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　　銀十的褪色或許只是一個開端。

　　繼8、9月的火爆之后，北京樓市的熱度終于在10月份開始有所回落，新建商品房、二手房和租賃市場三方面的成交量價與新入市的供應量等各項樓市的情況，都紛紛下降。

　　據鏈家地產數據統計，10月份新建商品房成交僅為9360套，環比大跌29.5%，成交均價22139元，較九月小降4.2%；二手房市場成交107935套，較9月同期下降16.03套%，較2012年同比下降5.7%；而租賃市場日均成交量環比下降24.9%。

　　樓市退燒的情況應該并未結束，目前看來，樓市中，供需兩端的熱度都在減退：多個房企已完成年內目標，推盤意愿有所減緩，結合近期嚴控預售的情況，樓市供應量將持續走低；同時，自住型商品房的推出與年底房貸收緊的情況，也減弱了資金不足的購房者的入市意愿，導致需求同樣降低。

　　目前來看，11月的樓市很難“翹尾”，這一低熱狀況或將持續至年底。

　　多房企完成年目標推盤意愿減緩

　　從近日房企發布的財報狀況看，大部分房企已完成年內銷售目標的90%以上，部分已完成全年目標。其中融創、中駿置業、碧桂園等房企已完成目標，萬科已超過去年全年銷售額，而恒大、綠城、越秀等房企也已超過目標90%。

　　隨著房企逐漸完成計劃，市場推盤數量也有所減緩，根據數據統計，11月份北京樓市僅有16個項目計劃開盤；而在十月初，這個數字是48個。

　　計劃開盤與實際入市量之間尚有很大差距，據鏈家地產市場部統計，10月份的實際入市量僅為10個，僅為計劃開盤數字的五分之一，供應套數2799套，為今年3月以來最低。十月入市量的低迷導致了新建商品房庫存量的下降，自10月9日以來，庫存量已持續跌破6萬套。

　　亞豪機構副總經理高姍認為，由于大量房企相繼完成全年銷售計劃，并且最后兩月逐漸進入年終盤點階段，因此項目入市積極性將進一步回落。

　　“2010至2012三年期間全北京市土地供應連續下滑埋下禍根，導致當前總體新房市場供不應求。供應的減少，是造成10月份北京純商品住宅網簽量創近5個月以來新低的重要原因。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示。

　　11月的開端印證了這一觀點，11月3日的這一周中，新盤供應量僅為27套，突破了2013年以來的最低值。

　　年底嚴控預售或致供應量減少

　　另一個可能促使供應量降低的的原因是政策的調控。根據多個媒體報道，11月1日，市住建委召集多家房企代表開會傳達意見，表明停止批售4萬以上高價樓盤、嚴控精裝分拆情況的消息。

　　這一消息，打破了之前的許多預測。在11月份計劃入市的16個樓盤中，極少屬于中低端項目，大多定位中高端，包括西山藝境、北京城建·徜徉墅、北京華貿城、西山壹號院等別墅、豪宅項目。以起售價2000萬元的西山壹號院為例，其最低200平米戶型的均價勢必無法降低到4萬元之下。

　　記者從北京住建委的網站上了解到，截止6日，北京11月只批準了兩個住宅項目的入市，其中南宮景苑的售價為18604元每平方米，另一個項目騰飛園的售價僅為9598元。而之前媒體統計的16個入市樓盤，至今無一獲批。

　　據消息內容，4萬元以上的高價樓盤并非嚴控的唯一目標，漲價與分拆精裝修的項目同樣被禁止審批，消息稱“現房銷售要求各區建委以不漲價的原則審批”。

　　“這種嚴控解決不了實際作用，”一位業內人士分析稱，“很多房企本來還想捂盤惜售，這樣一嚴審，更給了他們不賣的理由；等到明年政策緩和了，漲了價再拿出來賣。”

　　嚴控政策后，樓市的“報復性上漲”已然成為常態；而本次嚴控的結果，尚無人得知。但無論如何，11月份的新入市供應量勢必隨10月的下降繼續走低。

　　需求走低兩因素促觀望狀態

　　伴隨供應量走低的情況，十月以后，購房者的需求情緒也有所降低。

　　在解釋10月底11月初北京樓市交易量全線回落這一現象時，胡景暉分析認為，一方面是因為供應量的減少，而另一方面則是因為需求端同樣出現下降。

　　“房價持續走高，銀行信貸力度減弱，購房成本的增加使得資金實力較弱的購房人群不得不延遲或取消購房計劃，購房需求的減少也是造成新房和二手房交易量逐步萎縮的重要原因。”胡景暉說。

　　房貸收緊是近期影響購房者行動的第一個因素，在北京某銀行門口，購房者小陳說：“沒辦法，房貸現在批不下來，只能等。”首套房貸利率優惠取消、河北近京地區房貸收緊至停放，都進一步加重了購房者的壓力。

　　在房貸收緊不久，北京在“京七條”中推出了自住型商品房的政策。符合北京購房政策的家庭均有權購買、比同區域商品房售價低三成、今明兩年推7萬套，在房貸壓力增加的同時，自住房的種種細則都增加了購房者的期待。

　　“這一政策雖然沒有導致購房者的直接退出，但在一定程度上影響了部分剛需購房者的觀望情緒，需求入市積極性有所降低。”張旭表示。