1月26日,溫嶺市箬橫鎮(zhèn)三塊國有建設(shè)用地使用權(quán),在浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)掛牌出讓取得圓滿成功。
據(jù)了解,該地塊位于溫嶺市箬橫鎮(zhèn)中庫村、水岸村,以總價(jià)4410萬元被三家溫嶺企業(yè)競(jìng)得,用途均為工業(yè)用地。這標(biāo)志著臺(tái)州市首宗“先租后讓”工業(yè)用地掛牌出讓成功,臺(tái)州市也因此成為全省率先通過“先租后讓”方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的地區(qū)之一。
什么是工業(yè)用地“先租后讓”?
臺(tái)州市國土資源局土地利用處(行政審批處)負(fù)責(zé)人潘紹鐘介紹,臺(tái)州市在2016年就提出推行產(chǎn)業(yè)用地出讓分階段管理、“先租后讓”等供地方式,促進(jìn)供后土地盡快形成有效使用。
去年9月,溫嶺出臺(tái)了《關(guān)于工業(yè)用地先租后讓促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見(試行)》,鼓勵(lì)轄區(qū)范圍內(nèi)10畝以上的工業(yè)用地,采用“先租后讓”方式供地。
其中明確,工業(yè)用地“先租后讓”是指通過公開拍賣掛牌形式先將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)租賃給土地使用者,由土地使用者與國土資源部門簽訂租賃合同,按照租賃合同約定支付租金并進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營。
待租賃期滿后土地使用者達(dá)到合同約定的投資、建設(shè)、稅收等條件后,向國土資源部門申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓手續(xù),簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同,繳納出讓金。
“簡(jiǎn)單來說,這種方式是由競(jìng)得人先行承租土地進(jìn)行建設(shè),達(dá)產(chǎn)通過驗(yàn)收并符合土地出讓合同約定條件的,再按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。”潘紹鐘告訴記者。
工業(yè)用地為何要“先租后讓”?
溫嶺市國土資源局行政審批科工作人員王恬介紹,溫嶺當(dāng)前工業(yè)用地的突出矛盾體現(xiàn)在無法利用有限土地資源精準(zhǔn)地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
“一方面,高地價(jià)增加了企業(yè)的用地成本,對(duì)促進(jìn)本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)留駐本土發(fā)展、招商引資、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)培育有負(fù)面效應(yīng);另一方面,溫嶺工業(yè)用地高地價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境,變相地使一部分投機(jī)者產(chǎn)生囤地行為,特別是因各種原因延期開竣工,無法按時(shí)投產(chǎn),使真正想用地又拿不到地的實(shí)業(yè)開拓者陷于無奈境地,只能租地維持生產(chǎn)。”王恬說。
為破解當(dāng)前工業(yè)用地難的困境,進(jìn)一步強(qiáng)化工業(yè)立市的土地要素保障,溫嶺率先在臺(tái)州推廣工業(yè)用地“先租后讓”模式。
“先租后讓”與傳統(tǒng)土地出讓方式有何不同?
林先生是一廚衛(wèi)企業(yè)負(fù)責(zé)人,此前,他在網(wǎng)上看到了該工業(yè)用地“先租后讓”掛牌出讓的消息,因公司發(fā)展需要擴(kuò)張用地,便想嘗試一下這種新的方式。最終,他以2100萬元競(jìng)得其中的RH010291-2地塊,折106萬元每畝。
在林先生看來,“先租后讓”將傳統(tǒng)的工業(yè)用地出讓分成前期租賃和后期出讓兩個(gè)階段,是一種土地使用權(quán)有償使用創(chuàng)新形式,它大大減輕了企業(yè)的資金壓力。
“像我們這個(gè)地塊的生命周期是50年,包括租賃年限6年和出讓年限44年。按照原來的方式,競(jìng)得用地后,企業(yè)要一次性付清所有的出讓金。但在現(xiàn)在,我們只需在租賃成交后一次性交付6年的租金252萬元即可。”林先生告訴記者,企業(yè)發(fā)展需要流動(dòng)資金的支持,相比傳統(tǒng)的土地出讓方式,“先租后讓”為企業(yè)爭(zhēng)取了資金的緩沖期,“暫時(shí)‘省下來’的這筆資金可以先用于廠房建設(shè)、技術(shù)研發(fā)等。”
根據(jù)雙方協(xié)定,6年后租賃期滿,相關(guān)部門對(duì)該廚衛(wèi)企業(yè)的投資強(qiáng)度、畝均稅收和土地產(chǎn)出進(jìn)行驗(yàn)收合格后,并簽訂剩余年限的出讓合同,企業(yè)再支付1848萬元出讓金。
“這也對(duì)我們企業(yè)自身的發(fā)展水平提出了更高的要求,各項(xiàng)指標(biāo)如果做不到,后期的用地也會(huì)受到限制,所以這也激勵(lì)著我們?nèi)ピ鰪?qiáng)自己的實(shí)力。”林先生告訴記者。
“先租后讓”有利產(chǎn)業(yè)發(fā)展嗎?
在潘紹鐘看來,“先租后讓”方式可以更大程度促進(jìn)土地節(jié)約集約利用,降低企業(yè)用地成本,完善工業(yè)用地市場(chǎng)化配置制度、加大工業(yè)項(xiàng)目有效投入,從而實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的愿景。
“現(xiàn)在有很多企業(yè)會(huì)通過屯地來變相地轉(zhuǎn)讓出租獲取利益,‘先租后讓’對(duì)于防止這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有明顯的作用。同時(shí),這也有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí),加快城市更新,減少‘退二進(jìn)三’政府成本,加強(qiáng)政府調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的能力,降低盤活存量土地的難度。”潘紹鐘說,希望以此來促進(jìn)本地的優(yōu)質(zhì)企業(yè)留駐本土發(fā)展,確保真正想做實(shí)業(yè)的企業(yè)能拿到土地。
那么,這種方式是否會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)呢?據(jù)悉,在總結(jié)先租后讓實(shí)踐的基礎(chǔ)上,臺(tái)州市將進(jìn)一步探索工業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓制度,通過事前定標(biāo)準(zhǔn),事后強(qiáng)監(jiān)管的措施,在不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)上增加績(jī)效驗(yàn)收,確保摘得“標(biāo)準(zhǔn)地”的企業(yè)都是好企業(yè),達(dá)到企業(yè)和政府雙贏互惠的局面。
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