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　從定增融資投向保障房項目，到商品房項目融資，到融資投向旅游地產(chǎn)項目，再到地產(chǎn)公司借殼上市，房企正在不斷地試探證監(jiān)會對于再融資的政策底線。

　　38公司擬定增融資超900億

　　寧波聯(lián)合(600051)昨日晚間公告稱，重大資產(chǎn)重組的基本框架已確定，即通過非公開發(fā)行股份購買榮盛集團(tuán)等所持杭州盛元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連海濱置業(yè)有限公司兩家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)。

　　迪康藥業(yè)(600466)18日也發(fā)布了重大資產(chǎn)重組預(yù)案，控股股東藍(lán)光集團(tuán)擬將旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拆分整理之后整體注入，注入標(biāo)的預(yù)估值90.22億元。迪康藥業(yè)此次重組實質(zhì)是藍(lán)光地產(chǎn)借殼上市，這是自2010年房地產(chǎn)重組、再融資大門關(guān)閉以來，首個房地產(chǎn)公司達(dá)到“借殼上市”標(biāo)準(zhǔn)的案例。

　　昨日，西藏城投(600773)也公告擬以不低于9.56元/股的價格非公開發(fā)行不超過1.88億股，募資總額不超過18億元，此次募集資金擬投入開發(fā)房地產(chǎn)項目。

　　實際上，此前已有38家地產(chǎn)公司密集發(fā)布了定向增發(fā)融資預(yù)案，總?cè)谫Y規(guī)模超過900億元。若加上近十家房企超過100億元的發(fā)債計劃，房企整體再融資額已超過千億元。

　　再融資不斷“升級”

　　“仔細(xì)分析這些地產(chǎn)公司的再融資項目可以發(fā)現(xiàn)，從最初的定增融資投向保障房項目，到商品房項目融資，到融資投向旅游地產(chǎn)項目，再到地產(chǎn)公司借殼上市，再融資不斷"升級"，房企似乎正在用密集的定增預(yù)案來試探證監(jiān)會對于再融資的政策底線。”新時代證券研發(fā)中心副總經(jīng)理秦茂軍對《大眾證券報》記者說。

　　早期的再融資如金科股份(000656)8月13日公布非公開發(fā)行股份預(yù)案，擬以不低于每股10.81元定向增發(fā)不超過4億股，募集資金不超過43.24億元，主要投向保障性住房項目。同期發(fā)布再融資方案的新湖中寶(600208)、海印股份(000861)、冠城大通(600067)等房企所募資金也多數(shù)涉及棚戶區(qū)改造及保障房項目。

　　“正當(dāng)市場認(rèn)為募資投向保障房符合政策基調(diào)，可能會獲批時，隨后多家公司發(fā)布定增預(yù)案募集資金投向商品房項目，使得房企再融資的真實意圖顯露出來。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師總結(jié)二十幾份房企定增預(yù)案后對記者說。

　　果然，隨后發(fā)的房企再融資預(yù)案集體指向了商品房項目。如首開股份(600376)11月1日宣布擬以不低于5.93元/股，合計發(fā)行不超過6.75億股，募集資金40億元，投入北京、太原、蘇州三地經(jīng)濟(jì)效益較好的商品房項目，并發(fā)行總規(guī)模不超過58億元的公司債券，合計融資規(guī)模達(dá)到98億元。

　　值得注意的是，房企融資規(guī)模也在不斷攀升。開始絕大部分房企的募資金額在50億元以下，但近期定增預(yù)案普遍超過50億元，有的股權(quán)融資的同時還順帶債券融資，甚至還有的再融資規(guī)模超過百億元。

　　例如，停牌長達(dá)三個月的廣宇發(fā)展(000537)11月13日發(fā)布公告稱，擬以每股7.21元的價格非公開發(fā)行17.31億股，購買標(biāo)的資產(chǎn)的預(yù)估值合計約為124.84億元。同時，擬以不低于7.21元的價格非公開發(fā)行股票募集不超過本次交易總金額25%的配套資金。根據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估值計算，募集配套資金總額不超過41.61億元，合計總募資超過166億元，創(chuàng)下今年房企計劃募資總額的最高紀(jì)錄。

　　專家稱開閘指日可待

　　本輪房地產(chǎn)公司再融資調(diào)控始于2010年，當(dāng)年10月15日證監(jiān)會官方網(wǎng)站上正式發(fā)布“落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)并購重組”的通知，明確暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請。

　　雖然證監(jiān)會始終未公開通知暫緩受理房企的再融資申請，但是從2010年二季度開始，涉房類上市公司的再融資和重組同時處于相對停滯狀態(tài)，至今已經(jīng)有三年時間。

　　今年來，房地產(chǎn)再融資放開的傳聞不斷出現(xiàn)。伴隨著38家公司再融資預(yù)案推出，市場猜測地產(chǎn)再融資可能會放開，但是證監(jiān)會近幾個月數(shù)次在周五的例行新聞發(fā)布會上稱“目前對房地產(chǎn)企業(yè)再融資的口徑無變化”。

　　不過，也有細(xì)心的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，證監(jiān)會在重申上述表態(tài)時與之前的表述有細(xì)微差別。此前是“為堅決貫徹執(zhí)行國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策，證監(jiān)會已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見”，現(xiàn)在是“對于房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違反國務(wù)院有關(guān)規(guī)定的情形，證監(jiān)會在進(jìn)行相關(guān)審核時，將依據(jù)國土資源部的意見來進(jìn)行認(rèn)定”。

　　對此，上述地產(chǎn)行業(yè)分析師對記者說：“這或許意味著，未來房企融資政策可能會有條件地放開，即對不存在違反國務(wù)院有關(guān)規(guī)定的地產(chǎn)企業(yè)，仍有"放行"的可能。同時，十八屆三中全會著力強調(diào)市場化，預(yù)計在建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的同時，可能逐步取消地產(chǎn)行業(yè)行政化限制。”

　　民生證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖肖也認(rèn)為：“2010年調(diào)控開始以來，地產(chǎn)企業(yè)多條融資渠道受限，這成為阻礙部分房企發(fā)展的重要因素。雖然目前的定增預(yù)案尚沒有獲得證監(jiān)會審核，但是密集出現(xiàn)的再融資需求不容忽視。地產(chǎn)調(diào)控既然要向增大供給轉(zhuǎn)變，融資放開應(yīng)只是時間早晚的問題。”

　　肖肖表示，銀監(jiān)會、證監(jiān)會等僅為執(zhí)行部門，在沒有更高層面的政策表態(tài)前，自然不會松口。考慮到地方政府債務(wù)高筑，土地整理及保障房建設(shè)資金短缺問題十分突出，地產(chǎn)再融資放開可能將由從事土地一級開發(fā)及保障房建設(shè)的企業(yè)開始，有條件地放開地產(chǎn)再融資已逐漸成為行業(yè)內(nèi)的共識。