1月26日，溫嶺市箬橫鎮(zhèn)三塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，在浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)掛牌出讓取得圓滿成功。

　　據(jù)了解，該地塊位于溫嶺市箬橫鎮(zhèn)中庫村、水岸村，以總價(jià)4410萬元被三家溫嶺企業(yè)競(jìng)得，用途均為工業(yè)用地。這標(biāo)志著臺(tái)州市首宗“先租后讓”工業(yè)用地掛牌出讓成功，臺(tái)州市也因此成為全省率先通過“先租后讓”方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的地區(qū)之一。

　　什么是工業(yè)用地“先租后讓”？

　　臺(tái)州市國土資源局土地利用處(行政審批處)負(fù)責(zé)人潘紹鐘介紹，臺(tái)州市在2016年就提出推行產(chǎn)業(yè)用地出讓分階段管理、“先租后讓”等供地方式，促進(jìn)供后土地盡快形成有效使用。

　　去年9月，溫嶺出臺(tái)了《關(guān)于工業(yè)用地先租后讓促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見(試行)》，鼓勵(lì)轄區(qū)范圍內(nèi)10畝以上的工業(yè)用地，采用“先租后讓”方式供地。

　　其中明確，工業(yè)用地“先租后讓”是指通過公開拍賣掛牌形式先將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)租賃給土地使用者，由土地使用者與國土資源部門簽訂租賃合同，按照租賃合同約定支付租金并進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營。

　　待租賃期滿后土地使用者達(dá)到合同約定的投資、建設(shè)、稅收等條件后，向國土資源部門申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓手續(xù)，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，繳納出讓金。

　　“簡(jiǎn)單來說，這種方式是由競(jìng)得人先行承租土地進(jìn)行建設(shè)，達(dá)產(chǎn)通過驗(yàn)收并符合土地出讓合同約定條件的，再按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。”潘紹鐘告訴記者。

　　工業(yè)用地為何要“先租后讓”？

　　溫嶺市國土資源局行政審批科工作人員王恬介紹，溫嶺當(dāng)前工業(yè)用地的突出矛盾體現(xiàn)在無法利用有限土地資源精準(zhǔn)地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　“一方面，高地價(jià)增加了企業(yè)的用地成本，對(duì)促進(jìn)本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)留駐本土發(fā)展、招商引資、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)培育有負(fù)面效應(yīng)；另一方面，溫嶺工業(yè)用地高地價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境，變相地使一部分投機(jī)者產(chǎn)生囤地行為，特別是因各種原因延期開竣工，無法按時(shí)投產(chǎn)，使真正想用地又拿不到地的實(shí)業(yè)開拓者陷于無奈境地，只能租地維持生產(chǎn)。”王恬說。

　　為破解當(dāng)前工業(yè)用地難的困境，進(jìn)一步強(qiáng)化工業(yè)立市的土地要素保障，溫嶺率先在臺(tái)州推廣工業(yè)用地“先租后讓”模式。

　　“先租后讓”與傳統(tǒng)土地出讓方式有何不同？

　　林先生是一廚衛(wèi)企業(yè)負(fù)責(zé)人，此前，他在網(wǎng)上看到了該工業(yè)用地“先租后讓”掛牌出讓的消息，因公司發(fā)展需要擴(kuò)張用地，便想嘗試一下這種新的方式。最終，他以2100萬元競(jìng)得其中的RH010291-2地塊，折106萬元每畝。

　　在林先生看來，“先租后讓”將傳統(tǒng)的工業(yè)用地出讓分成前期租賃和后期出讓兩個(gè)階段，是一種土地使用權(quán)有償使用創(chuàng)新形式，它大大減輕了企業(yè)的資金壓力。

　　“像我們這個(gè)地塊的生命周期是50年，包括租賃年限6年和出讓年限44年。按照原來的方式，競(jìng)得用地后，企業(yè)要一次性付清所有的出讓金。但在現(xiàn)在，我們只需在租賃成交后一次性交付6年的租金252萬元即可。”林先生告訴記者，企業(yè)發(fā)展需要流動(dòng)資金的支持，相比傳統(tǒng)的土地出讓方式，“先租后讓”為企業(yè)爭(zhēng)取了資金的緩沖期，“暫時(shí)‘省下來’的這筆資金可以先用于廠房建設(shè)、技術(shù)研發(fā)等。”

　　根據(jù)雙方協(xié)定，6年后租賃期滿，相關(guān)部門對(duì)該廚衛(wèi)企業(yè)的投資強(qiáng)度、畝均稅收和土地產(chǎn)出進(jìn)行驗(yàn)收合格后，并簽訂剩余年限的出讓合同，企業(yè)再支付1848萬元出讓金。

　　“這也對(duì)我們企業(yè)自身的發(fā)展水平提出了更高的要求，各項(xiàng)指標(biāo)如果做不到，后期的用地也會(huì)受到限制，所以這也激勵(lì)著我們?nèi)ピ鰪?qiáng)自己的實(shí)力。”林先生告訴記者。

　　“先租后讓”有利產(chǎn)業(yè)發(fā)展嗎？

　　在潘紹鐘看來，“先租后讓”方式可以更大程度促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，降低企業(yè)用地成本，完善工業(yè)用地市場(chǎng)化配置制度、加大工業(yè)項(xiàng)目有效投入，從而實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的愿景。

　　“現(xiàn)在有很多企業(yè)會(huì)通過屯地來變相地轉(zhuǎn)讓出租獲取利益，‘先租后讓’對(duì)于防止這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有明顯的作用。同時(shí)，這也有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，加快城市更新，減少‘退二進(jìn)三’政府成本，加強(qiáng)政府調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的能力，降低盤活存量土地的難度。”潘紹鐘說，希望以此來促進(jìn)本地的優(yōu)質(zhì)企業(yè)留駐本土發(fā)展，確保真正想做實(shí)業(yè)的企業(yè)能拿到土地。

　　那么，這種方式是否會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)呢？據(jù)悉，在總結(jié)先租后讓實(shí)踐的基礎(chǔ)上，臺(tái)州市將進(jìn)一步探索工業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓制度，通過事前定標(biāo)準(zhǔn)，事后強(qiáng)監(jiān)管的措施，在不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)上增加績(jī)效驗(yàn)收，確保摘得“標(biāo)準(zhǔn)地”的企業(yè)都是好企業(yè)，達(dá)到企業(yè)和政府雙贏互惠的局面。