增客戶量相比一季度平均繼續(xù)下調(diào)了10%,這將影響2014年二季度的成交量將依然處于低迷狀態(tài)。預(yù)計(jì)4月北京二手房成交量將繼續(xù)在萬(wàn)套以下。隨著新建住宅供應(yīng)的增加,以及可能愈來(lái)愈多的自住房上市,二手房?jī)r(jià)格可能在2季度出現(xiàn)下調(diào)加速的可能性。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉
北京樓市經(jīng)歷了一季度市場(chǎng)成交的相對(duì)冷淡,成交量持續(xù)低迷。隨著新房市場(chǎng)一些樓盤的低價(jià)入市,二手房市場(chǎng)的價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)的勢(shì)頭。未來(lái)一段時(shí)間,遠(yuǎn)郊區(qū)縣,以及一些高總價(jià)大戶型房源較為集中的城市核心區(qū)域的二手房?jī)r(jià)進(jìn)一步出現(xiàn)回落的可能性增大。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭
近期成交量下降、價(jià)格松動(dòng)主要是受到信貸收緊、自住型商品住房、降價(jià)輿論等共同作用,帶動(dòng)需求觀望,價(jià)格預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。短期來(lái)看,買賣雙方博弈態(tài)勢(shì)還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。此輪調(diào)整有助于買賣雙方尤其是業(yè)主方形成更為合理和理性的房?jī)r(jià)預(yù)期,未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)將有所放緩,預(yù)計(jì)二季度末市場(chǎng)或有所復(fù)蘇。
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