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　　進入12月以來，上海樓市步入了銷售淡季，無論是一手房的售樓處還是二手房門店，上門看房的人數明顯減少。受到“滬七條”、年關將至等因素的影響，近期置業者在議價空間、貸款審批情況、后續的樓市調控政策等方面問題相對咨詢較多。

　　隨著二手房交易份額的提升，2013年上海樓市的最大改變莫過于有關一二手房的置業意愿完全顛覆。相關中介研究機構對全市一二手房交易量份額的檢測顯示，今年二手房已占樓市交易的四分之三。 2007年，二手房的交易量份額僅占53%，然而截至2013年11月底，這個市場的份額已升至75%，短短7年之間，上漲了22%。這意味著越來越多的買家在置業之時已由首選新房的意愿逐步轉向了以二手房為主。

　　買新房去外環之外

　　未來一兩年內，在上海買新房只能去城區外(外環之外)淘淘了，而在城區內(外環之內)置業幾乎只能選擇二手房。

　　從新房供應區域看，主要集中在松江、嘉定、浦東(原南匯)等外圍區域，而在這些區域中，松江新城、嘉定新城、浦東周康等外郊重鎮板塊由于基礎設施完善、交通便利、一二手房選擇面較大等眾多因素，未來一段時間內依舊將受到追捧。

　　漢宇地產市場研究部分析師朱春峰認為，從房價的整體趨勢看，這些區域的新房價格存在一定的上漲潛力，如松江的萬達廣場已初具規模，一旦招商成功，勢必會帶動周邊板塊的房價。而奉賢南橋新城，一旦5號線(延長段)貫通，也會刺激該沿線板塊的房價。但房價的上漲除了這些利好消息之外，還與樓市調控、房價預期、房貸政策等因素息息相關。

　　從這些區域的新房位置看，90%以上都號稱是軌交房，但真正緊挨(相距500米)軌交的卻并不多，根據漢宇地產對新房檢測的數據顯示，其份額基本在20%-30%。不少新盤距離軌道交通需公交短駁2-3站路。從性價比看，相比一般的郊外盤，在價格、樓盤品質、地理位置等方面都有一定的優勢。

　　根據走勢看，歲末淘房的行情確實相對較為清淡，尤其是隨著年尾“滬七條”的出臺，使整個樓市的觀望氛圍凝重不少。朱春峰認為，從目前“北上廣深”等一線城市看，供需矛盾在2014年中依舊存在，房價呈上漲趨勢的主旋律并不會發生大逆轉。而從“滬七條”、“京七條”、“深八條”、“穗七條”到樓市調控長效機制建設的情況看，中央和地方政府對于2014年樓市調控旨在穩定買賣預期、緩解供需矛盾。所以，2014年上海房價趨勢基本將呈“穩中有升”。

　　掛牌價仍然處于高位

　　臨近年底，樓市二手房顯現膠著狀態，導致房價出現回調跡象。當前旗下門店二手住宅普遍出現看房量、成交量兩大指標雙降現象。

　　進入12月，房東長期保持的強勢狀態被撼動，市場中誠意賣房行為開始冒頭。記者在安居客、搜房等網站二手房頻道看到，近期更新房源中，標注“房東急拋”的較前期有所增加。記者以購房者身份咨詢了一套位于莘莊的掛牌房源，中介人員信誓旦旦表示“房東誠意出售，絕不跳價”，并催促詢問記者個人信息以便聯系看房。一些中介門店負責人坦言，由于臨近年底，大多數觀望時間較長的看房客已無心戀戰，房東也愿意給出一定的折扣，但從全年走勢看，掛牌價仍然處于高位。

　　近期新增掛牌房源的賣家表現尤其突出，他們大多出于置換目的，考慮到他們較在意房屋能否快速變現的問題，因此選擇調低價格來保障快速成交。從掛牌量看，一般新增掛牌量較多的樓盤有以下特性，1、樓盤項目規模本身較大，例如松江泗涇板塊的新凱家園、閔行莘莊板塊的上海康城以及寶山共康泗塘板塊的泗塘新村等樓盤。2、區域內樓盤數量已經規模化，例如浦東金橋(11.76, 0.00, 0.00%)板塊內匯集了60個多個次新樓盤，此外還有浦東周康、松江新城、寶山共康泗塘等板塊。3、總價控制在150萬-250萬元的剛需樓盤。從分布區域看，主要集中在浦東(原南匯)、松江、嘉定、奉賢等區域。

　　抽樣調查發現，全市二手房市場普遍出現5%以內的價格松動，與之前無議價、賣家跳價現象形成鮮明對比。而基于不同區域、不同置業群體等特點，二手房市場所產生的議價空間幅度也有所不同。在金橋，約有20%左右的賣家表示價格方面可以有所讓步。以幸福小鎮為例，在市場最熱狀態下，97平方米兩房售價快速上漲至300萬元高位水平，而賣家當前新增掛牌價格基本已下調至290萬-295萬元區間。以此計算，價格松動幅度普遍在3%-4%范圍內。相較而言，市中心區域議價空間則更明顯，部分房源議價空間更是突破5%的水平。

　　成交轉淡或至春節前后

　　賣家賣房誠意度雖有提升，但似乎購房者并不領情。原先樓市處于活躍狀態下，市場出現大批追漲買家，但在成交轉淡環境下，觀望情緒則籠罩申城，買家普遍從追漲行為果斷轉至觀望階段。

　　在寶山高境板塊看房的何先生已鎖定一套美岸棲庭68平方米的一房，賣家原先的報價是210萬元，經過幾次交鋒后，房東愿意以205萬元的價格促成成交。當天何先生與家人商量，其妻子覺得政策出來后，市場已開始轉冷，因此更傾向于等一等。最后夫妻雙方決定暫緩購房計劃，等到明年開年時，觀察市場變化再做打算。相似情形也在松江新城、浦東外高橋、青浦新城等全市多個區域出現。

　　漢宇地產市場研究部分析師張頎指出，小部分賣家提高賣房誠意，但購房者觀望情緒濃厚，這種狀態直接影響到當前的成交表現。預計成交轉淡跡象可能會被延續至明年春節前后。但在此之后，二手市場房價能否繼續保持下行趨勢，則基于更多的宏觀、微觀因素，其中包括地方政策層面是否進一步收緊、樓市交易量是否保持低位、新房價格是否出現調整、買賣雙方看漲預期是否扭轉等情況。但就目前環境而言，二手房價格較難具備持續性的下行條件。

　　德佑地產市場研究部總監陸騎麟表示，臨近年底，傳統的季節因素儼然成為制約成交量的首要原因，在這種情況下，市場的供、需都有明顯回落，不少購房者都陷入觀望情緒中，不過，市場的購買力仍然存在，且在近期土地市場頻繁出現的過于夸張的成交情況下，不少業主對后市普遍看好，也給了他們充足的提價底氣。

　　從市場消化期看，“滬七條”的效應會隨著時間慢慢褪去，買賣雙方在觀望一段時間后，其預期勢必會有所變化，屆時買家入市的步伐又會加快。但值得注意的是“滬七條”也留有“二套房貸利率上浮”等后手，是否繼續阻擊房價上漲還將拭目以待。

　　年末可淘實惠二手房

　　雖然目前二手房的市場份額已達到90%，今年共成交29.6萬套，已創歷史新高。但這并不意味著房價會因賣家胡亂掛牌而導致暴漲。相反，二手房在性價比方面，除了政策、市政利好、供需、地段等傳統因素的影響之外，還會受到裝修、預期、交易流程等方面的制約，尤其是買賣雙方的心理預期，在二手房交易中將越來越顯現出其重要性。

　　因此，購房者在年末之際不妨再淘淘實惠的二手房，選擇歲末入市仍不失為置業的較佳時機，因為此時無論在房源、議價、賣家誠意度等方面均有相對優勢。朱春峰認為，從特性看，最貴與最實惠的二手房區別主要在以下3點：

　　其一：同一地段、不同品質樓盤

　　盡管兩個樓盤在同一地段上，但由于品質有差別，價格往往也有較大差距。例如徐匯中心板塊，東方曼哈頓的平均售價在60000-70000元/平方米，而周邊的老公房價格為35000-45000元/平方米。

　　其二：同一品質樓盤、不同地段

　　盡管兩個項目都是同一個開發商，但由于所處地段不同，價格也會大相徑庭。例如仁恒地產分別在聯洋和外高橋開發了仁恒河濱城和仁恒家園，從品質上講，兩者相差不大，但單價卻差了好幾萬元。

　　其三：同一樓盤、不同位置

　　在同一個樓盤中，由于兩個房源在其位置、樓層等因素的影響，價格也會有較大出入。例如浦東陸家嘴板塊的世茂濱江花園，可以看江景的高區房源，其售價可達10萬元/平方米，而不能看江景的低區房，其售價為40000-50000元/平方米，兩者相差甚巨。