經營權銷售，提前返租，帶租約銷售……目前市場上的多種多樣的商鋪銷售模式讓投資者看得是眼花繚亂。置業顧問誘人的話語更是讓投資者對“一鋪養三代”、“翹腳老板”浮想聯翩。投資商鋪是一門技術活，如未下足功夫，一不小心就容易落入了開發商的宣傳陷阱。

　　模式1：只售經營權

　　“經營權”就是購房者擁有的不是物業本身，僅是物業的使用權，相當于“長租”。此類銷售模式，受益最大的是開發商，不僅可以保留產權，坐等物業升值，還可借此融資，籌集資金運作下一個項目。另外，如商鋪已經抵押給銀行，銀行對抵押權有優先權，可以對抗經營權人的租賃權。

　　投資門檻低，高投資回報是經營權出售的最大“誘餌”，投資客往往無法享受商鋪本身的物業升值收益，只有租金收益。若在“經營權”年限內物業出現突變，如征收遷拆，或者若后期運營公司管理不善，甚至卷錢走人，那么投資者將血本無歸。

　　模式2：售后返租

　　商鋪售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租投資者所購物業。返租模式分為短期返租和長期返租，時間不定。對普通投資者來說，在合同約定時間內，不用擔心物業的租賃情況，還可以收到開發商的固定租金回報，非常吸引投資者。

　　有業內人士指出這種售后返租的缺陷：第一，好賣的物業不需要返租，不好賣才返租，這說明物業投資收益現階段不明朗；第二，開發商為了規避風險，通過委托第三方經營管理公司與投資者簽訂返租或回購協議，一旦經營出現問題，投資者收益無法保障；第三，開發商將商鋪分割成若干個小店面逐個出讓，若沒有留出足夠的、必須的通道，一旦不能統一招租，將出現各商鋪無法獨立經營使用，從而造成業主權益得不到保障，權利無法行使。

　　模式3：純產權出售

　　純產權出售就是開發商將商鋪產權直接銷售給購房者，不負責該商鋪的招商、管理和經營，而是由購房者自行使用。購房者可出租給商家亦可自己經營，靈活度較高，需要投資客妥善經營。

　　這種銷售模式常見于社區商鋪或者底商，或者見于一些小的綜合性商場、專業市場。投資者可以享受到物業本身的增值，同時也承擔著物業管理、租賃的任務。對于專業市場或綜合市場來講，開發商只管賣不管租，業主水平高低不一、各自為陣，可能導致后期經營陷入無規劃、無主題、無特色的混亂局面，影響物業整體形象及后期增值空間。

　　另外，還有一種情況需要注意，一些開發商會將大型商場分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售，這種商鋪往往沒有實際的建筑實體，只體現在開發商的圖紙上，又被稱作“虛擬產權式商鋪”。由于這種商鋪不像商品住宅房那樣，為封閉、獨立、確實的建筑物，不能依法在房地產登記部門進行登記。

原標題: 有錢莫任性，商鋪投資要謹慎