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　　香港中原集團主席黎明楷認為，未來香港樓市下跌空間有限，而李嘉誠近期對香港物業的拋售暫時難以佐證樓市拐點已現。

　　外圍因素影響房價

　　中國證券報：近期香港房價出現了下跌勢頭，下跌的原因主要有哪些？是否存在開發商大幅降價的現象？

　　黎明楷：最近香港房價確實出現了下降，但下降幅度并不是很大。中原城市領先指數顯示，香港指數從最高的125下跌至最近的119，這樣的下跌不算太大。近期房價下跌的主要原因是政府推出了一系列調控措施，也就是所謂的“辣招”。市場整體成交量大幅萎縮，開發商迫切希望賣掉手中房源，被迫將價格調低。

　　最近一些新建樓盤定價有所下降，用我們的話說就是“定價沒有以前那么進取”。開發商一般都是先推出一部分，因此不排除后續房源價格回升的可能。

　　中國證券報：未來香港房價會不會大幅下跌？

　　黎明楷：我預計香港房價下跌幅度相對有限，最多可能下降20%。這是最悲觀的一種預期，如果未來資金依然保持寬松，可能不會下跌至這么大幅度。不過，值得注意的是，如果未來美國經濟持續回暖，美國國債收益上升，量化寬松政策退出，香港利率水平也會同步上漲。那樣的話，香港購房者還貸壓力會增加。美國經濟回暖，對于全球經濟也構成利好。事實上，利率和房價并不是特別相關。歷史上也有利率和房價同步上漲的。

　　現在外圍環境仍持續影響香港樓市，這一點與內地樓市不同。內地樓市主要受政策因素影響，但香港房價還取決于外圍因素以及未來香港經濟的預期。

　　即使房價下跌20%，對于多數香港人而言，依然難以負擔。對普通的香港人而言，房價下跌50%他們才能夠承受。

　　中國證券報：香港房價開始下降，會不會進一步擠出香港樓市的內地投資者？香港房價下跌將對內地樓市有什么影響？

　　黎明楷：如果對香港房價存有下跌的預期，肯定會減少香港樓市內地投資者的數量。不過，目前香港的開發商也在推出對于內地投資者的稅費補貼措施，希望盡可能挽留內地的買家。

　　雖然香港樓市不乏內地投資者，但如果香港樓市大幅下跌的話，對于內地樓市的影響并不會很大。反過來，如果內地房價下跌，會導致香港樓市內地買家大幅減少，可能進一步拖累香港樓價。

　　難言李嘉誠“逃頂”

　　中國證券報：香港政府一直在試圖增加樓市的供應，這是否是導致香港房價下跌的另一原因？香港政府的“辣招”有何特點？

　　黎明楷：目前政府增加供應的難度比1997年時大很多，并不一定能形成真實供應，數量也比較有限。而且目前香港樓市的炒風不是很強，當年市場的炒風非常厲害。我并不認為所謂的“辣招”是香港房價下跌的主要因素。兩年前，“特別印花稅”剛推出時，受到這一政策影響短期轉讓物業的成交只占總成交的2%。

　　如果說香港與內地樓市調控有所不同，我覺得香港“辣招”的執行程度會好一些。香港的“辣招”不會遇到內地那么多的“對策”，沒有那么多可操作空間，政策執行能夠得到保證。還有就是，香港房地產市場的空間有限，調控難度也比內地小很多。

　　中國證券報：近期李嘉誠拋售香港資產的消息廣受關注。現在香港的房價開始下跌，這是否說明李嘉誠也判斷香港的房價已經達到高位，并且未來還可能進一步下跌？

　　黎明楷：李嘉誠有全球性的視野，當他覺得把資金留在香港不如把資產轉移到其他地區時，他就會拋售資產。事實上，李嘉誠拋售的不僅僅是房產，還包括零售產業等其他資產。所以我覺得這并不能判斷香港的樓市會下降更多，或許這可以說明其他地區的房價未來漲幅可能超過香港。

　　我認為李嘉誠的拋售并不能說明其“逃頂精準”。香港樓市下跌剛剛開始，我們還無從判斷這樣的拋售是否構成調整。據我們所知，李嘉誠家族依然在香港持有一定土地，還有很多待售的項目。