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　　實施細則明確：60歲以上、擁有房屋完全獨立產權的老年人可投保

　　“你留下房子，我為你養老。”抵押產權房換取養老金的“以房養老”方式，自提出后一直有爭議，21日，保監會透露，已起草了《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》，并擬在北京、上海、廣州和武漢四個城市率先開展試點。同時首次明確“以房養老”試點實施細則。

　　政策細則

　　四地老人將可抵房產領養老金

　　去年9月，國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》提到開展老年人住房反向抵押養老保險試點的有關要求，保監會最新起草了相關指導意見，并開始在業內征求意見，擬將在北京、上海、廣州和武漢開展老年人住房反向抵押養老保險試點，試點期到2016年3月31日止。

　　據民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付介紹，“以房養老”的試點方案，由保監會牽頭，會同民政部等部門，出臺具體操作辦法和實施細則。

　　據了解，“老年人住房反向抵押養老保險”是一種將住房抵押與終身年金相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養老金直至身故。老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。這項業務就是通常說的“以房養老”。

　　60歲以上擁有完全產權老人能投保

　　保監會表示，當前我國缺少將社會存量資產轉化為養老資源的有效手段。開展試點，盤活老年人房產，有利于豐富老年人的養老選擇，可以拓寬保險資金投資渠道，活躍保險產品市場，還可以增加二手房上市量，活躍房地產二級市場；當然最重要的是在當前養老床位緊張的情況下，有助于建立多層次的養老保障制度。據介紹，反向抵押養老保險屬于商業保險范疇，老年人可根據個人生活狀況和養老需求自愿投保。

　　保監會的《征求意見稿》中明確，以房養老保險產品的投保人群應為60歲以上、擁有房屋完全獨立產權的老年人。根據保險公司對于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，試點產品將分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。

　　參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品則指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。兩者的區別是，前者是如果房屋升值，保險公司可以從參與型保險產品中分一杯羹。

　　單筆合同貸款不超500萬

　　對于試點保險公司的資質，保監會在征求意見稿中設置了一定的門檻。申請試點資格的保險公司必須開業滿5年、注冊資本不低于20億元，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%，具備較強的保險精算技術，能夠對反向抵押養老保險進行科學合理定價等。此外，單個“以房養老”保險產品的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。

　　專家見解

　　實施起來需沖破多種障礙

　　現在要開展試點，首先需要跨過哪些障礙？如何贏得公眾的信任？

　　中國社科院人口與勞動經濟研究所副所長張車偉表示，在一些發達國家，“以房養老”制度推行的時間已經很長，積累了很多經驗，但是這個制度落地到我們國家，確實還要沖破很多障礙。一是我國老百姓的心態。老人一般都把房子作為留給子女的資產，因此要把房子抵押出去用于自己養老，對于有子女的家庭來講，可能不一定能做得到。有的老年人表示：“我把我的房子抵押給銀行后，等我哪天不在了，房子讓銀行給收走了，那我的兒女不得罵我！”二是對于企業來講，這個新的險種非常復雜，涉及到各個領域，不僅僅是保險公司，而且還涉及到地產、金融等等，在這些方面如何防控風險，如何操作實施，可能還要經過一段長時間的探索。

　　風險預測

　　房價下跌困擾保險機構

　　但更多的保險機構仍有濃重的觀望情緒。作為“以房養老”的倡導者，中國房地產協會副會長孟曉蘇對銀行、保險公司的擔憂深有了解。

　　孟曉蘇說：保險機構第一個擔心就是房價會下跌、抵押物會縮水，第二個擔心是中國的土地使用權只有70年，有的甚至只有40年或者50年，到時候政府會不會把土地收回了？第三個擔心是房屋產權不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦？

　　不過，在孟曉蘇看來，這也不是問題。孟曉蘇說：中國的土地使用權只有70年，有的甚至只有40年和50年，有人說到時候政府就把這個土地給收回了。他們不知道，早在2008年中國就出臺了物權法，已經明確住房土地使用權期間屆滿的自動續期。

　　如果真的在試點的過程中或者在我們推行以房養老的過程中出現了房價下跌，張車偉表示，這恰恰可能是最困難的地方。現在之所以選擇一些大城市試點，就是因為這些大城市的房地產市場比較景氣，保險公司操作相對容易。

　　還有一個風險是通脹的風險，萬一通貨膨脹導致養老協議所規定的資金不能覆蓋老年人生活的時候，該怎么辦？張車偉指出，具體保險的險種可能有所不同，比如在試點中有兩種保險方式，參與式的險種可能就會考慮通貨膨脹等因素。如果是不參與式的險種，可能就要自己承擔通貨膨脹的風險。

　　面臨道德風險之考

　　值得注意的是，道德風險是許多保險產品售出后保險公司不得不面對的主要風險之一。對于“以房養老”保險試點中的道德風險，他們也有所顧忌。諸如一旦房屋抵押，屋主將傾向于盡可能地減少房屋的維護和修理的費用，增加了這類產品的道德風險。一位保險業資深人士認為，對于這類道德風險，保險公司可以利用其風險管理的專業優勢進行防范，比如訂立合同時明確規定投保人應盡的義務等。