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　從定增融資投向保障房項目，到商品房項目融資，到融資投向旅游地產項目，再到地產公司借殼上市，房企正在不斷地試探證監會對于再融資的政策底線。

　　38公司擬定增融資超900億

　　寧波聯合(600051)昨日晚間公告稱，重大資產重組的基本框架已確定，即通過非公開發行股份購買榮盛集團等所持杭州盛元房地產開發有限公司、大連海濱置業有限公司兩家房地產開發企業的股權。

　　迪康藥業(600466)18日也發布了重大資產重組預案，控股股東藍光集團擬將旗下房地產業務拆分整理之后整體注入，注入標的預估值90.22億元。迪康藥業此次重組實質是藍光地產借殼上市，這是自2010年房地產重組、再融資大門關閉以來，首個房地產公司達到“借殼上市”標準的案例。

　　昨日，西藏城投(600773)也公告擬以不低于9.56元/股的價格非公開發行不超過1.88億股，募資總額不超過18億元，此次募集資金擬投入開發房地產項目。

　　實際上，此前已有38家地產公司密集發布了定向增發融資預案，總融資規模超過900億元。若加上近十家房企超過100億元的發債計劃，房企整體再融資額已超過千億元。

　　再融資不斷“升級”

　　“仔細分析這些地產公司的再融資項目可以發現，從最初的定增融資投向保障房項目，到商品房項目融資，到融資投向旅游地產項目，再到地產公司借殼上市，再融資不斷"升級"，房企似乎正在用密集的定增預案來試探證監會對于再融資的政策底線。”新時代證券研發中心副總經理秦茂軍對《大眾證券報》記者說。

　　早期的再融資如金科股份(000656)8月13日公布非公開發行股份預案，擬以不低于每股10.81元定向增發不超過4億股，募集資金不超過43.24億元，主要投向保障性住房項目。同期發布再融資方案的新湖中寶(600208)、海印股份(000861)、冠城大通(600067)等房企所募資金也多數涉及棚戶區改造及保障房項目。

　　“正當市場認為募資投向保障房符合政策基調，可能會獲批時，隨后多家公司發布定增預案募集資金投向商品房項目，使得房企再融資的真實意圖顯露出來。”一位房地產行業分析師總結二十幾份房企定增預案后對記者說。

　　果然，隨后發的房企再融資預案集體指向了商品房項目。如首開股份(600376)11月1日宣布擬以不低于5.93元/股，合計發行不超過6.75億股，募集資金40億元，投入北京、太原、蘇州三地經濟效益較好的商品房項目，并發行總規模不超過58億元的公司債券，合計融資規模達到98億元。

　　值得注意的是，房企融資規模也在不斷攀升。開始絕大部分房企的募資金額在50億元以下，但近期定增預案普遍超過50億元，有的股權融資的同時還順帶債券融資，甚至還有的再融資規模超過百億元。

　　例如，停牌長達三個月的廣宇發展(000537)11月13日發布公告稱，擬以每股7.21元的價格非公開發行17.31億股，購買標的資產的預估值合計約為124.84億元。同時，擬以不低于7.21元的價格非公開發行股票募集不超過本次交易總金額25%的配套資金。根據標的資產預估值計算，募集配套資金總額不超過41.61億元，合計總募資超過166億元，創下今年房企計劃募資總額的最高紀錄。

　　專家稱開閘指日可待

　　本輪房地產公司再融資調控始于2010年，當年10月15日證監會官方網站上正式發布“落實國務院房地產調控政策，規范房地產并購重組”的通知，明確暫緩受理房地產開發企業重組申請。

　　雖然證監會始終未公開通知暫緩受理房企的再融資申請，但是從2010年二季度開始，涉房類上市公司的再融資和重組同時處于相對停滯狀態，至今已經有三年時間。

　　今年來，房地產再融資放開的傳聞不斷出現。伴隨著38家公司再融資預案推出，市場猜測地產再融資可能會放開，但是證監會近幾個月數次在周五的例行新聞發布會上稱“目前對房地產企業再融資的口徑無變化”。

　　不過，也有細心的業內人士發現，證監會在重申上述表態時與之前的表述有細微差別。此前是“為堅決貫徹執行國務院房地產調控政策，證監會已暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見”，現在是“對于房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形，證監會在進行相關審核時，將依據國土資源部的意見來進行認定”。

　　對此，上述地產行業分析師對記者說：“這或許意味著，未來房企融資政策可能會有條件地放開，即對不存在違反國務院有關規定的地產企業，仍有"放行"的可能。同時，十八屆三中全會著力強調市場化，預計在建立房地產調控長效機制的同時，可能逐步取消地產行業行政化限制。”

　　民生證券地產行業分析師肖肖也認為：“2010年調控開始以來，地產企業多條融資渠道受限，這成為阻礙部分房企發展的重要因素。雖然目前的定增預案尚沒有獲得證監會審核，但是密集出現的再融資需求不容忽視。地產調控既然要向增大供給轉變，融資放開應只是時間早晚的問題。”

　　肖肖表示，銀監會、證監會等僅為執行部門，在沒有更高層面的政策表態前，自然不會松口。考慮到地方政府債務高筑，土地整理及保障房建設資金短缺問題十分突出，地產再融資放開可能將由從事土地一級開發及保障房建設的企業開始，有條件地放開地產再融資已逐漸成為行業內的共識。