李先生和太太都是60后。他們家共有三套房，兩套是位于郊縣的動遷房用來出租，另一套位于市區的自購房用來居住。當下郊區房價松動，面對每年僅3.27%的租金回報率，李先生該選擇繼續保有郊區房產，還是靈活拋售轉換其他投資品種？

　　李先生頗為“土豪”，家庭名下共有三套房產，其中一套自住，兩套出租。在樓市開盤需要搶購的年代，房產的確是最佳投資。而時下全國各地逐步放松限購，即使在堅守調控政策的一線城市，市區與郊縣的樓市也呈現冷熱不均的分化格局。李先生的房產假如脫離升值背景，僅憑出租收益算不上是理財的上佳之選。

　　坐擁三套房年結余23萬元

　　李先生和太太都是普通的60后，有一個上高中的兒子。先生月薪15000元，太太月薪11500元，他們家庭每月固定還有3000元的房租收入，每年家庭結余達到23萬元。

　　由于李先生家庭擁有三套房產，非流動資產占據家庭資產的70%。其中用于自住的一套三室一廳商品房目前市值450萬元，房屋的商業貸款已經還清，剩余部分公積金貸款可以忽略不計。另兩套是他們家舊房動遷獲得的補償性房產，分別為一套二室一廳和一套一室一廳，這兩套房產經過簡單裝修后都用來出租，李先生和家人沒有自住的打算。

　　家庭流動資產方面，主要由150萬元的理財產品、30萬元市值的股票以及35萬元的現金及活期存款組成。

　　兩部分資產合計800萬元，李先生非常關注非流動資產部分的收益，如果沒有了樓市的升值預期，光靠租金收益似乎看來不是卓越之選。

　　房產升值空間縮小租金收益3.27%

　　李先生的兩套動遷房都在上海(樓盤)郊區，距離最近的地鐵站3公里，交通不便因此房產市值分別僅為65萬元和45萬元。當時動遷有房產補償和資金補償兩套方案供選擇，眼饞樓市紅火的景象，坐擁多套房的滿足感讓李先生斷然選擇房產補償方案。然而時過境遷，郊縣房價不僅沒有大漲，反而在房價松動時率先遭殃，這是他始料未及的。

　　當然，幸運的是這兩套房是在2011年年初房產稅細則出臺之前分得的，因此并不需要為繳稅而煩惱。原本選擇房產就是看中它的升值收益，而裝修出租只是為了貼補家用。假如沒有值得期待的房價升值空間，那每年3.6萬元、折合回報率僅3.27%的房租收益，就顯得極為雞肋了。

　　是否該保有郊區房產

　　兩套動遷房市值110萬元，購買常規理財產品，保守估計每年至少有5.5萬元的投資回報率，而李先生現在的租金收益僅3.6萬元每年。“我不知道該如何去把握樓市的投資節奏，郊區房價還有上漲空間嗎？”這是李先生的主要疑問。

　　圍繞這個疑問，李先生從投資收益角度出發，分別做了保守和激進兩套家庭資產結構調整方案。在市場情況還不明朗的前提下，仍舊忍受房租帶來的低回報率，暫時繼續保有兩套房產，畢竟房產能為家庭帶來正收益；或者更激進的方案就是拋售其中一套、甚至是兩套房產，用現金去投資其他品種，比如投資外匯、購買理財產品或者購買基金等，借此獲得更高效的投資回報率。

　　保有還是拋售，這是一個問題。

　　每月收支狀況(單位：元)

　　收入(稅后)支出

　　本人月收入15000基本生活開銷3000

　　配偶月收入11500外出就餐購物等5000

　　娛樂休閑支出3000

　　教育費用3000

　　養車費用2500

　　其他收入3000其他0

　　合計29500合計16500

　　每月結余13000

　　年度收支狀況(單位：元)

　　收入支出

　　年終獎金60000旅行費用40000

　　配偶年終獎金20000年末大宗購物25000

　　人情往來4000

　　孝敬父母10000

　　其他收入80000其他0

　　合計160000合計79000

　　年度結余81000

　　家庭資產負債狀況(單位：萬元)

　　家庭資產家庭負債

　　活期及現金35房屋貸款0

　　理財產品150

　　股票(市值) 30

　　自住房(市值) 450

　　汽車(市值) 25

　　投資房(市值) 110

　　黃金及收藏品0其他貸款0

　　合計800合計0

　　家庭資產凈值800

　　賣房或者不賣要看理財能力

　　文/本刊金融工作室國家理財規劃師邢力

　　在許多人眼里，李先生夫婦每年工薪收入合計約40萬元，而且坐擁三套幾乎沒有貸款的上海房產，每年還有36000元的房租收入，可謂“24K真土豪”，但仔細分析，李先生夫婦距離實現財務自由并提前退休的終極理財目標還有一段路要走。

　　上海房價不易跌

　　眼下李先生家庭理財最核心的困惑在于郊區的兩套動遷房該不該賣，我們不妨來一步步分析。

　　首先，雖然眼下央行放松限貸，全國房價看似搖搖欲墜，但從中國當前所處的經濟發展階段看，未來10多年，我們還將處于城市化的高峰期，對于北上廣深這些對全國乃至全世界人才持續具有高吸引力的一線城市來說，雖然未來面臨著越來越大的本地人口老齡化挑戰，但越來越多外來人口的涌入既彌補了本地人口老齡化帶來的勞動力缺口，同時也會繼續支撐這些人口導入型城市的房價，所以李先生對上海房價短期內的下行壓力不必太在意。

　　根據近日在上海舉辦的第五屆“城市社會論壇”與會專家的預測，到2050年上海常住人口將接近3000萬人，上海勢必還將向周邊郊區擴張城區范圍，以分流市中心人口壓力，雖然距離上海市中心越近的房產，未來的需求越旺盛，長期看升值空間越大，但未來上海郊區的房產同樣也有不俗的升值潛力。更何況，上海目前普通住宅的租金回報率在2%?2.5%之間，而李先生兩套房產的租金回報率為3.27%，從租售比上看，足見這兩套房產當下估值偏低，尤其當前正處于房價博弈敏感期，并非賣房好時機。

　　保留兩套房有利于養老

　　雖然中國房價一年翻一倍的暴利時代已過去，但從實際供求關系和抗通脹角度看，上海房價未來15年里翻一倍，即保持每年平均5%左右的升值速度還是非常正常的。如果把這一因素考慮在內，那么李先生必須要保證每年投資收益穩定在8%以上，賣房投資才是更劃算的選擇。但從中國當前的理財市場看，年收益在8%以上的固定收益產品并不多，想通過投資銀行理財產品、債券等固定收益產品持續獲得每年8%以上收益非常困難，而像股票、外匯、期貨這些高風險投資品，雖然潛在收益遠超過8%，但要冒的風險也很大。這就要看李先生本人的投資理財能力和風險偏好。

　　如果李先生本身就對股票、基金、外匯等高風險投資品有較多的研究和投資經驗，有信心未來10年的平均年化回報能超過8%，那賣房投資也不失為一個盤活資產，提高收益的好辦法。但如果李先生的投資能力有限，或者工作繁忙，沒有太多閑暇時間可以研究和操作投資，又或者李先生屬于風險厭惡者，更傾向于獲得穩定收益，那不如繼續保留這兩套房，在獲得每年36000元房租的同時，坐等房產內在價值的慢慢兌現。

　　而從李先生目前的家庭資產結構上看，房產的比重的確過高了。因此比較折中的辦法是賣掉兩套出租房中的一套，使不動產與金融資產之間的資產比例更趨平衡。從安全養老的長遠角度看，保留兩套房產，比手中只有一套自住房的安全系數要高得多。畢竟房產出租能提供持續的抗通脹現金流，對保障退休生活意義重大。作為“60后”的李先生，也應該開始為自己今后的退休生活早作打算了。

　　如果李先生還是嫌房租收益太低，那不妨通過改變另外200多萬元金融資產的配置結構來提高潛在收益率，目前35萬元活期存款完全降低到10萬元，剩下25萬元則可以投資股市或購買股票型基金，另外150萬元理財產品逐漸到期后，也可以拿出不超過半的比例投資股市，畢竟A股市場經過7年熊市，未來上漲空間遠超過下跌空間，潛在收益值得期待。最后，李先生還有少量公積金貸款沒有還清，因此建議李先生不要提前還貸，并采用“月沖”的方式每月自動沖還公積金貸款的本息，從而最大限度地利用公積金賬戶余額，從而調度出更多的可支配資金用于收益更高的投資。

原標題: 多套房家庭如何打理房產