投資前更須謹慎

　　經過十幾年的發展后，由于電商沖擊、存量較多等因素，商業地產的發展受到了一定的影響，面臨諸多挑戰。而轉型——通過線上線下互動、增加體驗式元素等方式，或將成為商業地產發展的一個機遇。與此同時，當下，對于投資者而言，在選擇商業地產項目時要更加謹慎。

　　新時代面臨新挑戰

　　經濟格局并不是一成不變，在經過十幾年的發展之后，商業環境開始迎來了前所未有的變革時代，互聯網對于各行各業的沖擊使得人們從消費外在環境到消費理念以及方式發生了改變，商業地產也開始受到影響。

　　“商業地產遇冷，主要是受電子商務影響，網店對實體店沖擊較大，這必然波及實體店的載體——商鋪。”業內人士表示，如今微商多以居民住宅或小型辦公室為發展載體，這對商鋪也有一定影響。

　　另一方面，我市商業地產存量充足，后續又有新的商業項目推出——黃巖億邦豪庭、溫嶺京漢君庭、臨海太和新苑和三門銀輪玫瑰灣等項目就有商鋪在售；路橋中盛城市廣場或在本月推出30多套的二期商鋪，面積40平方米-200平方米不等；中環世紀寫字樓在售，享全款9.5折、按揭9.7折優惠；臺州財富商貿城將在本月底開盤，屆時將推出20-40平方米商鋪……而在一定程度上也是商業地產市場面臨的挑戰之一。

　　在業內人士看來，造成商鋪投資價值減小的一個原因就是近幾年商業地產的高速發展——除了綜合性商業地產外，現在絕大多數樓盤都有沿街商鋪，有的甚至是開發商打造的商業街，此外還有酒店式公寓、購物廣場金鋪等多種類型。

　　此外，為了銷售出去，部分開發商又打出了售后返租等商業牌。“返租這種形式看起來很美，但是完全把主動權交給了運營方。現在實體經濟受到的沖擊較大，如果商業項目運營不利，業主的商鋪就會砸在手里。從這個角度來說，就是風險轉嫁。”業內人士指出，返租商鋪、產權式商鋪等投資風險過大，對投資客而言也是一大挑戰。

　　商業地產亟需轉型

　　商鋪作為非生活必需品，并不像住宅那樣，在庫存壓力下開發商可以通過種種優惠促銷手段實現“以價換量”。同樣是商鋪，有些可能賣到幾萬元一平方米依然十分搶手，有些可能降到幾千元一平方米也依然無人問津。

　　事實上，在新時代下，受電商沖擊、存量較多等影響，商業地產面臨諸多挑戰，在此情況下，轉型，對于商業地產而言是一個發展機遇。

　　進入移動互聯時代以后，生活方式都發生了巨大改變，尤其是對于習慣了“移動”生活的年輕一族來說，購物、娛樂、出行、社交，都可以在“指尖”上完成，對科技的依賴可見一斑。而這對于商鋪來說，也可以是轉型的一個契機——以擁有固定區域業主消費群的社區商鋪為例，可以通過線上線下雙重互動，提供送貨上門等服務，跟進客戶需求，形成穩定消費鏈，開啟社區O2O消費模式，打造全時全需的社區商業服務。

　　而另一方面，雖然受到電商沖擊，但體驗性較強的行業是電商無法替代的，從目前情況來看，不僅現有體驗性強的商鋪正常發展，還有不少體驗性行業正在積極尋求合適商鋪，如健身行業等；與此同時，不少購物中心、專業市場也在豐富體驗式內容，滿足消費者的日趨多元的消費訴求，如經開萬達廣場、臺州銀泰城、臺州財富商貿城和黃巖新城吾悅廣場等將面世的綜合體都有加入體驗式元素。

　　投資前要慎重理性

　　在面臨挑戰與機遇并存的當下，商業地產的前景還是可觀的。不少商業地產項目值得投資，有一定的回報，不過投資者在選擇時要謹慎對待。

　　業內人士告訴筆者，對于大部分投資客來說，第一是經濟條件很好，第二要有專業的眼光，第三就是要有魄力。買鋪置鋪，不但要“財大氣粗”，還要有這方面的常識，要有評估能力和專業意見——項目本身運營狀況如何，以及日后的裝修等問題。“而在做好充足的準備之后，就要有更大的膽量去投錢，瞄準機會入市。”

　　與此同時，要做好精細的財務測算——諸如人力成本、物力成本、銀行成本、物耗成本等要計算清楚。成本是投資的前半部分，心里有精確的成本估算，投資時才能做到對收益完全把控。

　　一般而言，商鋪的租金回報不僅取決于位置，還與整體經營密切相關。在業內人士看來，“買商鋪要看商鋪的投資商實力，考慮是否是品牌開發商，是否有保證。另外還要看后期由誰來運營，要因地制宜，量力而行，不要盲目跟風購買。”

　　“而如果是投資寫字樓和公寓，則需更加謹慎。不但要對項目所處地段進行分析，而且要對市場的占有率進行研究。”業內人士建議。

　　對于二手商鋪，業內人士建議投資前弄清該商鋪的商戶更迭頻率，如果頻繁地換商家，那就要謹慎購買，如果是一家商家多年經營，可以考慮買進。