剛剛公布的三季報顯示，房企經(jīng)營狀況并不樂觀。15家浙江上市房企中，前三季度利潤同比下滑的共有9家，其中更有2家虧損。不過，由于樓市調(diào)控政策已經(jīng)見底，上市房企在最后一個季度的業(yè)績有望迎來增長。三季報同時還顯示，部分浙江上市房企在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面已經(jīng)邁出了實質(zhì)性的步伐。

　　9家房企利潤同比下滑

　　開發(fā)商賺不賺錢？這個問題要是放在前幾年，恐怕不會成為問題。可是今年，這個問題有了新的答案。

　　從已經(jīng)公布三季報的15家浙江上市房企(香港上市的綠城中國和眾安房產(chǎn)因尚未公布三季報，未列入此次統(tǒng)計范圍)來看，有4家房企是虧錢的，分別是嘉凱誠和萬好萬家。雖然虧損額都不大，但這卻意味著開發(fā)商躺著都能賺錢的好日子已經(jīng)一去不復(fù)返。

　　15家浙江上市房企中，從賬面上看盡管大多數(shù)還是有錢賺，但是有9家房企的利潤出現(xiàn)了下滑，占到了總數(shù)的60%，其中更有4家房企的利潤下滑幅度超過50%。這一數(shù)據(jù)與當(dāng)前的樓市現(xiàn)狀較為吻合，今年1-9月各地樓市較去年同期無論是成交量還是價格，都出現(xiàn)了下滑，房企利潤下降也完全符合預(yù)期。

　　不過在利潤不如人意的背景之下，卻有3家房企利潤增長率超過100%，它們分別是浙江廣廈、順發(fā)恒業(yè)和寧波富達(dá)。其中浙江廣廈通過項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，今年前三季度的凈利潤是去年同期的380倍，成為A股中的一匹黑馬。

　　多家房企謀求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

　　三季報數(shù)據(jù)還顯示，浙江上市房企的利潤率普遍不高。15家上市房企中，11家利潤率不到10%，就比如濱江集團(tuán)今年前三季度營業(yè)額達(dá)到75.8億元，利潤卻只有5.7億元。

　　利潤率大幅下降，這是最近幾年房地產(chǎn)業(yè)的真實現(xiàn)狀，平均利潤率已被很多行業(yè)超越。也正因為如此，最近幾年越來越多的房企開始謀求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以增強風(fēng)險抵御能力。從三季報披露的信息來看，部分浙江上市房企已開始逐步轉(zhuǎn)型。

　　今年7月，浙江廣廈宣布將持有的浙江藍(lán)天白云會展中心有限公司96.43%的股權(quán)和杭州華僑飯店有限責(zé)任公司90%的股，與東陽福添影視有限公司100%的股權(quán)進(jìn)行置換，這也意味著浙江廣廈首次進(jìn)軍影視業(yè)。萬好萬家于今年8月推出重組預(yù)案，擬收購兆訊傳媒100%股份、翔通動漫100%股權(quán)、青雨影視100%股份，若交易完成將轉(zhuǎn)型為全產(chǎn)業(yè)鏈文化傳媒上市公司。此外，嘉凱城、新湖中寶等房企，也將對原先的產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行較大調(diào)整。

　　四季度業(yè)績有望沖一沖

　　由于樓市限購限貸政策先后松綁，近期市場出現(xiàn)了明顯回暖跡象，政策效應(yīng)有望在四季度進(jìn)一步顯現(xiàn)，從而拉動業(yè)績增長。也正因為如此，對于浙江上市房企的市場處境，沒必要過于悲觀。

　　10月份杭州商品房成交量接近1.3萬套，創(chuàng)下最近5年以來的新高。若房企抓住四季度的銷售窗口期，實現(xiàn)快速出貨，就能實現(xiàn)利潤穩(wěn)定增長。鑒于這一市場形勢的變化，有部分房企上調(diào)了全年的業(yè)績預(yù)期。就比如廣宇集團(tuán)，前三季度其凈利潤同比下滑68.05%，但預(yù)計全年凈利潤變動區(qū)間為-30%至20%，可見最后一個季度要發(fā)揮力挽狂瀾的作用。

　　不過，由于不少上市房企前三季度“欠債”較多，僅靠最后一個季度“沖量”，趕超去年的可能性不大。尤其是在利潤方面，因房價并未出現(xiàn)普遍上漲，近期市場回暖對利潤的拉升作用遠(yuǎn)遜于對營業(yè)收入的拉升作用。因此，15家浙江上市房企中，屆時全年利潤下滑的，仍有可能超過半數(shù)。

　　浙江上市房企，可以說是浙江實力房企的代表。我們身邊這些房企的身影幾乎無處不在，或許有些人正住在它們建造的樓盤中，又或許有些人正打算購買它們建造的房子。對于這些房企，你們知道的又有多少？不妨從這些上市公司的公告中，讀懂它們的過去和未來。

　　浙江廣廈：

　　意外榮膺滬深兩市利潤“增長王”

　　翻開滬深兩市的三季報，有一個名字顯得格外耀眼—浙江廣廈。

　　浙江廣廈，這家老牌房企相信浙江人無人不曉。客觀而言，這家房企最近幾年的表現(xiàn)一直平平，直至被很多后起之秀超越。在杭州樓市，除了天都城之外，浙江廣廈很少引起市場關(guān)注。不過這一次，浙江廣廈可是名揚全國。

　　浙江廣廈的三季報披露，今年1-9月該公司凈利潤為4.4億元，而去年同期的凈利潤僅為116萬元。這意味著，浙江廣廈今年1-9月的凈利潤增長幅度達(dá)到37916.06%，成為滬深兩市利潤“增長王”。

　　今年1-9月浙江廣廈的營業(yè)收入為16.1億元，凈利潤達(dá)到4.4億元，利潤率達(dá)到27%。浙江廣廈以剛需樓盤為主，比如天都城，利潤空間并不大，27%的利潤率實在難以想象。

　　其實這也并不難理解，浙江廣廈三季報對此“蹊蹺事”有了充分的說明。原來，浙江廣廈對旗下部分項目的股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，比如將持有的東陽市藍(lán)天白云置業(yè)有限公司100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給浙江中騰置業(yè)有限公司，僅此一項轉(zhuǎn)讓總價就高達(dá)4.2億元。浙江廣廈今年1-9月非流動資產(chǎn)的處置收益共達(dá)5.2億元，如果沒有這一偶然因素，其凈利潤有可能為負(fù)。

　　也就是說，按照正常的銷售業(yè)績，浙江廣廈不可能取得如此高的利潤。浙江廣廈在售樓盤主要集中于天都城，市場競爭力一般，此外還有兩個待售樓盤。最近幾年浙江廣廈在土地市場少有動作，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績難有太大空間。

　　不過，浙江廣廈今年開始涉足影視業(yè)，取得東陽福添影視有限公司100%的股權(quán)，將會成為未來發(fā)展的一大新增點。

　　濱江集團(tuán)：

　　步伐穩(wěn)健后期業(yè)績可期

　　以杭州樓市作為大本營的濱江集團(tuán)，它的經(jīng)營狀況可以說是杭州樓市的一個縮影。相比去年同期，濱江集團(tuán)利潤大幅下滑，主要原因還是今年杭州房價跳水。

　　今年2月以來，杭州樓市先后涌現(xiàn)多個降價潮，甚至在全國引起廣泛關(guān)注。一向隨行就市的濱江集團(tuán)，定價非常理性，面對這樣波濤洶涌的市場，打起價格戰(zhàn)來一點都不手軟。比如位于錢江世紀(jì)城的濱江金色江南，今年7月打出了12560元/平方米的起價，成為板塊價格新低。又比如今年5月底首開的千島湖濱江東方海岸，幾乎也是在保本銷售。

　　濱江集團(tuán)負(fù)責(zé)人在多個場合表達(dá)“以價換量”的強烈愿望，并且收效明顯，今年1-9月營業(yè)收入達(dá)75.8億元，相比去年猛增24.77%。當(dāng)然，由于多數(shù)樓盤利潤空間極其有限，75.8億元的營業(yè)收入只創(chuàng)造了5.7億元的利潤，利潤率不到8%。

　　此外，濱江集團(tuán)旗下的高端樓盤，比如武林壹號(與綠城共同開發(fā))、湘湖壹號等，8月份以后成交明顯回暖，對其營業(yè)收入的貢獻(xiàn)非常大。今年1-6月濱江集團(tuán)營業(yè)收入僅43.4億元，同比下滑下跌13.39%，憑借三季度實現(xiàn)“超車”。應(yīng)該說，濱江集團(tuán)在三季度交出了一份出色的答卷。

　　此外，濱江集團(tuán)錢江新城項目濱江錢塘印象即將首開，而備受關(guān)注的濱江華家池項目也將于明年初入市，值得期待。相比其他一些開發(fā)商，濱江集團(tuán)的務(wù)實作風(fēng)更能迎合市場需求，也更能在兇險的市場環(huán)境中“化兇為吉”。

　　不過，濱江集團(tuán)對后市仍然持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，預(yù)計全年利潤同比去年降幅區(qū)間為30%50%。

　　嘉凱城：

　　虧損額最高的浙江上市房企

　　若說虧錢的浙江上市房企，就不得不提到嘉凱城。最近幾年來，嘉凱城利潤數(shù)據(jù)一直不佳，“扭虧為盈”之路任重道遠(yuǎn)。

　　今年1-9月嘉凱城共虧損0.58億元，成為虧損額最高的浙江上市房企。若論營業(yè)收入，嘉凱城在15家浙江上市房企中名列第二，僅次于濱江集團(tuán)。嘉凱城顯然成了樓市賣得越多虧得越多的一個典型。值得注意的是，今年1-9月嘉凱城營業(yè)收入和利潤“雙降”，其中營業(yè)收入降幅不大，以目前的市場行情說得過去，但是同期的利潤降幅卻高達(dá)200%以上。

　　嘉凱城最近兩三年的業(yè)績可以用“慘淡”一詞來形容。虧損0.58億元這其實并不是嘉凱城創(chuàng)下的最高紀(jì)錄，2012年上半年嘉凱城虧損3.28億元，一度被稱為“最熊”房企。

　　以中高端樓盤為主的嘉凱城，長期以來并未形成明顯的競爭優(yōu)勢，尤其是在高端市場中品牌認(rèn)可度并不高。嘉凱城主要布局長三角市場，這一市場在上一輪樓市調(diào)控中受影響最大。受“限購限貸”影響，嘉凱城旗下的樓盤銷售并不順暢，利潤也因此大受影響。

　　不過，隨著樓市調(diào)控政策逐步松綁，嘉凱城未來的業(yè)績將會有一個上升期。嘉凱城三季報顯示，今年7-9月嘉凱城實現(xiàn)凈利潤0.68億元，相比去年同期大漲126%。這也意味著，“雙限”解禁對嘉凱城旗下樓盤產(chǎn)生了立竿見影的刺激作用。

　　若四季度繼續(xù)保持三季度的銷售業(yè)績，實現(xiàn)0.68億元的利潤，那么今年嘉凱城扭虧為盈，也不是沒有可能。當(dāng)然，嘉凱城要徹底擺脫虧損形象，還需對現(xiàn)有的產(chǎn)品布局進(jìn)行調(diào)整，突出產(chǎn)品特色，夯實品牌實力。

　　順發(fā)恒業(yè)：

　　蕭山房企逆勢上揚的樣本

　　順發(fā)恒業(yè)，這家發(fā)跡于蕭山的上市房企，三季報十分亮眼。今年1-9月，順發(fā)恒業(yè)雖然營業(yè)收入只有13.7億元，但是近利潤卻高達(dá)2.4億元，同期凈利潤增長率超過300%。誰說房企今年不如去年賺錢？順發(fā)恒業(yè)給那些怨天尤人的房企，上了生動一課。

　　與浙江廣廈因特殊原因而利潤大漲不同的是，順發(fā)恒業(yè)的利潤來源主要是主業(yè)收入，也就是賣房。換句話說，2.4億元的利潤中，都是靠順發(fā)恒業(yè)一套房子一套房子賣出來的。通過三季報可以發(fā)現(xiàn)，其實市場開始回暖的三季度，順發(fā)恒業(yè)的銷售額并不高，僅2.7億元，利潤也只有區(qū)區(qū)0.25億元。這也就意味著，順發(fā)恒業(yè)是在上半年很糟糕的市場行情中，實現(xiàn)了2個多億的利潤。

　　順發(fā)恒業(yè)在蕭山的知名度較大，因此在蕭山的市場份額也較高，近年在杭州主城區(qū)開發(fā)的樓盤主要有順發(fā)吉祥半島。這個樓盤首開時大幅降價，好在2012年下半年之后咸魚翻身，再加上后期還有排屋銷售，因此利潤空間還算不錯。今年在售項目主要有有蕭山的順發(fā)恒園，樓面價不到9000元/平方米，目前精裝修房源售價為18000元/平方米左右，相比一些高地價樓盤，利潤空間可觀。

　　此外，順發(fā)恒業(yè)最近幾年還積極謀求調(diào)整市場布局，目前已有兩大項目進(jìn)駐桐廬，在當(dāng)?shù)氐氖袌稣加新瘦^大。順發(fā)的品牌優(yōu)勢在杭州主城區(qū)并不明顯，進(jìn)入桐廬這樣的縣級城市，顯然是一種較為務(wù)實的做法。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，人口積聚基礎(chǔ)較好的一些三四線城市，將成為一些房企的“避風(fēng)港”。

原標(biāo)題: 六成浙江上市房企利潤下滑 部分房企謀求轉(zhuǎn)型