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香港中原集團主席黎明楷:香港樓市下跌剛剛開始
2013年11月12日   浙江在線臺州頻道

  香港中原集團主席黎明楷認為,未來香港樓市下跌空間有限,而李嘉誠近期對香港物業的拋售暫時難以佐證樓市拐點已現。

  外圍因素影響房價

  中國證券報:近期香港房價出現了下跌勢頭,下跌的原因主要有哪些?是否存在開發商大幅降價的現象?

  黎明楷:最近香港房價確實出現了下降,但下降幅度并不是很大。中原城市領先指數顯示,香港指數從最高的125下跌至最近的119,這樣的下跌不算太大。近期房價下跌的主要原因是政府推出了一系列調控措施,也就是所謂的“辣招”。市場整體成交量大幅萎縮,開發商迫切希望賣掉手中房源,被迫將價格調低。

  最近一些新建樓盤定價有所下降,用我們的話說就是“定價沒有以前那么進取”。開發商一般都是先推出一部分,因此不排除后續房源價格回升的可能。

  中國證券報:未來香港房價會不會大幅下跌?

  黎明楷:我預計香港房價下跌幅度相對有限,最多可能下降20%。這是最悲觀的一種預期,如果未來資金依然保持寬松,可能不會下跌至這么大幅度。不過,值得注意的是,如果未來美國經濟持續回暖,美國國債收益上升,量化寬松政策退出,香港利率水平也會同步上漲。那樣的話,香港購房者還貸壓力會增加。美國經濟回暖,對于全球經濟也構成利好。事實上,利率和房價并不是特別相關。歷史上也有利率和房價同步上漲的。

  現在外圍環境仍持續影響香港樓市,這一點與內地樓市不同。內地樓市主要受政策因素影響,但香港房價還取決于外圍因素以及未來香港經濟的預期。

  即使房價下跌20%,對于多數香港人而言,依然難以負擔。對普通的香港人而言,房價下跌50%他們才能夠承受。

  中國證券報:香港房價開始下降,會不會進一步擠出香港樓市的內地投資者?香港房價下跌將對內地樓市有什么影響?

  黎明楷:如果對香港房價存有下跌的預期,肯定會減少香港樓市內地投資者的數量。不過,目前香港的開發商也在推出對于內地投資者的稅費補貼措施,希望盡可能挽留內地的買家。

  雖然香港樓市不乏內地投資者,但如果香港樓市大幅下跌的話,對于內地樓市的影響并不會很大。反過來,如果內地房價下跌,會導致香港樓市內地買家大幅減少,可能進一步拖累香港樓價。

  難言李嘉誠“逃頂”

  中國證券報:香港政府一直在試圖增加樓市的供應,這是否是導致香港房價下跌的另一原因?香港政府的“辣招”有何特點?

  黎明楷:目前政府增加供應的難度比1997年時大很多,并不一定能形成真實供應,數量也比較有限。而且目前香港樓市的炒風不是很強,當年市場的炒風非常厲害。我并不認為所謂的“辣招”是香港房價下跌的主要因素。兩年前,“特別印花稅”剛推出時,受到這一政策影響短期轉讓物業的成交只占總成交的2%。

  如果說香港與內地樓市調控有所不同,我覺得香港“辣招”的執行程度會好一些。香港的“辣招”不會遇到內地那么多的“對策”,沒有那么多可操作空間,政策執行能夠得到保證。還有就是,香港房地產市場的空間有限,調控難度也比內地小很多。

  中國證券報:近期李嘉誠拋售香港資產的消息廣受關注。現在香港的房價開始下跌,這是否說明李嘉誠也判斷香港的房價已經達到高位,并且未來還可能進一步下跌?

  黎明楷:李嘉誠有全球性的視野,當他覺得把資金留在香港不如把資產轉移到其他地區時,他就會拋售資產。事實上,李嘉誠拋售的不僅僅是房產,還包括零售產業等其他資產。所以我覺得這并不能判斷香港的樓市會下降更多,或許這可以說明其他地區的房價未來漲幅可能超過香港。

  我認為李嘉誠的拋售并不能說明其“逃頂精準”。香港樓市下跌剛剛開始,我們還無從判斷這樣的拋售是否構成調整。據我們所知,李嘉誠家族依然在香港持有一定土地,還有很多待售的項目。

來源: 中國證券報  作者: 張昊  編輯: 王思遠
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