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　　國內房地產市場已經進入了存量時代。一線城市存量住房再交易規模已經達到新房交易規模的兩倍，二線重點城市如天津、杭州等存量房與新房交易規模之比也已經達到1：1，而蘇州、武漢和成都等其他二線城市也在向這一趨勢靠攏，未來兩三年內也將進入存量房主導的時期，而三、四線城市盡管存在大量新增用地可資利用，但存量房存在供應過剩和空置待消化的問題，這還沒有考慮處于施工狀態的潛在供應。未來，一線城市和重點二線城市將依舊是吸引人口流入的主要區域，人地矛盾自然會將住房需求引導到存量市場上，三、四線城市將分享農地改革和城鎮化帶來的紅利，各級政府都在想方設法輸入人口、產業來消化存量，避免泡沫風險。

　　在快速城鎮化、人口規模集聚和住宅限購的背景下，近幾年商業寫字樓市場發展更快，一線和部分重點二線城市商業用地幾近飽和。在城市人口規模膨脹、產業升級加快的背景下，存量商業辦公物業需要升級改造。同時，由于人口集聚能力不夠、財政對配套支持不足，其他三、四線城市商業寫字樓同住宅一樣，也存在供應過剩的問題。

　　存量時代的房地產，一個直接影響就是地方土地財政的可持續性。近20萬億元地方債務中，2013年7月到2016年的到期債務占73.4%，而第一償債來源的基建項目在未來幾年難以產生可觀的現金流(融資平臺項目回報率僅為3%，而平均融資成本在6%-7%)。雪上加霜的是，未來貨幣政策趨緊、清理影子銀行、利率市場化將導致資金成本上升，2011年以來靠騰挪存量(展期和借新還舊)和開辟融資新渠道的空間非常有限，債務償還對第二還款來源(抵押物擔保或變現)的依賴不變。然而，房地產進入存量時代后，“招拍掛”形成的土地出讓金收入將大幅度減少，傳統的土地財政模式失去了賴以存在的基礎。

　　事實上，雖然近年來土地出讓金屢創新高，但征地拆遷成本也吞噬掉了絕大部分土地出讓金。2010-2012年，征地拆遷成本支出占土地出讓收入的比例分別達到36.2%、46.1%和60%，剛性上升趨勢很明顯，這還沒有包括土地出讓金在保障房、農田水利建設等方面的政策性支出。一言以蔽之，傳統的土地財政模式已經走向末路，房地產存量時代更是加速了這種模式的消解。

　　2011年以來是土地財政的過渡階段。盡管土地出讓金凈收益不足出讓收入的30%，未來還將下降，但這已經不重要，因為地方政府已經找到了犧牲土地出讓凈收益的替代品。一是土地及房產流轉帶來的稅收收入，隨著土地出讓規模擴大，相關稅收收入規模也越來越大。目前，土地及房產領域有11個稅種，2011年總稅收收入接近1.5萬億元，占地方財政收入的比重達到30%，無論是金額還是占比都超過了國有土地純收入，成為真正的財政貢獻大戶。二是土地抵押撬動成倍資金投入后，項目開發所帶來的經濟規模。建立在“土地+社會資金”基礎上的項目開發模式(包括產業園區)，是全社會固定資產投資增長和經濟增長的發動機，在上級GDP政績考核下，這種模式非常受用。

　　當然，這種土地財政模式也僅僅是過渡。一方面，財稅體制改革提速，營業稅改增值稅試點范圍和地區不斷擴展，靠土地撬動社會資金來上項目、做大經濟規模、做大流轉稅稅基的模式，空間越來越窄，成本也越來越大。另一方面，“綠色政績考核”正在逐步取代GDP取向的政績考核模式。更重要的是，地方政府這種土地財政模式不僅給地價和房價上漲造設了隱性擔保，誘發了全社會房地產投機潮和房地產泡沫，而且給全社會金融系統造成了很大的道德風險，未來惟有地方政府逐漸去杠桿，才能通過資產泡沫軟著陸抓住轉型的戰略機遇期。

　　住房存量時代對土地財政的轉型是倒逼和機會。無論是發展中小城鎮，還是遵循城市圈的模式，人口、資源向城市集中必然帶來分工細化和產業形態重構，特別是服務業異軍突起并占據主導地位，城市每一寸土地價值都會提升，存量土地不同用途的相對收益出現了明顯變化，存在著用途結構轉換和更新改造的內在需要，如核心區域低密度物業向高密度方向更新、工業用地向住宅和商辦用地轉換、單位產值低的制造業向城市外圍轉移，甚至是傳統的商業物業向現代服務型物業的升級和更新等。在我國各大城市，出于經濟增長和維護國有傳統工業的考慮，加上土地用途管制、規劃限制，土地用途轉換一直較為緩慢，閑置或低效占用物業的現象經常出現。同時，過去土地城市化的另一面就是不具有開發條件的區域和地塊被過早開發，造成了閑置和浪費。新一輪改革為閑置低效工業用地轉功能、基于土地集約和價值最大化利用的城市功能區重新劃定(住宅、辦公、生態)提供了上層支持，這為物業升級帶來巨大的空間。這種存量調整也將給政府帶來可觀的稅收收入。例如，2002年以來上海市進入了大規模的存量物業功能用途調整，在用途置換和更新集中的靜安區，7.62平方公里的土地上，50座重點更新后的樓宇貢獻了全區52.6%的稅收收入。

　　房地產存量時代對土地財政的轉型提供的另一個機會，就是借助城鎮化的契機，惡補對于公共服務和設施的“欠賬”，通過吸引人口大量流入，消化存量住房，實現產城融合，并提升區域開發價值和地價水平。過去，絕大多數三、四線城市、部分一、二線城市的新區，公共服務沒有跟上房地產的發展，造成了大量的無效開發和供應。以人口流入、產業配置為公共服務供給融資(包括稅收和地價升值)的過程，也是城市居民分享城市收益、擁有私有財產的過程，這也為土地財政向未來稅收財政的轉型提供了堅實的基礎。