收完房后兩個月，業主才拿到商品房驗收合格證明。一問才得知開發商為避免延期交付賠償違約金，房子尚未驗收合格便通知業主收房。

　　律師提醒購房者，收房時一定要看清相關文件，未取得《竣工驗收備案表》的交付行為，應當視為無效，可依法向開發商追討賠償。

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　　案例：尚未驗收合格

　　開發商就通知業主收房

　　花了兩百多萬元買了套寫字樓，不僅未依約交房，連帶房產辦證也一并拖延，沈先生(化名)的這套房子買得很是郁悶。

　　房子位于杭州城東，面積不大，約150平方米，折后單價在16000元/平方米左右，總計購房款約240萬元。2010年7月12日，沈先生與開發商正式簽訂《商品房買賣合同》，并在簽訂合同當日支付完首付款，剩余房款則辦理商業按揭。合同約定，2013年10月30日前，該樓盤將全面交付。

　　2013年10月下旬，開發商工作人員電話通知沈先生收房。收房前沈先生拿出當時的購房合同仔細看了一遍，合同里寫著商品房交付條件需滿足“商品房驗收合格”。

　　10月30日沈先生依約前往樓盤現場收房。收房當天，開發商讓沈先生簽署驗收交接表，并給了一份紙質的交付物清單，表示業主對該樓盤質量無異議。

　　依照規定，“商品房驗收合格”應以取得《竣工驗收備案表》為準，然而直到同年12月20日，沈先生才取得《竣工驗收備案表》，這意味著沈先生的房子在沒有達到交付標準時，開發商便讓業主收房。直白點說，沈先生買的這套房子實際上延期交付了。

　　因為未按時取得《竣工驗收備案表》，開發商沒有按合同約定時間將權屬登記所需資料報產權機關備案，這直接導致沈先生遲遲辦不出房產證。

　　按照合同約定，開發商逾期交房，逾期不超過90天，自購房合同規定最后交付期限的第二天至實際交付之日止，開發商應向購房者賠償總房價款萬分之二的違約金；此外，交付使用后120天內未辦理房產證權屬(包括契證、房產證跟土地證)證書的，假若購房者不退房，開發商需按已支付房價款的0.5%向購房者支付違約金。

　　沈先生拿著合同找樓盤負責人要求其賠償，但一直得不到回應。在朋友的建議下，沈先生起訴開發商，要求依照購房合同規定賠償其損失。

　　按照已簽訂的《商品房買賣合同》，開發商確實需要賠付相應的違約金。庭審過程中，法官約雙方和談，最終達成一致意見，雙方決定和解，在合同約定的違約責任基礎上，沈先生下調總違約金的30%。

　　律師點評：未取得《竣工驗收備案表》，交付應視為無效

　　王啟明：浙江智仁律師事務所律師

　　未取得《竣工驗收備案表》的交付行為是非合法交付，交付行為視為無效。

　　依照《建筑法》及《商品房銷售管理辦法》規定，商品房未經竣工驗收合格，不得交付使用。因而沈先生雖然在2013年10月30日簽訂房屋驗收交接表，但并非合法的交付行為，開發商仍然屬于延期交付。

　　《商品房銷售管理辦法》第四十條規定：“房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，應按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。責令改正的同時處工程合同價款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。”

　　開發商把未經竣工驗收的房屋交付給買受人，這種行為系開發商的違法行為，行為本身就是具有違法性的無效行為。就算業主不懂相關法律或以其他原因(假如誘騙業主)而接受開發商未按照規定驗收合格的房屋，也不能視為合法交付，開發商應承擔違約責任。

　　此外，若遇到開發商逾期交房問題，可依法向開發商追討賠償，協商不成可訴諸法院，一般情況下，只要簽訂的購房合同合法，開發商需按約賠償。