李先生和太太都是60后。他們家共有三套房，兩套是位于郊縣的動(dòng)遷房用來(lái)出租，另一套位于市區(qū)的自購(gòu)房用來(lái)居住。當(dāng)下郊區(qū)房?jī)r(jià)松動(dòng)，面對(duì)每年僅3.27%的租金回報(bào)率，李先生該選擇繼續(xù)保有郊區(qū)房產(chǎn)，還是靈活拋售轉(zhuǎn)換其他投資品種？

　　李先生頗為“土豪”，家庭名下共有三套房產(chǎn)，其中一套自住，兩套出租。在樓市開(kāi)盤(pán)需要搶購(gòu)的年代，房產(chǎn)的確是最佳投資。而時(shí)下全國(guó)各地逐步放松限購(gòu)，即使在堅(jiān)守調(diào)控政策的一線城市，市區(qū)與郊縣的樓市也呈現(xiàn)冷熱不均的分化格局。李先生的房產(chǎn)假如脫離升值背景，僅憑出租收益算不上是理財(cái)?shù)纳霞阎�選。

　　坐擁三套房年結(jié)余23萬(wàn)元

　　李先生和太太都是普通的60后，有一個(gè)上高中的兒子。先生月薪15000元，太太月薪11500元，他們家庭每月固定還有3000元的房租收入，每年家庭結(jié)余達(dá)到23萬(wàn)元。

　　由于李先生家庭擁有三套房產(chǎn)，非流動(dòng)資產(chǎn)占據(jù)家庭資產(chǎn)的70%。其中用于自住的一套三室一廳商品房目前市值450萬(wàn)元，房屋的商業(yè)貸款已經(jīng)還清，剩余部分公積金貸款可以忽略不計(jì)。另兩套是他們家舊房動(dòng)遷獲得的補(bǔ)償性房產(chǎn)，分別為一套二室一廳和一套一室一廳，這兩套房產(chǎn)經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修后都用來(lái)出租，李先生和家人沒(méi)有自住的打算。

　　家庭流動(dòng)資產(chǎn)方面，主要由150萬(wàn)元的理財(cái)產(chǎn)品、30萬(wàn)元市值的股票以及35萬(wàn)元的現(xiàn)金及活期存款組成。

　　兩部分資產(chǎn)合計(jì)800萬(wàn)元，李先生非常關(guān)注非流動(dòng)資產(chǎn)部分的收益，如果沒(méi)有了樓市的升值預(yù)期，光靠租金收益似乎看來(lái)不是卓越之選。

　　房產(chǎn)升值空間縮小租金收益3.27%

　　李先生的兩套動(dòng)遷房都在上海(樓盤(pán))郊區(qū)，距離最近的地鐵站3公里，交通不便因此房產(chǎn)市值分別僅為65萬(wàn)元和45萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)動(dòng)遷有房產(chǎn)補(bǔ)償和資金補(bǔ)償兩套方案供選擇，眼饞樓市紅火的景象，坐擁多套房的滿足感讓李先生斷然選擇房產(chǎn)補(bǔ)償方案。然而時(shí)過(guò)境遷，郊縣房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有大漲，反而在房?jī)r(jià)松動(dòng)時(shí)率先遭殃，這是他始料未及的。

　　當(dāng)然，幸運(yùn)的是這兩套房是在2011年年初房產(chǎn)稅細(xì)則出臺(tái)之前分得的，因此并不需要為繳稅而煩惱。原本選擇房產(chǎn)就是看中它的升值收益，而裝修出租只是為了貼補(bǔ)家用。假如沒(méi)有值得期待的房?jī)r(jià)升值空間，那每年3.6萬(wàn)元、折合回報(bào)率僅3.27%的房租收益，就顯得極為雞肋了。

　　是否該保有郊區(qū)房產(chǎn)

　　兩套動(dòng)遷房市值110萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)常規(guī)理財(cái)產(chǎn)品，保守估計(jì)每年至少有5.5萬(wàn)元的投資回報(bào)率，而李先生現(xiàn)在的租金收益僅3.6萬(wàn)元每年。“我不知道該如何去把握樓市的投資節(jié)奏，郊區(qū)房?jī)r(jià)還有上漲空間嗎？”這是李先生的主要疑問(wèn)。

　　圍繞這個(gè)疑問(wèn)，李先生從投資收益角度出發(fā)，分別做了保守和激進(jìn)兩套家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整方案。在市場(chǎng)情況還不明朗的前提下，仍舊忍受房租帶來(lái)的低回報(bào)率，暫時(shí)繼續(xù)保有兩套房產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)能為家庭帶來(lái)正收益；或者更激進(jìn)的方案就是拋售其中一套、甚至是兩套房產(chǎn)，用現(xiàn)金去投資其他品種，比如投資外匯、購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品或者購(gòu)買(mǎi)基金等，借此獲得更高效的投資回報(bào)率。

　　保有還是拋售，這是一個(gè)問(wèn)題。

　　每月收支狀況(單位：元)

　　收入(稅后)支出

　　本人月收入15000基本生活開(kāi)銷3000

　　配偶月收入11500外出就餐購(gòu)物等5000

　　娛樂(lè)休閑支出3000

　　教育費(fèi)用3000

　　養(yǎng)車費(fèi)用2500

　　其他收入3000其他0

　　合計(jì)29500合計(jì)16500

　　每月結(jié)余13000

　　年度收支狀況(單位：元)

　　收入支出

　　年終獎(jiǎng)金60000旅行費(fèi)用40000

　　配偶年終獎(jiǎng)金20000年末大宗購(gòu)物25000

　　人情往來(lái)4000

　　孝敬父母10000

　　其他收入80000其他0

　　合計(jì)160000合計(jì)79000

　　年度結(jié)余81000

　　家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況(單位：萬(wàn)元)

　　家庭資產(chǎn)家庭負(fù)債

　　活期及現(xiàn)金35房屋貸款0

　　理財(cái)產(chǎn)品150

　　股票(市值) 30

　　自住房(市值) 450

　　汽車(市值) 25

　　投資房(市值) 110

　　黃金及收藏品0其他貸款0

　　合計(jì)800合計(jì)0

　　家庭資產(chǎn)凈值800

　　賣房或者不賣要看理財(cái)能力

　　文/本刊金融工作室國(guó)家理財(cái)規(guī)劃師邢力

　　在許多人眼里，李先生夫婦每年工薪收入合計(jì)約40萬(wàn)元，而且坐擁三套幾乎沒(méi)有貸款的上海房產(chǎn)，每年還有36000元的房租收入，可謂“24K真土豪”，但仔細(xì)分析，李先生夫婦距離實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由并提前退休的終極理財(cái)目標(biāo)還有一段路要走。

　　上海房?jī)r(jià)不易跌

　　眼下李先生家庭理財(cái)最核心的困惑在于郊區(qū)的兩套動(dòng)遷房該不該賣，我們不妨來(lái)一步步分析。

　　首先，雖然眼下央行放松限貸，全國(guó)房?jī)r(jià)看似搖搖欲墜，但從中國(guó)當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段看，未來(lái)10多年，我們還將處于城市化的高峰期，對(duì)于北上廣深這些對(duì)全國(guó)乃至全世界人才持續(xù)具有高吸引力的一線城市來(lái)說(shuō)，雖然未來(lái)面臨著越來(lái)越大的本地人口老齡化挑戰(zhàn)，但越來(lái)越多外來(lái)人口的涌入既彌補(bǔ)了本地人口老齡化帶來(lái)的勞動(dòng)力缺口，同時(shí)也會(huì)繼續(xù)支撐這些人口導(dǎo)入型城市的房?jī)r(jià)，所以李先生對(duì)上海房?jī)r(jià)短期內(nèi)的下行壓力不必太在意。

　　根據(jù)近日在上海舉辦的第五屆“城市社會(huì)論壇”與會(huì)專家的預(yù)測(cè)，到2050年上海常住人口將接近3000萬(wàn)人，上海勢(shì)必還將向周邊郊區(qū)擴(kuò)張城區(qū)范圍，以分流市中心人口壓力，雖然距離上海市中心越近的房產(chǎn)，未來(lái)的需求越旺盛，長(zhǎng)期看升值空間越大，但未來(lái)上海郊區(qū)的房產(chǎn)同樣也有不俗的升值潛力。更何況，上海目前普通住宅的租金回報(bào)率在2%?2.5%之間，而李先生兩套房產(chǎn)的租金回報(bào)率為3.27%，從租售比上看，足見(jiàn)這兩套房產(chǎn)當(dāng)下估值偏低，尤其當(dāng)前正處于房?jī)r(jià)博弈敏感期，并非賣房好時(shí)機(jī)。

　　保留兩套房有利于養(yǎng)老

　　雖然中國(guó)房?jī)r(jià)一年翻一倍的暴利時(shí)代已過(guò)去，但從實(shí)際供求關(guān)系和抗通脹角度看，上海房?jī)r(jià)未來(lái)15年里翻一倍，即保持每年平均5%左右的升值速度還是非常正常的。如果把這一因素考慮在內(nèi)，那么李先生必須要保證每年投資收益穩(wěn)定在8%以上，賣房投資才是更劃算的選擇。但從中國(guó)當(dāng)前的理財(cái)市場(chǎng)看，年收益在8%以上的固定收益產(chǎn)品并不多，想通過(guò)投資銀行理財(cái)產(chǎn)品、債券等固定收益產(chǎn)品持續(xù)獲得每年8%以上收益非常困難，而像股票、外匯、期貨這些高風(fēng)險(xiǎn)投資品，雖然潛在收益遠(yuǎn)超過(guò)8%，但要冒的風(fēng)險(xiǎn)也很大。這就要看李先生本人的投資理財(cái)能力和風(fēng)險(xiǎn)偏好。

　　如果李先生本身就對(duì)股票、基金、外匯等高風(fēng)險(xiǎn)投資品有較多的研究和投資經(jīng)驗(yàn)，有信心未來(lái)10年的平均年化回報(bào)能超過(guò)8%，那賣房投資也不失為一個(gè)盤(pán)活資產(chǎn)，提高收益的好辦法。但如果李先生的投資能力有限，或者工作繁忙，沒(méi)有太多閑暇時(shí)間可以研究和操作投資，又或者李先生屬于風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，更傾向于獲得穩(wěn)定收益，那不如繼續(xù)保留這兩套房，在獲得每年36000元房租的同時(shí)，坐等房產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的慢慢兌現(xiàn)。

　　而從李先生目前的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上看，房產(chǎn)的比重的確過(guò)高了。因此比較折中的辦法是賣掉兩套出租房中的一套，使不動(dòng)產(chǎn)與金融資產(chǎn)之間的資產(chǎn)比例更趨平衡。從安全養(yǎng)老的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，保留兩套房產(chǎn)，比手中只有一套自住房的安全系數(shù)要高得多。畢竟房產(chǎn)出租能提供持續(xù)的抗通脹現(xiàn)金流，對(duì)保障退休生活意義重大。作為“60后”的李先生，也應(yīng)該開(kāi)始為自己今后的退休生活早作打算了。

　　如果李先生還是嫌房租收益太低，那不妨通過(guò)改變另外200多萬(wàn)元金融資產(chǎn)的配置結(jié)構(gòu)來(lái)提高潛在收益率，目前35萬(wàn)元活期存款完全降低到10萬(wàn)元，剩下25萬(wàn)元?jiǎng)t可以投資股市或購(gòu)買(mǎi)股票型基金，另外150萬(wàn)元理財(cái)產(chǎn)品逐漸到期后，也可以拿出不超過(guò)半的比例投資股市，畢竟A股市場(chǎng)經(jīng)過(guò)7年熊市，未來(lái)上漲空間遠(yuǎn)超過(guò)下跌空間，潛在收益值得期待。最后，李先生還有少量公積金貸款沒(méi)有還清，因此建議李先生不要提前還貸，并采用“月沖”的方式每月自動(dòng)沖還公積金貸款的本息，從而最大限度地利用公積金賬戶余額，從而調(diào)度出更多的可支配資金用于收益更高的投資。

原標(biāo)題: 多套房家庭如何打理房產(chǎn)