經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售，提前返租，帶租約銷售……目前市場(chǎng)上的多種多樣的商鋪銷售模式讓投資者看得是眼花繚亂。置業(yè)顧問誘人的話語更是讓投資者對(duì)“一鋪養(yǎng)三代”、“翹腳老板”浮想聯(lián)翩。投資商鋪是一門技術(shù)活，如未下足功夫，一不小心就容易落入了開發(fā)商的宣傳陷阱。

　　模式1：只售經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　“經(jīng)營(yíng)權(quán)”就是購房者擁有的不是物業(yè)本身，僅是物業(yè)的使用權(quán)，相當(dāng)于“長(zhǎng)租”。此類銷售模式，受益最大的是開發(fā)商，不僅可以保留產(chǎn)權(quán)，坐等物業(yè)升值，還可借此融資，籌集資金運(yùn)作下一個(gè)項(xiàng)目。另外，如商鋪已經(jīng)抵押給銀行，銀行對(duì)抵押權(quán)有優(yōu)先權(quán)，可以對(duì)抗經(jīng)營(yíng)權(quán)人的租賃權(quán)。

　　投資門檻低，高投資回報(bào)是經(jīng)營(yíng)權(quán)出售的最大“誘餌”，投資客往往無法享受商鋪本身的物業(yè)升值收益，只有租金收益。若在“經(jīng)營(yíng)權(quán)”年限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)突變，如征收遷拆，或者若后期運(yùn)營(yíng)公司管理不善，甚至卷錢走人，那么投資者將血本無歸。

　　模式2：售后返租

　　商鋪售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租投資者所購物業(yè)。返租模式分為短期返租和長(zhǎng)期返租，時(shí)間不定。對(duì)普通投資者來說，在合同約定時(shí)間內(nèi)，不用擔(dān)心物業(yè)的租賃情況，還可以收到開發(fā)商的固定租金回報(bào)，非常吸引投資者。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出這種售后返租的缺陷：第一，好賣的物業(yè)不需要返租，不好賣才返租，這說明物業(yè)投資收益現(xiàn)階段不明朗；第二，開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，通過委托第三方經(jīng)營(yíng)管理公司與投資者簽訂返租或回購協(xié)議，一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，投資者收益無法保障；第三，開發(fā)商將商鋪分割成若干個(gè)小店面逐個(gè)出讓，若沒有留出足夠的、必須的通道，一旦不能統(tǒng)一招租，將出現(xiàn)各商鋪無法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)使用，從而造成業(yè)主權(quán)益得不到保障，權(quán)利無法行使。

　　模式3：純產(chǎn)權(quán)出售

　　純產(chǎn)權(quán)出售就是開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷售給購房者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商、管理和經(jīng)營(yíng)，而是由購房者自行使用。購房者可出租給商家亦可自己經(jīng)營(yíng)，靈活度較高，需要投資客妥善經(jīng)營(yíng)。

　　這種銷售模式常見于社區(qū)商鋪或者底商，或者見于一些小的綜合性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)。投資者可以享受到物業(yè)本身的增值，同時(shí)也承擔(dān)著物業(yè)管理、租賃的任務(wù)。對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)或綜合市場(chǎng)來講，開發(fā)商只管賣不管租，業(yè)主水平高低不一、各自為陣，可能導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)陷入無規(guī)劃、無主題、無特色的混亂局面，影響物業(yè)整體形象及后期增值空間。

　　另外，還有一種情況需要注意，一些開發(fā)商會(huì)將大型商場(chǎng)分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售，這種商鋪往往沒有實(shí)際的建筑實(shí)體，只體現(xiàn)在開發(fā)商的圖紙上，又被稱作“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”。由于這種商鋪不像商品住宅房那樣，為封閉、獨(dú)立、確實(shí)的建筑物，不能依法在房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行登記。

原標(biāo)題: 有錢莫任性，商鋪投資要謹(jǐn)慎